Casa Fisco Immobiliare

L'opportunità per i fondi immobiliari scade il 2 aprile prossimo

Jada C. Ferrero

Dopo avere selezionato i progetti di social housing realizzabili e "bancabili" ora la Regione Liguria cerca i gestori di fondi immobiliari interessati a realizzare gli alloggi

Candidature in Regione entro il 2 aprile, per i fondi immobiliari di housing sociale già costituiti e aspiranti a partecipare a un'articolata operazione che l'ente guidato da Claudio Burlando porta avanti in tandem con Cassa Depositi e Prestiti col doppio scopo di rilanciare l'edilizia e rimettere in circuito oltre 3mila alloggi sociali. Sul Bollettino ufficiale della Regioni (n. 1 del 2 gennaio scorso) è uscita la delibera (n. 1555/2013) che dà il via a questa fase di accreditamento, fase che durerà tre mesi (scarica il documento a questo link ).

La Liguria imposta così la seconda fase di una partita immobiliare il cui valore supera i 660 milioni in termini di potenziale d'investimento. È un'inedita chiamata a raccolta, che coinvolge pubblico e privato. La Regione intende stimolare la nascita di uno o più fondi immobiliari, nel solco del sistema integrato di fondi introdotto a livello nazionale dalla legge n.133/2008 (di conversione del Dl. 112/2008 contenente il piano casa nazionale per l'housing sociale) e dal Dpcm attuativo 16 luglio 2009. Sistema che fa perno sul Fondo immobiliare per l'abitare (Fia), attivato con la regia della Cassa depositi e prestiti attraverso Cdp Investimenti Sgr, che sta progressivamente investendo la sue dote di poco più di due miliardi (2 miliardi e 28 milioni), sottoscritti da investitori a lungo termine (gruppi bancari e assicurativi, casse di previdenza private, il ministero delle Infrastrutture e la stessa Cassa depositi e prestiti).

Il Social housing in Liguria
L'aspetto interessante dell'iniziativa è che la regione ha prima pensato a selezionare le iniziative realizzabili e solo dopo ha messo a frutto il lavoro fatto, offrendo a investitori e gestori progetti concreti e fattibili.

La prima fase dell'iniziativa si era giocata l'anno scorso, con un avviso regionale, aperto in febbraio e chiuso in luglio, rivolto a soggetti interessati a partecipare al quadro. Aveva incassato adesioni-record: 66 dossier di candidatura (23 dal Genovese, 21 dal Savonese, 12 dallo Spezzino, 10 dall'Imperiese), ovvero un cumulo di operazioni immobiliari superiore ai 660 milioni come investimento potenziale. In totale, si tratterebbe di circa 3.300 alloggi in arrivo. (scarica la scheda di sintesi delle proposte raccolte per l'iniziativa a questo link )

L'avviso era rivolto a enti locali di ogni grado, e platea privata, ovvero imprese di costruzioni, cooperative edilizie, operatori finanziari (Sgr, banche), investitori individuali e persone giuridiche, fondazioni ed enti morali, religiosi, ecclesiastici. In forma singola o associata. L'avviso li invitava a manifestare la disponibilità a raccordarsi, sia sottoscrivendo quote di un possibile fondo, sia conferendo aree fabbricabili, o alloggi in costruzione o da riqualificare, o pure invenduti, da destinare a social housing. Scopo doppio: dare respiro al comparto edile, più sofferente che mai, e immettere alloggi di qualità "calmierati", in un contesto, quello ligure, carente di immobili "sociali", intesi come appartamenti in locazione a canone moderato, alloggi in affitto con diritto di riscatto finale, prime case a prezzo convenzionato per nuclei con dati prerequisiti. Mancano migliaia di unità, su questo fronte.

In dicembre è intanto nato il primo fondo immobiliare dedicato, Social Housing Liguria, promosso dalla Fondazione Cassa di Risparmio della Spezia con investimento di 10 milioni. Come gestore, selezionata IDeA Fimit Sgr, controllata dal gruppo De Agostini e partecipata dall'Inps, che si è impegnata a investire direttamente 3 milioni di risorse proprie. Il fondo, al decollo operativo, punta a breve a una dimensione-obiettivo minima di 100 milioni, espandibile. Cerca oggi investitori. La fondazione spezzina ci lavorava da tre anni. «Siamo ottimisti - dice il presidente Matteo Melley - di poter passare dal target attuale di 35-40 milioni ai 100 milioni, entro 12-18 mesi. Preziosa la procedura regionale. Stimolerà enti locali, privati e altre fondazioni. Con quella savonese i contatti sono stretti, e speriamo che anche Genova, se non quest'anno, valuti la partecipazione».

Il fondo spezzino è il primo certo candidato a questa fase "B" appena avviata, anche se in Regione sperano non l'unico. Fra i profili richiesti ora agli aspiranti, la disponibilità ad investire non meno di 25 milioni.
«In sostanza la Regione – sintetizza Giovanni Gaggero, architetto, responsabile del settore regionale Programmi urbani complessi, che segue la partita in supporto all'assessore regionale all'Edilizia, Giovanni Boitano - ha fatto un'azione di scouting per individuare i possibili soggetti interessati. Adesso, con questa innovativa fase di accreditamento, è il momento di dare corpo alle molte manifestazioni d'interesse pervenute, cogliendo l'opportunità Fia».

Secondo gli input regionali, tutti gli interventi dovranno almeno raggiungere la classe energetica "B". Circa il 30-40% delle proposte pervenute riguardano il patrimonio edilizio esistente: riqualificazioni, trasformazioni d'uso, recuperi. I 66 progetti formulati in seguito all'avviso contengono potenzialmente circa 3.300 alloggi, di cui 793 destinati a libera residenza, 1.175 per edilizia convenzionata come prima casa, 618 per affitto a canone moderato, 529 per affitto a canone moderato con patto di futura vendita, 181 per edilizia residenziale pubblica.

Nelle 66 candidature i proponenti indicano in oltre 230mila il totale dei mq che si attiverebbero ad uso abitativo. Il parco proposte riguarda però, globalmente, quasi 500mila metri quadri, ricomprendendo parcheggi pertinenziali, spazi comuni, e un po' di aree con altre destinazioni.

«Il sistema delle imprese liguri - riferisce Michele Parodi, avvocato, direttore di Ance Liguria - si sta riorganizzando per raccogliere la sfida. Seguiamo con attenzione e sosteniamo l'operazione. Nel novembre 2012 avevamo anche promosso un emendamento alla legge urbanistica, ottenendo l'articolo 26-bis alla Legge regionale n.38/2007 (sull'edilizia pubblica, ndr), che esenta questo tipo di operazioni dalla contestata regola ligure, valida invece per qualsiasi altro intervento edilizio, che obbliga a destinarne un 10% a Erp».

Una sfida nella sfida sarà costruire/recuperare case che altrove - Parma, Cremona, anche Milano - hanno uno costo che si aggira a prodotto finito a 800-1.000 euro a metro quadrato, quando le quotazioni standard liguri viaggiano su valori doppi o tripli, causa peculiarità del mercato legate a morfologia, accessibilità, logistica, costo in loco di uomini, mezzi, credito.

Tutti gli investimenti del Fia
Ad oggi, Cdp Investimenti Sgr ha assunto delibere d'investimento preliminari non vincolanti per 1,16 miliardi, in 24 fondi locali gestiti da 12 società di gestione del risparmio. In 21 dei 24 fondi locali sono già state assunte delibere definitive d'investimento per complessivi 925 milioni, per la realizzazione di 149 progetti, 10.235 alloggi sociali e 6.200 posti letto in residenze temporanee.
«Al 31 dicembre scorso – rende noto Cdp Investimenti Sgr - le sottoscrizioni effettuate dal Fia in attuazione di delibere definitive riguardavano 15 fondi immobiliari per circa 525 milioni. Essi hanno una pipeline di investimenti che include 118 iniziative immobiliari per complessivi 8mila alloggi sociali e 6mila posti letto in residenze temporanee. Sono 48 gli interventi già avviati. La quota in locazione è di gran lunga prevalente, pari a oltre il 70% delle unità. Gli alloggi, assegnati sia in vendita convenzionata che in locazione, sono circa 960, il 74% delle unità ultimate; il 90% è rappresentato dalla quota in locazione».

Scarica il testo della delibera n.1606/2012 che ha dato l'avvio alla presentazione delle proposte immobiliari (link )
Scarica il testo della tabella di sintesi delle proposte raccolte (link )
Scarica il testo della delibere 1555/2013 che ha avviato l'accreditamento dei fondi immobiliari interessati a investire nell'iniziativa ligure (link )


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