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Il mercato non si parla: cresce la domanda di alloggi sociali e aumenta l'invenduto di edilizia libera

Massimo Frontera

La pressione della domanda abitativa di alloggi economici resta alta, mentre la crisi lascia prevedere un incremento nelle domande. L'ultima ricognizione Federcasa ferma il conto a poco più di 583mila famiglie in attesa di un alloggio popolare

Si fa sempre più alta la pressione sulla domanda di alloggi a basso costo, fenomeno che – paradossalmente – si accompagna all'incremento dello stock di invenduto di alloggi destinati al mercato dell'edilizia libera. L'ultima cifra che arriva da Federcasa stima in oltre 580mila domande per un alloggio popolare. In prima fila le maggiori città, da Roma (29.300) a Milano (20.120), da Torino (9.965) a Palermo (9.578), da Genova (3.297) a Bologna (9.525). La ricognizione è stata fatta sulle graduatorie di Ater, Aziende casa ed ex-Iacp . Si tratta di una stima condotta su un campione di 40 città del Nord, Centro e Sud Italia pari a 135.761 domande effettive verificate nelle graduatorie. Sulla base di questo campione Federcasa stima appunto un valore di circa 583mila alloggi.
I numeri evidenziano una volta di più il fortissimo squilibrio esistente tra domanda e offerta di case, con varie sfaccettature fra le Regioni.
Ma la domanda di alloggi popolari è solo una componente della domanda di social housing. A questa si deve aggiungere quella proveniente dalle nuove fasce sociali senza più i mezzi per accedere al mercato libero. Una domanda che resta ancora indefinita nei numeri e nella segmentazione ma che è anch'essa in forte ascesa, "grazie" alla progressiva contrazione del reddito delle famiglie.
Intanto, sul fronte dell'offerta, si profila una novità per stimolare l'attività dei fondi immobiliari dedicati al social housing. La soluzione individuata sta in un aumento dal 40 al 60% degli investimenti del maxifondo gestito dalla Sgr della Cassa depositi e prestiti nei fondi locali di social housing. «L'ho chiesto al presidente del Consiglio, Mario Monti», ha detto lo stesso presidente dell'Acri, Giuseppe Guzzetti, principale "architetto" del sistema di fondi immobiliari nato nel 2008 all'interno del più ampio piano casa nazionale.
Dal sistema dei fondi per le case a basso costo si attendono circa 45mila alloggi, secondo la recente stima del viceministro per le Infrastrutture, Mario Ciaccia.
Si tratta però di alloggi quasi tutti da programmare e realizzare. Intanto la domanda preme. Da qui l'idea di accelerare i tempi consentendo a Cdp di entrare maggiormente nell'equity dei fondi immobiliari al posto di sottoscrizioni locali che latitano. La novità dovrebbe riguardare solo i nuovi fondi immobiliari e non gli attuali 14 dove Cdp Investimenti è già presente con un capitale pari al 40 per cento del valore del fondo.
Tra i beneficiari della novità, se venisse approvata, ci potrebbe essere il nascente Fondo Housing Sociale Trentino, promosso dalla Provincia. Nei prossimi giorni verrà pubblicato il bando di gara per selezionare la Sgr. Non si tratta di poca cosa. La provincia ha scelto lo strumento del fondo immobiliare per realizzare ben 2000 alloggi, anche acquistando edifici già realizzati (e invenduti) o aree di sviluppo. Si parte con una prima tranche di 500 alloggi, per un valore di 100 milioni.
L'ente autonomo ci mette i soldi come investitore-sottoscrittore (fino al 20%) ma anche un contributo sugli alloggi in affitto che copre la differenza tra il canone moderato e quello libero. Non solo. La Provincia si fa garante nei casi più gravi del rischio di morosità degli inquilini.
Il paradosso della forte domanda, non corrisposta, di alloggi diventa concreta in molte città dove si è costruito molta edilizia libera, che ora alimenta uno forte stock di invenduto. Il fenomeno è sentito in Lombardia, dove la Regione (attraverso Finlombarda) sta contribuendo al progetto di un fondo immobiliare apposito per le case rimaste senza acquirenti.
A mettere una lente sul fenomeno invenduto in Lombardia è stato il Politecnico di Milano, che quantifica un esubero di 367mila alloggi di edilizia libera all'alba del 2018. Il dato (che non convince i costruttori lombardi aderenti all'Ance) ha il pregio di tentare una stima della domanda "complessa" di social housing – quantificata in 920mila alloggi – segnalando con dei numeri shock il paradosso di un mercato residenziale che sembra andare dalla parte opposta della domanda.


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