Permesso di costruire: nulla osta per nuovi edifici e ampliamenti

Secondo le regole generali contenute nel testo unico edilizia (Dpr 380/2001, articolo 10), serve il «permesso di costruire» (rilasciato dal Comune) per realizzare: 1) gli interventi di ristrutturazione edilizia «pesante» (che comportino cioè modifiche anche a volumi o prospetti dell'edificio originario, e anche solo cambi d'uso per gli edifici nei i centri storici); 2) per le «nuove costruzioni», compresi «gli ampliamenti»; 3) le «ristrutturazioni urbanistiche» (che sono vere e proprie trasformazioni di isolati urbani, opere cioè che vanno ben oltre i «lavori in casa propria»).

Ampliamenti con Scia
Gli ampliamenti sono in pratica le sopraelevazioni di edifici, le coperture di terrazzi, gli allargamenti in orizzontale (ad esempio di villette) o comunque le ristrutturazioni che aumentano le cubature totali. La regola generale è che serve il «permesso». Ma ci sono importanti (e positive) eccezioni.
Basta infatti la Scia per gli ampliamenti fino al 20% dei volumi pertinenziali (ad esempio edifici per gli attrezzi o simili) e soprattutto per i box auto pertinenziali, fuori terra o interrati. Inoltre, nel quadro delle misure speciali dei «Piani casi», gli aumenti premiali di volume degli edifici in deroga ai Prg introdotti dal 2009 e in vigore ancora in quasi tutte le Regioni (non però in Lombardia ed Emilia Romagna), la maggior parte delle leggi regionali hanno previsto che questi ampliamenti si possano fare con semplice Scia.

Varianti con Scia
Grazie al decreto Sblocca Italia (Dl 133/2014), in caso di modifiche al progetto «in corso d'opera» non serve più fermarsi e richiedere un permesso di costruire-bis, ma basta la Scia asseverata dal tecnico. Questo purché si tratti di varianti non «essenziali», che cioè non modifano volumi, destinazioni d'uso e localizzazioni rispetto al progetto iniziale.

Cosa si paga
Gli oneri di urbanizzazione e il contributo per il costo di costruzione si devono pagare al Comune solo per gli interventi soggetti a permesso. Il «quantum» dipende dal valore dell'intervento, ma anche da complesse regole regionali e comunali. Molti Comuni tendono a premiare, con sconti sugli oneri, gli interventi che migliorano le prestazioni energetiche degli edifici, e le ristrutturazioni (anche radicali) rispetto alle nuove costruzioni.

Tempi e silenzio-assenso
Lo Sblocca Italia ha ridotto da 150 a 90 giorni, anche per le città con oltre 100mila abitanti, il termine entro il quale il Comune deve rilasciare (o respingere con motivazione) il permesso edilizio. Se non lo fa scatta il silenzio-assenso. In alternativa l'interessato può chiedere la nomina di un commissario ad acta.