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Comuni in competizione, favorire gli investimenti con incentivi volumetrici e urbanistici

M.Fr.

Tempi, incentivi, procedure. I Comuni hanno capito che sono queste le leve per attrarre gli investimenti privati nelle operazioni di housing sociale.

Uno studio del Politecnico di Milano recentemente pubblicato mostra che le amministrazioni hanno compreso l'importanza di essere competitivi nei confronti degli investitori finanziari. Cioè il tipo di investitore in grado di mettere a confronto diverse aree urbane per fare "atterrare" operazioni di social housing. Il dato emerge dall'indagine condotta su 38 Comuni, cioè quelli che hanno risposto a un apposito quesito (ma di questi, il documento del Politecnico indica dati di dettaglio solo per 21 Comuni: Alessandria, Bari, Bologna, Brescia, Como, Genova, Mantova, Matera, Milano, Monza, Napoli, Perugia, Pordenone, Ravenna, Reggio Calabria, Savona, Teramo, Verbania, Vercelli, Verona e Vicenza).

Gli investimenti di questo tipo si inquadrano sempre all'interno della partnership pubblico-privata (Ppp) ma è anche vero che la parte privata, sempre più spesso partecipata da soggetti finanziari (sensibilissimi al rispetto dei cronoprogrammi) estremamente esigenti.

I tempi. Il tempo del rilascio di una concessione è il primo elemento che un investitore considera nella scelta dell'investimento. «I tempi medi per l'approvazione di una concessione edilizia per abitazioni a carattere sociale sono di circa 200 giorni», si legge nel documento del Politecnico di Milano. Solo due Comuni su 21 hanno adottato «procedure specifiche per accorciare i tempi e facilitare la gestione delle pratiche». Si tratta di Genova e Savona dove è possibile attivare il procedimento di approvazione dei progetti attraverso la conferenza di servizi.

Sgravi e incentivi. Poi c'è la gamma di agevolazioni che il Comune mette in campo per favorire gli investimenti. Quasi la metà del campione (46%), mette a disposizione aree (attraverso il diritto di superficie oppure in quanto aree per gli standard urbanistici) oppure immobili da riqualificare o ristrutturare, oppure concede premi volumetrici addizionali. Altri Comuni (il 29% del campione) contribuiscono, invece, con la riduzione dei contributi sui costi di costruzione o sugli oneri di urbanizzazione. Il 18% si ripropone di contribuire al pagamento del canone di locazione a favore degli assegnatari con maggiori difficoltà, il 4% concede dei contributi a fondo perduto e il restante 3% investe in fondi o nelle iniziative locali attraverso l'apporto di immobili o equity. Nella caso della modalità maggiormente praticata, cioè la della messa a disposizione delle aree, la media della durata del diritto di superficie è di 75 anni. Alcuni enti offrono più opzioni insieme.

Premi volumetrici. Anche la leva urbanistica e immobiliare rientra tra la gamma di agevolazioni rivolte all'housing. Gli strumenti più utilizzati sono: l'aumento dell'indice di fabbricabilità, la possibilità di cambio di destinazione d'uso e gli incrementi volumetrici. C'è comunque un 35% di Comuni che non prevedono alcuna agevolazione per iniziative a carattere sociale. Questo dato, aggiunge lo studio, è confermato da un altro analogo che mostra come solo per il 37% delle aree industriali dismesse viene prevista come destinazione d'uso prioritaria quella a carattere sociale.

Mercato. Nonostante il fatto che il target degli operatori di social housing sia quasi esclusivamente di tipo privato, lo studio evidenzia che manca una analoga azione di promozione mirata per intercettare questo interesse. Solo il 6% del campione infatti ha utilizzato strumenti di comunicazione e marketing per promuovere lo sviluppo di aree per cercare soggetti potenzialmente interessati a compartecipare alla realizzazione di interventi di social housing. Quanto alle vere e proprie opportunità, «attualmente – recita lo studio – solo il 10% del campione esaminato ha bandi pubblici aperti o in fase di pubblicazione».


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