Gestionale

L'insostenibile peso del Fisco sui costruttori: imposte fino al 76%

Michela Finizio

L'Assimpredil-Ance ha calcolato l'impatto del prelievo fiscale su un'operazione tipo di sviluppo da 22 milioni: tra tasse locali e nazionali "mangiati" i tre quarti degli utili dell'impresa di costruzione

Le tasse sul mattone sono un disincentivo per l'edilizia. A denunciarlo è una ricerca di Assimpredil-Ance, l'associazione milanese delle imprese di costruzione, che fotografa l'impatto del prelievo fiscale sulle operazioni di sviluppo, dalla fase di acquisizione delle aree alla vendita sul mercato delle unità costruite. Ad esempio, su un'operazione del valore complessivo di oltre 22,5 milioni, il Fisco pesa fino al 32% e, considerando solo il gettito a carico dell'impresa, le imposte dovute nel complesso superano il 76% dell'utile lordo generato.

E' quanto emerge dall'indagine dei costruttori, che si propone di analizzare nel dettaglio i"conti" di un investimento , prendendo in esame lo sviluppo di 32 appartamenti, 136 box e un'unità commerciale (periodo 2008-2014). Il campanello di allarme, che ha spinto Assimpredil-Ance a realizzare questa ricerca, è scattato davanti ai dati che fotografano l'aumento della tassazione sul possesso di immobili: siamo passati dai 9,2 miliardi di prelievo del 2010 ai 23,2 miliardi del 2012 «e, nonostante la flessione del 2013 legata alla cancellazione dell'Imu sulla prima casa, nel 2014 toccheremo i 26 miliardi di tasse sul mattone», stima il presidente dell'associazione dei costruttori, Claudio De Albertis. «Manca una qualsiasi strategia nella tassazione immobiliare – aggiunge -. L'unica logica è andare a coprire i tagli che vengono fatti agli enti locali. Sull'unica base imponibile, inoltre, si sommano tasse centrali e locali all'interno di un sistema tributario caotico che maschera delle vere e proprie patrimoniali con imposte in nome dei servizi locali». Dai calcoli sul case-study emerge che, a fronte di utili netti per quasi 4,4 milioni di euro generati dall'impresa, sulla stessa operazione l'Erario incassa un gettito di oltre 7,2 milioni. «Se vado a comprimere così le operazioni di rigenerazione urbana come posso sperare che la rinascita del Paese parta dalle città?» commenta De Albertis. Inoltre, oggi è sempre più difficile vendere l'intero stock di abitazioni realizzate sul mercato: oggi in Italia si contano più di 540mila case in vendita, per il 26% di nuova costruzione.

L'effetto perverso per chi non vende
. In base ai calcoli dell'ufficio studi Assimpredil-Ance, se l'impresa trovasse acquirenti solamente per il 50% delle unità costruite dovrebbe pagare ancora più tasse a causa delle imposte sull'invenduto. Sui beni merce, infatti, in molte città viene applicata oltre all'Imu anche la Tasi. A Milano, ad esempio, sulle unità senza acquirenti nel 2014 sarebbe prevista un'aliquota Tasi del 2,5 per mille: nella simulazione elaborata da Assimpredil-Ance, se l'invenduto fosse pari al 50% il prelievo Tasi sarebbe di circa 10.750 euro; in caso di nessuna unità venduta salirebbe a 21.500 euro. «Il paradosso è che, in pratica, l'impresa in difficoltà viene penalizzata dal Fisco», sintetizza il presidente dei costruttori milanesi.. A rappresentare il primo deterrente all'attività di sviluppo immobiliare sono i costi legati all'acquisizione delle aree: al momento dell'investimento («quando, cioè, l'impresa si espone di più», sottolinea De Albertis) il costruttore si trova subito a dover affrontare un'imposizione considerevole. Nel caso specifico, ad esempio, a fronte di 9,5 milioni di euro investiti per acquistare i terreni l'impresa è chiamata a pagare subito oltre 1,9 milioni di euro di imposte (tra registro, ipotecaria, catastale, oneri di costruzione e imposta sostitutiva sul mutuo). «Non c'è da meravigliarsi che la propensione all'investimento sia al minimo», commenta De Albertis. I permessi di costruire, infatti, sono in picchiata del 70% rispetto ai periodi pre-crisi, in base agli ultimi dati Istat (2012 sul 2005).

Ad influire, poi, in modo differente in ogni singola operazione immobiliare sono diversi fattori: gli oneri di urbanizzazione sono molto diversi sul territorio, così come le aliquote delle imposte locali; il valore di investimento e i costi di costruzione sono legati alle disponibilità dell'impresa; l'assorbimento delle unità costruite sul mercato dipendono dalla congiuntura. In un mercato immobiliare fermo, affaticato da compravendite ancora al ribasso (-1% su base annua nel secondo trimestre 2014), l'offerta residenziale pesa sui bilanci delle imprese edili che faticano a trovare acquirenti: in media ci sono 15,8 case invendute ogni mille unità abitative presenti sul territorio nazionale (dati Scenari Immobiliari). «È illogico che la tassazione sia legata al valore dell'immobile e prescinda dalla situazione patrimoniale del contribuente o dal reddito che produce l'immobile», conclude il presidente dei costruttori, suggerendo innanzitutto l'eliminazione dell'imposta di registro sulle cessioni di terreni da parte dei privati e del prelievo Imu più Tasi sui beni merce.


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