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Cerami (Polaris): «Partnership con imprese, promotori ed enti locali»

Massimo Frontera

Pronti a cogliere le opportunità contenute nel nuovo piano città annunciato dal Governo e del nuovo piano di governo del territorio, appena approvato a Milano. Carlo Cerami, presidente di Polaris Investment Italia Sgr, racconta i programmi della società, alla vigilia della definitiva separazione dalla "sorella" lussemburghese.

Pronti a cogliere le opportunità del piano città in arrivo e del Pgt di Milano, appena approvato. Polaris Investment Italian Sgr, alla vigilia della separazione totale dalla "sorella" lussemburghese, confida nel mercato dell'edilizia e si propone a developer e imprese come partner specializzato nell'edilizia privata sociale. In dote porta la struttura tecnica guidata da Fabio Carlozzo – il responsabile della divisione real estate, oggi promosso ad amministratore delegato – e lo strumento della finanza.

A raccontare mission e vision di Polaris è Carlo Cerami, nella sua prima intervista da presidente concessa a «Edilizia e Territorio». Avvocato (classe 1965) Cerami è il titolare dell'omonimo studio milanese specializzato nel diritto immobiliare. Nella scuderia di Polaris ci sono sette fondi. Fiore all'occhiello è il fondo Federale immobiliare Lombardia, con un obiettivo di raccolta di 220 milioni di euro, ma è destinato a crescere ed evolversi ancora.

Dottor Cerami, quante persone conta la Sgr?
Attualmente ancora 25 persone ma arriveremo rapidamente a 28.

Distribuite come?
Resteranno la divisione del real estate e l'amministrazione. Ora stiamo separando l'area della finanza mobiliare da quella immobiliare. A questo punto diventeremo una società specializzata nel settore immobiliare, e in particolare nell'immobiliare sociale.

Il capitale resta di 1,4 milioni?
Il capitale dovrebbe rimanere sostanzialmente identico. Mi sento di escludere un innalzamento ma c'è il preciso impegno dei soci a conservare un margine di solidità per agire con serenità nel futuro, essendo l'immobiliare un'attività delicata.

Come crescerà il fondo Federale immobiliare Lombardia?
Abbiamo in agenda l'approvazione delle modifiche regolamentari che introducono alcuni nuovi comparti, prevedendo moduli di investimento differenziati.

Conferma l'obiettivo di salire a 400 milioni di patrimonio?
C'è la ragionevole possibilità che si raggiunga l'obiettivo, pur in presenza di un difficile momento. La presenza convinta e robusta di Cassa depositi e prestiti, Fondazione Cariplo e Regione Lombardia dovrebbe contribuire a raggiungere in tempi non lontani questo obiettivo.

Il fondo a chi si rivolge?
Alcuni moduli di investimento sono rivolti a investitori istituzionali o legati alle politiche della casa in senso stretto. Stiamo lavorando con l'Aler Milano per riqualificare il patrimonio invenduto. E stiamo valutando iniziativa del mondo cooperativo in grandi aree. In generale stiamo valutando molti dossier.

Cosa ci sarà nel fondo?
Il regolamento dovrà per esempio consentire moduli legati alla formula di vendita più affitto. Altri comparti potranno essere più a favore di politiche pubbliche, sia pure bilanciate da garanzie. Ci saranno diversi gradi di rischio e di coinvolgimento.

Che operazione si farà con l'Aler Milano?
Il progetto "Abita giovani" sarà un'operazione sull'invenduto, per 250 alloggi in caseggiati Aler in ristrutturazione. Oltre alla riqualificazione c'è bisogno di favorire l'accesso al credito degli inquilini. Aler conferisce il patrimonio, assegna al fondo il compito di risanarli e di cederli in locazione con acquisto finale a utenti senza possibilità di credito, con una serie di paletti sui rischi.

Che garanzie chiedete?
Aler assicura il riacquisto degli alloggi che, alla fine della vita del fondo, non siano stati riscattati.

Che avvicendamenti ci saranno nel Cda?
Francesco Cesarini (presidente dal 2009, ndr) ha presentato le dimissioni perché diventerà presidente della società lussemburghese. Lo sostituiremo. Potrebbe esserci qualche modifica nella composizione della società, con innesti e rafforzamenti. I soci potrebbero nominare rappresentanti più attrezzati sul piano immobiliare. Ci sarà una valutazione specialistica. che è poi la ragione vera per la quale la mia persona è stata selezionata per la presidenza.

Quando scade il suo mandato?
Con il bilancio 2013, cioè nella primavera 2014.

Che programmi di crescita ha Polaris?
Può diventare un soggetto molto importante. Bisognerà accompagnare il processo di crescita, che abbiamo già in agenda. Secondo noi, l'obiettivo di Polaris è di crescere, di avere in futuro nuovi partner e opportunità. Polaris potrebbe diventare un player interessante per accompagnare iniziative di altro tipo.

Di che tipo?
Ci sono norme che impongono l'inserimento di quote di social housing in programmi di espansione o di trasformazione. Immagino partnership con soggetti specializzati che sviluppano. Ci sarà bisogno di rafforzare iniziative esterne. La nostra peculiarità è di fare edilizia privata sociale.

A Crema, il vostro primo cantiere, avete diminuito il numero iniziale degli alloggi in affitto a favore della vendita. Perché?
Crema c'è un mercato tutto peculiare. Non c'è questa predilezione per l'affitto con patto di riscatto. C'è stata poi una correzione per mettere in sintonia alcuni costi di urbanizzazione. Ma, nella sostanza, la ripartizione affitto-vendita non è cambiata.

Preoccupato dalla crisi?
Il mercato è fortemente orientato sulla riduzione dei costi e dei prezzi. C'è una forte domanda di affitto che aumenta. E poi c'è una domanda di sostegno alla domanda immobiliare che deriva da processo come quello dell'invenduto, con prezzi di offerta più bassi. Ci sono delle occasioni. Il piano città, il Pgt di Milano, l'attuazione della legge sul piano casa. Mettendo insieme queste leve di sviluppo immaginiamo che i pur già ambiziosi propositi si rafforzino. Di cose da fare ce ne sono moltissime.


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