Lavori Pubblici

Edilizia e urbanistica, il Friuli Venezia Giulia anticipa le semplificazioni

Mariagrazia Santoro (ass. all'Urbanistica Friuli V.G.) e Fabrizio Luches

Frazionamenti facili, varianti ai permessi di costruire con Scia, termini massimi ai Comuni per adotare i piani urbanistici attuativi, allargamento dei casi di edilizia libera

L'ultimo provvedimento licenziato all'unanimità dal Consiglio della Regione autonoma lo scorso primo luglio, introduce diverse misure di semplificazione dell'ordinamento regionale, che gode - in materia urbanistico-edilizia e lavori pubblici di interesse locale - di potestà legislativa primaria rispetto a quella dello Stato.

Il testo della legge

Tra le novità più interessanti in edilizia si segnalano la possibilità di aumentare le unità immobiliari mediante frazionamento catastale, senza modifiche alla sagoma, nel corso di interventi di restauro e risanamento conservativo; eseguire varianti al permesso di costruire mediante segnalazione certificata di inizio attività in tutti i casi in cui le opere non configurino una variazione essenziale del titolo originario ai sensi della normativa regionale; applicare sanzioni amministrative ridotte in sede di sanatoria di immobili edificati anteriormente all'entrata in vigore delle disposizioni che hanno reso obbligatori i titoli abilitativi edilizi oggi richiesti, ovvero delle prescrizioni più restrittive degli strumenti urbanistici vigenti.
Non mancano anche semplificazioni in materia di lavori pubblici di competenza regionale, con la facoltà in capo agli Enti pubblici beneficiari di riutilizzare eventuali economie contributive per opere affini a quelle finanziate, senza necessità di ulteriore deliberazione dell'Ente erogante, nonché la previsione di specifiche linee di indirizzo applicativo dirette a uniformare i procedimenti in materia.
La semplificazione operata non va confusa con una "deregulation" ma, dopo un'attenta analisi dei processi autorizzativi, di un chiarimento delle regole. Il tutto all'interno delle norme dei Piani Urbanistici Comunali, non in deroga.
La legge 13/2014 nasce, infatti, a valle di un complesso lavoro di ascolto con gli "Stati Generali delle Costruzioni" (associazione che contiene 16 soggetti della filiera delle costruzioni) e con gli enti locali.

Cosa cambia in urbanistica
Il Friuli Venezia Giulia risulta dotato di disciplina urbanistico-edilizia autonoma, contenuta nelle leggi regionali 5/2007 (per quanto attiene la formazione degli strumenti urbanistici) e 19/2009 (per la disciplina degli interventi edilizi, ivi compresi quelli in deroga realizzabili nei limiti delle misure straordinarie del cd. Piano Casa cfr. ET 46/2009). Tale normativa, se poteva ritenersi per molti aspetti innovativa all'epoca della sua introduzione, risulta oramai superata (almeno sotto il profilo procedurale) dalle novelle dell'ordinamento statuale di cui alle leggi 106/2011, 134/2012, 98/2013 e 80/2014.
Sotto il profilo urbanistico, la legge regionale 13/2014 di semplificazione, in diretta attuazione dell'art. 2-bis DPR 380/2001 (come introdotto dalla legge 98/2013), prevede la possibilità di mantenere in alcune zone residenziali, caratterizzate da profili di identità tipologica o storico culturale specificamente individuati dagli strumenti urbanistici comunali, le distanze preesistenti tra edifici anche se finestrati, anche se oggetto di interventi di nuova costruzione, ampliamento o ristrutturazione con demolizione (come già accade per i Centri storici ai sensi dell'articolo 9, comma 1, punto 1), del dm 2 aprile 1968, n. 1444).
Viene fissato anche un termine di 120 giorni dalla data di entrata in vigore della legge, entro cui i Comuni dovranno adottare un regolamento per stabilire le modalità di adozione e approvazione degli strumenti urbanistici attuativi e i termini massimi del procedimento. In difetto scatteranno i termini massimi regionali previsti dall'art. 4, comma 2-ter, l.r. 12/2008 (che prevedono un massimo di 150 giorni dalla data di presentazione della proposta per approvare il piano o richiedere la sua rielaborazione).

Le semplificazioni edilizie
A livello di qualificazione degli interventi, la novella amplia in termini generali l'istituto del restauro e risanamento conservativo, includendovi anche l'aumento delle unità immobiliari a seguito di frazionamento senza modifiche alla sagoma, fatto salvo il reperimento di standard urbanistici aggiuntivi se espressamente previsti dallo strumento urbanistico comunale per la tipologia di intervento, ovvero per la specifica area. In tali casi, comunque, l'intervento sarà soggetto a permesso di costruire per espressa previsione del legislatore regionale (che ha recepito un consolidato orientamento giurisprudenziale, cfr. Consiglio di Stato, sez. VI, 12/01/2011, n. 110; sez. IV, 21/05/2004, n. 3295; sez. V, 27/02/1998, n. 212). Nell'ordinamento regionale previgente era possibile procedere in tali termini unicamente in sede di recupero di sottotetti esistenti di cui all'art. 39 l.r. 19/2009 (cfr. anche T.A.R. Friuli Venezia Giulia Trieste, sez. I, 09/02/2012, n. 53).

Interessante risulta altresì l'individuazione di una nuova fattispecie di edilizia libera, consistente nella realizzazione -su edifici esistenti- di cornicioni o sporti di linda, canne fumarie e torrette da camino (interventi minori che, in difetto di previsione normativa, risultavano comunque soggetti alla fattispecie residuale della Scia), oltre all'equiparazione della superficie accessoria a quella imponibile a fini Bucalossi, per la quota eccedente il 100 per cento della superficie utile dell'unità immobiliare o dell'edificio (con il fine di limitare la sproporzione tra locali destinati a soffitte, lavanderie, depositi, rispetto ai locali principali).

Le nuove procedure
La legge ha integralmente recepito la riforma dell'art. 20 DPR 380/2001 in materia di procedura per il rilascio del permesso di costruire, introducendo però alcuni correttivi e precisamente:
- l'asseverazione del progettista, nei casi in cui la verifica della conformità comporti valutazioni tecnico-discrezionali (es. interpretazione dello strumento urbanistico comunale, ecc.), può escludere espressamente tali aspetti e conseguentemente l'istruttoria tecnica del Comune potrà esulare dalla verifica della veridicità e completezza delle dichiarazioni asseveranti dei professionisti (con notevole risparmio di tempo e costi per l'Amministrazione);
- la conferenza di servizi può essere convocata dall'Ufficio tecnico comunale, oltre che nei casi previsti dallo Stato (mancata formulazione dei pareri di altre amministrazioni o dissenso espresso) anche quando sia necessario acquisire atti di assenso, comunque denominati, di altre amministrazioni tra le quali l'Amministrazione regionale (con evidente effetto acceleratorio rispetto all'attesa di ricevere il parere negativo ovvero non ricevere alcun riscontro).

Viene integralmente riformulata la procedura che disciplina la possibilità di procedere in variante a permesso di costruire mediante SCIA: ora sarà possibile presentare una SCIA in variante a Permesso di Costruire (o a DIA alternativa a PdC) in tutti i casi in cui le opere non configurino una variazione essenziale ai sensi dell'art. 40 l.r. 19/2009. Tali casi sono: mutamento della destinazione d'uso in altra non consentita per la zona dagli strumenti urbanistici comunali vigenti o adottati o che comporti modifiche degli standard; aumento superiore al 15% del volume utile o delle superfici utili del fabbricato in relazione al progetto approvato; aumento superiore al 15% della superficie coperta, dell'altezza, ovvero totale diversa localizzazione, tale che nessun punto del sedime del fabbricato sia compreso in quello assentito. Tali varianti, ai fini dell'attività di vigilanza urbanistica ed edilizia, nonché ai fini del certificato di agibilità, se realizzate in ottemperanza agli strumenti urbanistici e alle norme sovraordinate, non possono comportare la sospensione dei lavori e costituiscono parte integrante del procedimento relativo al permesso di costruire o alla denuncia di inizio attività in alternativa al permesso di costruire dell'intervento principale. Vengono infatti qualificate ex lege come varianti di mero aggiornamento progettuale dell'intervento principale.

Sempre in tema di procedure, la legge regionale 13/2014 individua le fonti normative da applicare in sede di rilascio del certificato di agibilità a seconda dell'epoca di costruzione dell'immobile, in modo da risolvere tutte le problematiche interpretative a carico dei cittadini e delle Amministrazioni a seguito di interventi vetusti o realizzati in condizioni di particolare emergenza (es. calamità o stati di emergenza). La disposizione regionale dispone, infatti, che le condizioni previste per il rilascio o l'attestazione del certificato di agibilità sono stabilite con riferimento alla disciplina vigente alla data:
a) della dichiarazione di fine lavori;
b) della decadenza del titolo, in mancanza di dichiarazione di fine lavori;
c) della dichiarazione di esecuzione dell'opera indicata nella domanda di sanatoria.
… e le sanatorie
In sede di rilascio del titolo in sanatoria, viene introdotta la possibilità di applicare una sanzione amministrativa pecuniaria ridotta in tutti i casi in cui gli immobili oggetto di istanza siano stati edificati anteriormente all'entrata in vigore delle disposizioni che hanno reso obbligatori i titoli abilitativi edilizi ovvero gli strumenti urbanistici vigenti.
È prevista altresì la facoltà, in capo ai Comuni, di valutare l'opportunità di applicare la sanzione amministrativa pecuniaria in luogo di quella demolitoria qualora ricorrano le seguenti condizioni tassative:
a) gli interventi siano stati eseguiti anteriormente alla legge 6 agosto 1967, n. 765, ovvero in conseguenza di calamità naturali per cui sia stato riconosciuto lo stato di emergenza;
b)gli immobili risultino conformi agli strumenti di pianificazione vigenti, ovvero tale conformità possa essere ricondotta all'epoca di realizzazione degli interventi e successivamente gli immobili medesimi non siano stati oggetto di ulteriori modifiche;
c)gli immobili risultino in possesso del certificato di abitabilità o agibilità ovvero risultino in regola, nello stato di fatto in cui si trovano all'atto dell'accertamento, con le leggi di settore applicabili, nonché con gli obblighi di natura fiscale e tributaria.
In sintesi i chiarimenti normativi vogliono creare i presupposti per una riforma della disciplina regionale che prescinda da interventi emergenziali per configurare un quadro normativo semplice, ma stabile nel tempo.


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