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Cdp, il sistema dei fondi immobiliari non riesce a risolvere la questione abitativa

Massimiliano Carbonaro

Con il Fia deliberati investimenti per circa 1,1 miliardi con 23 fondi locali gestiti da 13 Sgr

Cassa depositi e prestiti non basta e non può bastare. È quanto emerge dal rapporto presentato da CdP durante la fiera dell'immobiliare, l'Eire, in corso a Milano dal 24 al 26 giugno, dal titolo "Social Housing - Il mercato immobiliare in Italia: focus sull'edilizia sociale".
Siamo davanti ad una fame di case inestinguibile. Certo una prima botta alla situazione è stata data in seguito agli accordi di programma previsti attraverso il Dpcm n.191 del luglio del 2009 con 378 milioni messi a disposizione dello Stato con la previsione di ottenere un effetto moltiplicativo con il contributo di altri Enti pubblici. Ma con queste risorse sono state realizzate circa 17mila case.

Il rapporto evidenzia su uno degli aspetti più innovativi messi in campo recentemente che vede propri CdP come soggetto principale. Si tratta del sistema integrato di Fondi immobiliari che all'interno prevede il Fondo Investimenti per l'Abitare, Fia, gestito appunto da CdP Investimenti Sgr. Partito nel 2009 e diventato operativo dopo due anni il Fia ad aprile 2014 ha deliberato investimenti per circa 1,1 miliardi di euro con 23 fondi locali gestiti da 13 Sgr per la realizzazione di 183 progetti per complessivi 11.691 alloggi sociali e 6550 posti letto temporanei. I progetti si caratterizzano per mettere in campo alloggi sociali insieme a residenze temporanee, spazi commerciali e residenze a prezzi calmierati.

Ma il rapporto ammette con chiarezza: "Il successo di queste iniziative non può rappresentare – si legge – una risposta esaustiva alla questione abitativa in Italia". L'esperienza dei fondi immobiliari viene considerata un'efficace strumento per individuare le best practice sul territorio sia per quanto riguarda le strutture finanziare sia per individuare i migliori progetti. CdP oltre a gestire il Fia ha attivato altre misure per il supporto al settore residenziale. In particolare interviene con 5 miliardi di euro con l'acquisto di obbligazioni bancarie garantite a fronte di mutui ipotecari, l'accesso ai mutui con un plafond per gli istituti bancari, finanziamento di interventi di ristrutturazione e l'acquisto di immobili residenziali. Ma appunto la fame di casa è molto più grave secondo il rapporto. In base ai dati più recenti raccolti da CdP ammontano a 600mila le domande di edilizia residenziale pubblica presso le amministrazioni.

L'emergenza casa è il portato di più fattori concomitanti dove si sommano i senza dimora (50mila circa in Italia), i fenomeni di povertà assoluta che pesa per 1,7 milioni di famiglie (dati 2012), il disagio abitativo e la situazione di povertà relativa (3,2 milioni di famiglie), problemi di vulnerabilità familiare, immigrazione e l'incidenza dei giovani ancora con i genitori, i fuori sede (lavorativi e universitari). Lo studio di CdP sottolinea che di fronte a questi numeri siamo di fronte a situazioni di tensione abitativa diffusa con le grandi aree metropolitane del centro Nord più colpite. L'offerta quindi del social housing in Italia necessariamente deve essere molto articolata per soddisfare le pluralità di situazioni.

Ne si può pensare che l'attuale situazione possa modificarsi in meglio in seguito alla ripresa del mercato residenziale più generale. Il report di CdP ha anche affrontato questo comparto. In generale si stima che il prossimo triennio ci sarà una ripresa del 9% annuo nelle transazioni ma la riduzione dei prezzi si è attestata sul 16% circa con un'ulteriore contrazione (per questo anno del 4,6% e per il prossimo dell'1%) per mostrare un trend positivo dell'1,1% solo nel 2016.


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