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La casa che non si vende? Ricicliamola nel social housing, cominciando dalle periferie

Massimo Frontera

Lo stock di alloggi che non vengono assorbiti dal mercato sta crescendo ma c'è la possibilità di studiare una forma di riconversione verso una fascia di acquirenti con meno pretese e meno disponibilità


Il punto di contatto tra la domanda di housing sociale e l'edilizia libera che resta invenduta?
Esiste si tratta dei complessi immobiliari consistenti già realizzati o in completamento in vari piccoli e medi centri urbani, distribuiti nell'area padana che attraversa Piemonte, Lombardia, Veneto, Emilia Romagna, nell'entroterra di Rimini e Riccione dove si è costruito molto.

Secondo il recentissimo monitoraggio di Scenari Immobiliari fatto per il settimanale «Edilizia e Territorio» sarebbero circa 130mila gli alloggi che languono sul mercato, mettendo nel conto sia quelli terminati, sia quelli in vendita "sulla carta". Ne emerge un quadro molto variegato nelle Regioni e nelle principali quattro citt√† , ma con un valore totale consistente, pari a un quinto delle compravendite residenziali registrate nel 2011. Ma il trend è in aumento. Mario Breglia, presidente di Scenari Immobiliari, stima che il tasso di assorbimento (percentuale di alloggi nuovi acquistati rispetto a quelli complessivamente offerti sul mercato) segnala un forte peggioramento. «Siamo passati da un tasso di assorbimento dell'80% del 2007 a un tasso del 50% misurato negli anni tra il 2008 e il 2012, per arrivare infine al 35% di oggi».

Il problema non è tanto nelle grandi città quanto «nelle periferie urbane dei centri minori disseminati nell'area Padana, dal Piemonte al Veneto, fino in Emilia-Romagna». Questo stock è il più difficile da far digerire al mercato «perché la gente non ci vuole andare. È lì che c'è lo stock di invenduto che rischia di più», aggiunge Breglia.

Qual è l'identikit di questi interventi? «È la tipologia di quelli che chiamo i "quartierini", complessi di numerosi appartamenti in località dove nessuno vuole andare ad abitare e dove sono stati venduti pochi appartamenti sul totale. Complessi dove non ci sono servizi. Magari le case sono a buon punto, ma se vendo solo il 10% c'è il rischio che si perda anche quello». Perché? «Perché si tratta di aree isolate, senza servizi e senza urbanizzazioni: appunto iniziative delocalizzate dove oggi la domanda non vuole andare. Se gli appartamenti non si vendono l'impresa non fa le urbanizzazioni, e magari il costruttore fallisce, così quelli che stanno comprando, anche se a un prezzo di 1.500 euro a mq, se ne vanno». Nelle grandi città, invece la situazione è meno grave. Lì i prezzi del nuovo non sono scesi in modo significativo, ricorda Mario Breglia.
Roma e Milano, prima di tutto. Sono «città dove lo stock di invenduto è fisiologico – sottolinea Breglia –. La provincia di Milano ha rallentato ma non ha grossi problemi». Nella Capitale «il problema non è il numero ma la concentrazione: la maggior parte è a Roma sud, e anche se c'è una domanda l'assorbimento di Roma sud o di Roma ovest è basso». Secondo Scenari l'assorbimento a Milano e Roma oscilla intorno al 50% per Milano e al 45% a Roma.

Le elaborazioni di Scenari Immobiliari vanno comunque interpretati. Le mille abitazioni della Liguria, segnala Breglia, non rappresentano un problema, sia perché in Liguria si costruisce poco, sia perché molte sono seconde case. Molte seconde case si trovano anche tra le 10mila
invendute in Puglia. In generale al Sud si deve poi tenere conto di un fenomeno che potrebbe drogare il dato reale: la tendenza a non dichiarare conclusa un'abitazione in realtà utilizzata, per lucrare alcuni vantaggi fiscali. Pesano senz'altro di più le 10mila del Veneto o del Piemonte.


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