Urbanistica

Catasto, stretta sulle motivazioni generiche nei riclassamenti

di Antonio Iovine

Dopo la sentenza della Corte Costituzionale n. 249 del 01/12/2017 con cui è stata dichiarata non fondata la questione di legittimità costituzionale, sollevata in riferimento agli artt. 3 e 53 Cost. riguardo al processo di revisione ei classamenti di cui all'art. 1, comma 335, della legge n. 311/2004, la Corte di Cassazione ( sentenza 33031/2019 ) ritorna sui contenuti dei motivi degli avvisi di accertamento di notifica delle rendite revisionate, procedendo ad una più articolata disamina. Viene in sostanza raccolta la raccomandazione della Corte Costituzionale che evidenzia come per evitare lo sconfinamento verso l'incostituzionalità delle singole imposte che assumono a base l'estimo catastale, i criteri per la determinazione delle tariffe di estimo e delle rendite catastali, devono essere ispirati a princìpi di "ragionevolezza".

Le «microzone» in 17 Comuni
Il comma 335 a oggi è stato attivato in 17 realtà territoriali: Atri (TE), Bari (BA), Bassano del Grappa (VI), Casale Monferrato (AL), Castellaneta (TA, Cervia (RA), Ferrara (FE), Lecce (LE), Milano (MI), Mirandola (MO), Orvieto (TR), Perugia (PG), Ravarino (MO), Roma Capitale (RM), Spello (PG), Spoleto (PG), Todi (PG), su un potenziale di oltre 700 comuni, prevede: «La revisione parziale del classamento delle unità immobiliari di proprietà privata site in microzone comunali, per le quali il rapporto tra il valore medio di mercato individuato ai sensi del regolamento di cui al decreto del Presidente della Repubblica 23 marzo 1998, n. 138, e il corrispondente valore medio catastale ai fini dell'applicazione dell'imposta comunale sugli immobili si discosta significativamente dall'analogo rapporto relativo all'insieme delle microzone comunali, è richiesta dai comuni agli Uffici provinciali dell'Agenzia del territorio».

La «ragionevolezza
La Corte, dopo avere riassunto le diverse disposizioni di legge che consentono il riclassamento delle unità immobiliari già censite (oltre il citato comma 335, l'art. 3 della legge n. 662 del 1996, secondo la quale il Comune può chiedere l'intervento dell'Agenzia delle entrate per ottenere la revisione del classamento di un immobile, quando il medesimo classamento risulti non aggiornato o palesemente incongruo rispetto a fabbricati similari e aventi medesime caratteristiche e l'articolo 1, comma 336, della legge n. 311 del 2004, relativa al classamento di immobili che non siano stati dichiarati o che abbiano subito variazioni edilizie non denunziate) sulla base dei contenuti ci cui al DPR n. 138/98, che detta le regole per la formazione delle microzone ed i criteri per il classamento, chiarisce che la "ragionevolezza" si materializza allorché nel procedere alla revisione del classamento ai sensi dell'articolo 1, comma 335, della legge n. 311 del 2004, sia seguito un iter corretto scomponibile in due fasi, una prima valutativa del "fattore posizionale" (correlabile alla cosiddetta riclassificazione di massa) e una seconda che accerti il "fattore edilizio" proprio del singolo edificio ed all'interno di esso della singola unità immobiliare.

Le linee operative
L'esame della Corte segue con l'indicazione delle linee operative che caratterizzano le due fasi. Con riferimento alla prima fase della valutazione, sopra richiamata, non può ritenersi congruamente motivato il provvedimento di riclassamento che faccia esclusivamente riferimento in termini sintetici, e quindi generici, al rapporto tra valore di mercato e valore catastale nella microzona, considerata rispetto all'analogo rapporto sussistente nell'insieme delle microzone comunali, e al relativo scostamento, oltre che ai provvedimenti amministrativi a fondamento del riclassamento, senza specificare le fonti, i modi, i tempi e i criteri con cui questi dati sono ricavati ed elaborati. Devono altresì essere indicati in modo dettagliato quali siano stati gli interventi e le trasformazioni urbane che hanno portato l'area alla riqualificazione, non essendo sufficiente far richiamo ad espressioni di stile o a generici fatti notori del tutto avulsi dalla situazione concreta (per la scheda degli elementi da valutare cliccare qui ). La correttezza della motivazione rileva quando siano esattamente identificati, calcolati, rilevati ed elaborati i quattro parametri prescritti dalla norma e cioè: il valore medio di mercato della microzona (per mq); il valore catastale medio della microzona; il valore di mercato medio per l'insieme di tutte le microzone; il valore catastale medio per l'insieme di tutte le microzone.

Il calcolo
Altri passi da specificare nel provvedimento di notifica concernono le modalità di calcolo del rapporto tra valori catastali e valori di mercato e la data alla quale faccia riferimento la rilevazione della media dei valori medi catastali e la data della rilevazione della media dei valori di mercato. Per quanto concerne la seconda fase della valutazione, atteso il carattere diffuso dell'operazione, l'avviso di accertamento deve essere adeguatamente motivato in ordine agli elementi che, in concreto per la microzona anomala, hanno inciso sulla revisione in relazione al singolo immobile. Nella sostanza, deve essere dimostrato come e perché per la singola unità immobiliare si proceda ad elevazione della classe e di quanti livelli giacché in una microzona, per quanto omogenea possa essere, lo stato originario di classamento di ogni singola unità può essere discosto per molteplici fattori dalla media generale dei classamenti e/o verso altre unità immobiliari e ciò per effetto di ubicazione relativa, epoca di costruzione, stato di manutenzione, qualità delle rifiniture, salvo altri caratteri rilevanti nello specifico. Di fatto può avvenire che alcune unità immobiliari possano avere affatto risentito della rivalutazione media di zona, altre in maniera più o meno incidente, ed alcune già potevano avere rendite oggetto di recente attribuzione che per le più svariate motivazioni risultassero già più elevate rispetto alla media di zona.

L'ordinanza della Corte di Cassazione

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