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Nel 2014 compravendite di case cresciute solo dello 0,7%, dice l'Agenzia delle Entrate

Massimo Frontera

Il mercato abitativo nel rapporto 2015 redatto dall'Agenzia delle Entrate in collaborazione con l'Abi

I segnali incoraggianti del mercato immobiliare ci sono, ma vanno confermati. Dice questo, in estrema sintesi il rapporto sul mercato residenziale 2015, che è stato pubblicato oggi dall'Osservatorio del mercato immobiliare dell'Agenzia delle Entrate.

I quattro indici positivi: compravendite, fiducia, tassi e listini
Sono quattro gli indicatori che compongono il quadro di miglioramento. A cominciare dalla dinamica delle compravendite. Gli scambi di case sono obiettivamente cresciuti nel 2014 rispetto all'anno prima (passando da 407mila a 421mila compravendite). Il miglioramento è stato sostanziosamente incoraggiato da alcune agevolazioni fiscali (un più conveniente regime delle imposte di registro, ipotecaria e catastale) concesse a partire dal 1 gennaio 2014 che hanno fatto decidere lo slittamento dei rogiti dal 2013 al 2014. Ma, al netto di questo effetto, l'incremento c'è. L'Agenzia lo ha "ricostruito" e indicato in un +0,7%, molto più basso rispetto al +3,5% "assoluto", ma pur sempre un segnale positivo. Conclusione? «Deve quindi ridimensionarsi il giudizio più che positivo sulla ripartenza del mercato residenziale, anche se le tendenze in atto rimangono orientate alla crescita. È sull'intensità di questa che probabilmente si deve moderare l'ottimismo».
Il secondo elemento è la fiducia delle famiglie nei confronti di un acquisto che richiede una forte esposizione nel lungo periodo. Il relativo indice è passato da una media di 91,4 nel 2013 ad un 103,8 del 2014. Nei primi due mesi del 2015 è ulteriormente aumentato (107,4 a gennaio 2015 e 116,6 a febbraio 2015). Dunque, si va verso il bel tempo.
Poi ci sono i tassi di interesse, che sono ulteriormente diminuiti (e allo stesso tempo è aumentato il credito concesso dalle banche). Il rapporto spiega che nel 2014 gli acquisti effettuati con mutuo ipotecario sono incrementati del 12,7% e il tasso di interesse medio (calcolato sulla prima rata) si è ridotto di 0,54 punti percentuali attestandosi al 3,4% in media nel 2014.
Infine, i prezzi immobiliari, che sono scesi e continuano a scendere. «In media - dice il rapporto - la discesa dei prezzi nominali non è stata nel complesso particolarmente vistosa, almeno rispetto al crollo che negli anni scorsi (specie nel 2012) hanno subito le compravendite». Il calo dei listini è stato pari a circa il 12% tra il 2011 e il 2014, una discesa «probabilmente percepita dai potenziali acquirenti come "occasione da non perdere" e questo induce ad una maggiore propensione all'acquisto». Per contro c'è da considerare il dato negativo dato dalla progressiva erosione dei risparmi delle famiglie: «drastica riduzione dei tassi di risparmio - sottolinea il rapporto - cui si è assistito nell'ultimo decennio».

Migliora l'«affordability»
Il contributo più interessante offerto dall'Abi al rapporto dell'Agenzia del Territorio è il cosiddetto indice di affordability, che viene redatto dall'ufficio studi dell'associazione bancaria. In estrema sintesi dice in che misura le famiglie italiane possono indebitarsi per comprare una casa, incrociando i dati su reddito, tassi e prezzi. Il miglioramento dell'indice, tuttavia, non è da imputare è tutto da imputare a un miglioramento dei redditi ma solo al calo dei tassi.
Ebbene, nel 2014, dice l'Abi, «l'indice continua nel suo trend positivo, registrando un significativo miglioramento che in media di anno lo riporta in linea con i valori massimi dell'intero periodo di osservazione», con un massimo storico di 10,3 punti raggiunto a marzo 2015. «In quest'ultimo anno - si legge ancora - la dinamica positiva è principalmente dovuta a una forte riduzione del costo dei mutui, mentre continua ad essere positivo anche il contributo dovuto al miglioramento del prezzo relativo delle case rispetto al reddito disponibile».

Il rapporto dell'Agenzia delle Entrate sul mercato residenziale 2015


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