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Luca Dondi (Nomisma): «Per un'offerta appetibile bisogna ottimizzare la produzione in cantiere»

Massimo Frontera

Il mercato residenziale prosegue la marcia verso la paralisi mentre anche il sistema del credito sta venendo meno al suo ruolo. C'è però una forte richiesta "compressa" di abitazioni a basso costo che è l'unico elemento in grado di avvicinare domanda e offerta

Il social housing? «È l'unico elemento che in questo momento può rappresentare un avvicinamento tra offerta e domanda». Luca Dondi, responsabile del settore real estate di Nomisma, all'indomani dell'ultimo rapporto shock sul mercato immobiliare presentato venerdì scorso dallo studio bolognese, sottolinea il valore anticiclico di questo comparto all'interno del più generale mercato immobiliare residenziale italiano sempre più ingessato.

Sono però le dimensioni che non consentono ancora al social housing di contrastare la spirale recessiva immobiliare. «La valutazione è che oggi questo segmento è molto limitato in assoluto, e territorialmente circoscritto ad alcune aree del Nord Italia – aggiunge Dondi –, anche se Cassa depositi e prestiti sta partendo con una ricognizione nelle città del Sud».

Tra gli ostacoli non c'è solo il costo delle aree ma anche il costo di costruzione. «Se non si abbassa – osserva l'economista di Nomisma – si fa fatica a uscire sul mercato con prezzi di 1.800-1.900 euro a metro quadrato di edilizia convenzionata».

Non tutti sembrano ancora consapevoli della necessità di ottimizzare le tecnologie di cantiere per abbassare i costi. «Su questo tema si trova terreno fertile in alcune aree di Piemonte e Lombardia, ma altrove la risposta degli operatori è che non è possibile; ma se si continuano a proporre gli stessi schemi allora è evidente che non si possa uscire a prezzi diversi da quelli attuali, troppo alti».

C'è anche un problema finanziario, come del resto Nomisma ha sottolineato nel suo ultimo rapporto. Dopo il crollo tendenziale dei mutui erogati di quasi il 50% nel primo trimestre, Nomisma parla di un calo tendenziale del 45,4% nel II trimestre e stima un successivo calo del 33% dell'erogato nel III trimestre di quest'anno.

Anche questo è un problema centrale. «È vero che fino al 2007 tutti hanno fatto finta di non vedere i rischi, che poi hanno infatti portato alla crisi – seguita Luca Dondi –, ma ora si eccede in senso opposto chiedendo garanzie che vanno oltre l'ipoteca sulla casa; c'è una parte eccessivamente ampia che viene considerata non solvibile e che viene dissuasa dall'opportunità dell'acquisto».

Le banche, strette da un livello di sofferenze in aumento, non cedono, e neanche l'offerta cede sui prezzi. «Non siamo lontani da un calo dei prezzi. Non può continuare così. Siamo in situazione di incagli acclarati che tendono alla sofferenza: l'esigenza di realizzo non potrà essere rimandata ancora a lungo». L'innesco di un calo dei prezzi potrebbe arrivare dalla decisione di qualche grosso proprietario nella dismissione del proprio patrimonio, prevede Dondi. Il resto del mercato si adeguerà.


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