Opere edilizie senza permesso o senza Scia, ecco come si può evitare la demolizione

In caso di interventi edilizi "abusivi", cioè nuove costruzioni, ampliamenti o ristrutturazioni realizzate senza permesso di costruire o senza Scia (Segnalazione certificata di inizio attività), o in totale difformità da essi, la regola generale è che una volta accertato l'intervento (da parte del Comune) l'autore dell'abuso deve demolire entro 90 giorni la costruzione illegale o ripristinare l'immobile a com'era prima (in caso di ristrutturazioni).
Il decreto Sblocca Italia fra l'altro (Dl 133/2014), introducendo tre nuovi commi all'articolo 31 del Testo unico edilizia (Dpr 380/2001) ha introdotto pesanti sanzioni, da 2.000 a 20mila euro, per chi non demolisce o ripristina entro il termine, fermo restando che l'immobile viene acquisito gratuitamente dal Comune, che deve poi demolirlo a spese dell'autore dell'abuso.

Queste le regole generali. Ma nel Testo Unico edilizia esistono diverse "scappatoie", o meglio"eccezioni", per le quali non è obbligatorio demolire o ripristinare, ma a certe condizioni è ammessa una "sanatoria" a regime, senza bisogno di condono edilizio.

Si tratta in sostanza di tre casi:
1) Piccole variazioni (entro il 2% quantitativo) rispetto a quanto previsto dal titolo edilizio.E' una novità introdotta nel 2011 dal Dl 70: non si considerano difformi dal titolo abilitativo le «violazioni di altezza, distacchi, cubatura o superficie coperta che non eccedano per singola unità immobiliare il 2 per cento delle misure progettuali».

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2) interventi senza permesso o Scia, ma ammessi dalla normativa edilizio-urbanistico vigente per quell'area (art. 36 Testo unico). In sostanza il proprietario dell'area o dell'immobile ha costruito senza presentare progetto e richiesta di autorizzazione al Comune (permesso di costruire o Scia) e dunque senza pagare gli oneri, dunque l'intervento è senza dubbio abusivo. Ma le opere realizzate sono comunque ammesse dalle regole edilizie e urbanistiche, cioè la nuova costruzione si poteva realizzare in quell'area (con quei parametri) e la ristrutturazione è conforme alla disciplina edilizio-urbanistica. L'autore dell'abuso, prima che vengano irrogate sanzioni, può chiedere al Comune il permesso in sanatoria, pagando un contributo di costruzione pari al doppio del normale.

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3) interventi (di ristrutturazione edilizia o di parziale difformità al permesso) per i quali sia tecnicamente impossibile ripristinare la situazione precedente (articoli 33 e 34).
Due le fattispecie.
In caso di ristrutturazione edilizia in assenza di permesso o in totale difformità da esso, in casi in cui si tratti di interventi non ammissibili in base alle regole edilizio-urbanistiche (a tutti gli effetti abusivi), qualora sulla base di motivato accertamento dell'ufficio tecnico del Comune si certifichi che il ripristino dello stato dei luoghi non sia possibile, la sanzione - anziché l'obbligo di demolizione - consiste nel pagamento di una somma pari al doppio dell'aumento del valore dell'immobile.
In caso poi di interventi (nuovo o recupero) parzialmente ( e non completamente) difformi dal permesso di costruire, quando la demolizione non può avvenire senza pregiudizio della parte eseguita in conformità il Comune non intima l'obbligo di demolizione, bensì applica una sanzione pari al doppio del costo di costruzione. (il doppio del valore di mercato in caso di edifici non residenziali).

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