Quotidiano Edilizia e Territorio – Il Sole 24 Ore

  • 14 Feb 2017
  • Il Bim entra nella manutenzione, il caso degli immobili Rai: attesi risparmi di gestione fino al 15%

    Giuseppe Latour
  • Applicare il Bim non soltanto ai nuovi progetti, ma anche alle ristrutturazioni e alla manutenzione dell'esistente. Per utilizzare gli spazi in maniera più efficiente, aumentare il valore dei fabbricati e conseguire risparmi di gestione nell'ordine del 10-15%. È questo il senso delle linee guida Rai sul Bim, preparate dal Politecnico di Milano per conto della spa controllata dal ministero dell'Economia e appena completate. Sono già state utilizzate in via sperimentale nei quasi 60mila metri cubi della sede di Bologna e, nei prossimi anni, serviranno a seguire tutto il ciclo di vita dei 750mila metri quadrati che costituiscono il patrimonio immobiliare di proprietà della Rai. Dando vita anche ad appalti pubblici condotti direttamente in Bim.

    L'importanza di questa innovazione è tutta nelle parole di Giuseppe Di Giuda, professore del Politecnico e responsabile scientifico del progetto, che ha guidato una squadra coordinata da Valentina Villa: «I dati ci dicono che circa il 60% dei benefici legati all'utilizzo del Bim riguardano la parte di gestione, il 30% la fase esecutiva del progetto e il restante 10% le fasi progettuali. Da questi numeri è evidente che avere una modellazione Bim nella gestione dovrebbe essere ambizione di tutti. Pensiamo a cosa potrebbe voler dire applicare un sistema del genere al modello dei federal building».

    La linea guida si pone l'obiettivo di digitalizzare e ottimizzare i processi di gestione del patrimonio della Rai. In pratica, tutti gli immobili della società andranno mappati tramite modelli Bim che dovranno essere realizzati, modificati e implementati secondo le indicazioni del Politecnico, seguendo un'impostazione fissa per la creazione del database, la costruzione della parte grafica e di contenuto. Questo standard consentirà alla Rai di lavorare sul suo patrimonio immobiliare esclusivamente tramite Bim: progettazione, costruzione e gestione dei nuovi interventi, ma anche ristrutturazione e manutenzione dell'esistente.

    Ovviamente, il cambiamento sarà progressivo: la mappatura è già partita dai circa 60mila metri cubi della sede di Bologna, che presentava caratteristiche ideali per un'applicazione sperimentale, dal momento che contiene tutte le tipologie di destinazioni che di solito ritroviamo nel patrimonio Rai. Poi, in un arco temporale di cinque anni, ci si allargherà a tutti i 750mila metri quadri di proprietà della società. Con un primo effetto di valorizzazione dei fabbricati. La modellazione Bim consentirà di avere un quadro completo e di facile consultazione di tutto ciò che si trova negli edifici: dalle strutture agli impianti tecnologici, sarà possibile avere a disposizione in modo rapidissimo tutte le monografie tecniche.
    Sarà meno frequente l'utilizzo per il nuovo, mentre si lavorerà molto in Bim in fase di ristrutturazione degli immobili. Gli interventi potranno così essere progettati in maniera più razionale. Spiega Di Giuda: «In tema di ristrutturazione la modellazione Bim consente di verificare in anticipo l'efficacia delle scelte che si faranno. Si parla tanto di medicina predittiva, il Bim permette di fare lo stesso ragionamento, lavorando non più in maniera standardizzata ma con previsioni tarate sul singolo edificio».

    Allo stesso modo, tutta la manutenzione e il facility management saranno semplificati grazie alla modellazione digitale. E questo porta indubbi vantaggi soprattutto sui fabbricati più dinamici: quelli dedicati alla produzione che, per loro destinazione, vengono sottoposti continuamente a interventi di ristrutturazione. L'impatto, in termini di risparmi, della gestione tramite Bim è quantificabile in diversi punti percentuali. Ancora Di Giuda: «Un esempio semplice è legato alla parte impianti. Qui è possibile avviare una serie di manutenzioni costanti e continue, in maniera programmata, in modo da conseguire risparmi importanti. A livello globale, il Governo inglese dopo cinque anni di utilizzo della gestione tramite Bim ha conseguito risparmi nell'ordine del 20%. Possiamo pensare tranquillamente di arrivare al 10-15%».

    In prospettiva, poi, la Rai si allinea anche agli obblighi del nuovo Codice appalti, che imporrà le gare Bim nei prossimi anni: a valle della mappatura, tutte le procedure avviate dalla società saranno fatte tramite Bim. Ma non solo: lo strumento avrà un ruolo di spinta anche per altri soggetti pubblici. Il contratto sottoscritto con il Politecnico, infatti, dice esplicitamente che gli esiti della ricerca possono essere utilizzati anche per altre attività di carattere scientifico. Questo modello, insomma, potrebbe fare scuola anche per altri grandi patrimoni immobiliari pubblici.