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Torino, capitale del social housing: oggi protocollo Comune-CdpI Sgr

Massimo Frontera

Firmato oggi, nell'ambito di Urbanpromo, il protocollo tra il Comune e Cdp Investimenti sgr per lo sviluppo di nuove iniziative di edilizia sociale. Nel capoluogo già presenti 3 fondi immobiliari con 220 milioni sottoscritti dal fondo di Cassa depositi e prestiti. L'ultimo bilancio di Cdp Investimenti Sgr

Tre fondi immobiliari, due grandi fondazioni bancarie impegnate in prima fila (oltre alle varie fondazioni di dimensione più locale con presenza in tutti gli ambiti provinciali). Un impegno continuo da parte dell'amministrazione comunale e un sostegno mai mancato dalla Regione. Torino si guadagna sul campo i galloni di capitale del social housing. Per la quarta volta ospita la sessione di Urbanpromo dedicata all'edilizia sociale. Un'edizione che quest'anno si rinnova in forma seminariale, rivolta a tecnici e operatori. I cambiamenti, sempre in peggio, del mercato immobiliare abbinato al continuo logoramento degli strati sociali più esposti alla perdita di potere d'acquisto rinnovano l'esigenza di ricalibrare l'offerta a una domanda che cambia e, purtroppo, si amplia.

Allarme Nomisma: sempre meno reddito per l'acquisto della casa. Gli ultimi dati raccolti ed elaborati da Nomisma, illustrati ieri a Torino nella prima giornata di Urbanpromo social housing, consentono di toccare con mano l'evoluzione - peraltro rapida, avvenuta nell'arco di un biennio - tra le famiglie consumatrici. Il potere d'acquisto ha subito un ulteriore calo dell'1,3% (complessivamente il 13% rispetto al lontano 2007). Tale minor reddito disponibile non ha consentito alle famiglie di soddisfare la domanda abitativa, sempre potenzialmente alta: 1,6 milioni di famiglie. La difficoltà nell'acquisto emerge dalla diminuzione delle famiglie che, pur bisognose, hanno deciso di acquistare: si è infatti passati dall'8,1% del 2013 al 6,6% del 2014. Una parziale risposta è arrivata dai lavori di ristrutturazione, peraltro incentivati con sconti fiscali: si è passati dal 18,8% di famiglie che nel 2013 erano intenzionate ad avviare i lavori al 23,4% di famiglie nella rilevazione del 2014.
Lo scenario fa emergere quanto sia sempre più ampia l'area di potenziale domanda di abitazioni a canone accessibile, in alternativa all'acquisto. Anche le più recenti norme dello sblocca Italia, potrebbero favorire forme di acquisto differito; forme che ricordano anche alcune offerte di fondi immobiliari di social housing. Il cosiddetto "rent to by" potrebbe andare in questa direzione? «Va benissimo l'approccio normativo, con una misura che fornisce una cornice giuridica che prima non c'era - risponde Luca Dondi, direttore generale di Nomisma - ma non è da una norma che può arrivare la soluzione: lo sblocco può arrivare solo dal mercato». «Ora - spiega sempre Dondi - c'è un problema prezzo: bisogna abbassare i prezzi, il mercato parte solo se c'è un prezzo sostenibile».

Cdp Investimenti Sgr: 1,2 miliardi investiti in 23 fondi locali. Il seminario è stata anche l'occasione per illustrare l'ultimo bilancio del Fia, il maxi fondo immobiliare investimenti per l'abitare, gestito da Cdp Investimenti Sgr. Dagli ultimi numeri - aggiornati a 24 settembre scorso - emerge che il Fia ha superato il traguardo della metà del patrimonio sottoscritto: ammonta infatti 1,18 miliardi di euro il totale delle delibere definitive di investimento rispetto a una dotazione complessiva di 2,028 miliardi. Resta dunque ancora ampia la liquidità disponibile. Ad oggi, informa la società di gestione, gli impegni sottoscritti riguardano 23 fondi locali gestiti da 12 sgr. Complessivamente, i progetti finanziati sono 187, per 11.870 alloggi sociali e 6.400 posti letto in residenze temporanee. Tuttavia, a fronte di questo notevole impegno istruttorio, i cantieri veri sono ancora pochi.
«Il numero degli interventi è ancora largamente insufficiente - rileva anche Luca Dondi di Nomisma -. Ci sono problemi soprattutto a livello locale: le società di gestione hanno difficoltà a trovare operazioni con le necessarie caratteristiche; spesso anche agli amministratori degli enti locali manca la necessaria visione strategica. Il risultato è che la selezione sul territorio richiede molto tempo e l'investimento di Cassa depositi e prestiti è solo l'ultima tappa di un lungo percorso».
Guarda l'ultimo bilancio di Cdp Investimenti Sgr
Torino e il social housing. La città di Torino si conferma sensibilissima al tema dell'abitare sostenibile, sia sotto il profilo degli investimenti che delle iniziative, si anche degli stimoli a una continua riflessione sui modelli da seguire per rispondere alla domanda abitativa. Sotto il profilo degli investimenti, fondi di Cassa depositi e prestiti ricordano che su Torino sono attivi ben tre fondi, con un investimento complessivo, sottoscritto da Cdp di quasi 220 milioni: il fondo Piemonte Case (promosso da varie fondazioni guidate da Crt Torino) gestito da Ream e con 48 milioni di sottoscrizioni deliberate da Cdp; il fondo Abitare sostenibile Piemonte (con altre fondazioni e una presenza forte di Compagnia di San Paolo), gestito da Polaris e con 72,7 milioni di sottoscrizioni di Cdp; il fondo Erasmo di Fabrica Immobiliare sgr che ha ricevuto sottoscrizioni di Cdp per 96,9 milioni e che a Torino sta realizzando un campus universitario di 550 posti che sarà finito tra un anno. A Torino è stato inoltre realizzato il primo esempio di albergo temporaneo rivolto a famiglie svantaggiate. E sono state realizzate analoghe strutture rivolte a categorie meno protette, come le ragazze madri.

La nuova frontiera: il rating sociale. La due giorni di lavori che si conclude oggi a Torino alimenta la riflessione su nuovi modelli e nuove frontiere dell'edilizia sociale, come spiega Stefano Stanghellini, presidente di Urbit (Inu) e creatore di Urbanpromo. «Una delle riflessioni della giornata è stata sul rating sociale degli interventi - spiega Stanghellini - cioè la rendicontazione degli effetti dell'operazione di housing sociale dal punto vista dell'effetto sociale sul quartiere». «Gli esiti di questi programmi di social housing - aggiunge - non devono essere analizzati solo dal punto di vista finanziario, guardando al rendimento ottenuto oppure al numero di alloggi realizzati; ma l'analisi deve tenere conto anche degli effetti prodotti a livello sociale: durante la discussione sono stati presentati modelli molto articolati che inducono a parlare non tanto di "case" ma di "servizi abitativi", servizi offerti a famiglie che si evolvono molto rapidamente rispetto a quanto sapevamo, per esempio con il sempre più alto numero di famiglie mononucleari, ormai diventate la metà del totale».

Il protocollo d'intesa Comune-Cdp. Aumentare in città l'offerta abitativa, trasformando in alloggi sociali una serie di immobili da ristrutturare e di aree edificabili di proprietà comunale. Questo l'obiettivo del protocollo d'intesa firmato dal vicesindaco della Città di Torino, Elide Tisi, e dal condirettore generale di Cdp Investimenti Sgr, Sergio Urbani. «L'accordo - si legge in una nota diffusa congiuntamente da Comune e Sgr - impegna l'amministrazione comunale del capoluogo piemontese e la Sgr del Gruppo Cassa depositi e prestiti ad attuare un programma di housing sociale, individuando nel territorio cittadino edifici e terreni dove è possibile realizzare interventi di edilizia residenziale agevolata o convenzionata, verificarne l'effettiva fattibilità, progettare gli interventi e, attraverso partner privati o il Fondo locale partecipato dal FIA - Fondo Investimenti per l'Abitare di Cassa Depositi e Prestiti, trovare le risorse finanziarie per attuarli».
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