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Nomisma: mutui in caduta libera, giù prezzi e compravendite. Per le famiglie «economia di guerra»

Massimo Frontera

Per l'istituro bolognese il mercato rischia un tracollo. I prezzi scendono solo dell'1,8%: una riduzione non sufficiente «a compensare la contestuale riduzione del sostegno bancario al settore»

Crediti immobiliari sempre più deteriorati, mutui erogati in caduta libera, prezzi in diminuzione, così come le compravendite. È' un quadro di patologia sempre più grave quello che esce dall'ultima analisi di Nomisma, presentata oggi a Bologna. Il mercato dell'offerta abitativa è sempre è sempre meno in sintonia con una domanda in difficoltà crescente. Nelle famiglie italiane che trovano chiuso l'accesso al credito è crollata la fiducia: l'indice è sceso a giugno a -42, inferiore anche al picco dell'aprile del '93, con l'uscita dell'Italia dal sistema monetario europeo.

Nella sua analisi dedicata a una segmentazione del comportamento delle famiglie, si evidenzia che cresce la quota di famiglie in cui è ormai scattato un riflesso da «economia di guerra»: meno investimenti e spese correnti, si punta alla liquidità e si torna a risparmiare (a cercare di risparmiare). Intanto le compravendite subiranno un nuovo crollo nel 2012 attestandosi a quota 529.306, con un calo dell'11,5% rispetto alle 598.224 dell'anno scorso e alle 845.051 contate nel 2006, in pieno boom del settore.

Prezzi ingessati
Nomisma stima in -1,8% il calo nel 2012 e in -2,4% i l calo nel 2013 delle abitazioni nuove. Uno scostamento che non corrisponde ancora alle forti tensioni cui è sottoposto il mercato. «Il calo dei prezzi rispetto ai livelli massimi raggiunti nel 2007 non è stato in alcun modo sufficiente a compensare la contestuale riduzione del sostegno bancario al settore, nonché a fugare i timori di futuri tracolli», di Nomisma. E allora come si esce da quella che Nomisma che definisce una «trappola»: «Una sorta di trappola da cui solo l'esigenza di immediato realizzo, in un quadro di efficienza delle procedure maggiore rispetto a quello abituale, potrebbe consentire di uscire. La scelta della strategia dell'attendismo espone, invece, il settore ad un estenuante logorio con ricadute sistemiche non necessariamente inferiori rispetto a quelle sperimentate dai mercati in cui gli aggiustamenti avvengono in maniera più rapida e, per certi versi, più traumatica».

Ma chi dovrebbe fare la prima mossa? La risposta di Nomisma è di una chiarezza cristallina: «La diffusione della proprietà immobiliare che caratterizza il nostro Paese esclude, di fatto, la possibilità che una sostanziale correzione dei prezzi possa scaturire dall'iniziativa della componente privata, che alimenta, perlopiù, il mercato di sostituzione. La parcellizzazione impedisce, infatti, di ipotizzare un riposizionamento consapevole su livelli di prezzo sostanzialmente diversi dagli attuali. È, dunque, dalle scelte di imprese, banche e soggetti istituzionali interessati alle dismissioni immobiliari, in particolare amministrazioni pubbliche ed enti previdenziali, che dipende in larga misura la dinamica dei prezzi di medio termine». «Forse non manca molto al momento in cui qualcuno di questi operatori prenderà questa decisione - prevede Luca Dondi responsabile real estate di Nomisma -, a quel punto il resto del mercato seguirà a ruota».

Il sistema bancario
La decisione di disinvestire riguarda anche il sistema bancario, a causa del cresceste stock di credito, in ritardo, incagliato o in sofferenza. «Il contingentamento ormai consolidato deve, dunque, essere posto in stretta relazione con la gestione della componente non performing, verso la quale è impensabile continuare ad avere un approccio di tipo extend and pretend. Ad ostacolare un mutamento delle strategie è, tuttavia, la progressiva contrazione del un tasso di copertura dei crediti deteriorati, dato dal rapporto tra rettifiche e ammontare lordo delle esposizioni, sceso fino al 55,7%. Per ritornare ai livelli pre-crisi, Banca d'Italia stima siano necessari oltre 6,6 miliardi di euro relativamente alle sole sofferenze, che diventerebbero addirittura 12 se il riferimento fosse rappresentato anche da ritardi e incagli».

La porta di uscita
«In tale quadro palesemente critico non manca, tuttavia, un elemento di potenziale ottimismo. Si tratta dell'elevato interesse della domanda rilevato da una recente indagine di Nomisma sui risparmi delle famiglie che, nonostante la precarietà della situazione economica generale e, molto spesso, anche personale, si dicono tuttora intenzionate all'acquisto di abitazioni nei prossimi anni, prevalentemente per utilizzo diretto. Una manifestazione d'interesse sorprendente nelle dimensioni che rischia, però, di rivelarsi virtuale in assenza di sostegno. Risulta, infatti, plebiscitaria l'indicazione di dipendenza da mutuo per assecondare un'esigenza che altrimenti rischia di trasformarsi in ulteriore fabbisogno compresso».

In altre parole - sembra dire Nomisma - se il mercato immobiliare ha deciso di suicidarsi è sulla strada giusta; ma se invece vuole trovare l'uscita delle crisi, allora il sistema bancario deve decidersi a riaprire i rubinetti: «Anche ai più interessati osservatori non dovrebbe, infatti, sfuggire l'esistenza di meccanismi di dissuasione, che non impongono il formale diniego a fronte di una richiesta di finanziamento. Ne risulta una sorta di autocensura indotta, in attesa di ripristino di condizioni di selettività meno esasperate e di un arretramento dei prezzi».

Le previsioni
Nella cornice di un Prodotto interno lordo che quest'anno dovrebbe attestarsi, secondo l'Ocse, a -1,7% (la Confindustria ha corretto il dato a -2,4%) non ci sono da aspettarsi ovviamente segni più per quanto riguarda gli indicatori immobiliari.

Proseguirà dunque il calo delle compravendite delle abitazioni. «Il crollo delle compravendite registrato nei primi tre mesi dell'anno, che troverà replica di entità non sostanzialmente inferiore nei dati del secondo trimestre, rappresenta l'inevitabile conseguenza di un sistema che fatica a trovare una nuova posizione di equilibrio». Nomisma stima un ulteriore -5,3% quest'anno e un -6,5% l'anno prossimo. Negativi i corrispondenti tassi di uffici (-6,8% e 2,5%), negozi (-5,1% e -2,2%).

Proseguirà anche il calo delle erogazioni di mutui residenziali (a valori reali): -3,1% nel 2012, -4,3% nel 2013 e -3,1% nel 2014, e anche il calo delle erogazioni di mutui non residenziali (sempre a valori reali): -5,3% nel 2012, -3,4% nel 2013 e -1,1% nel 2014.
Il segno meno domina senza eccezioni il biennio 2013-2014, in tutti i segmenti di mercato: abitazioni, uffici e negozi. Per le abitazioni i decrementi sono pari a -2,4% nel 2013 e -1,7% nel 2014 per le abitazioni, -2,9% nel 2013 e -1,6% nel 2014 e -2,8% nel 2013 e -1,9% nel 2014 (tutti i valori sono indicati per il mese di luglio degli anni considerati e prendendo a riferimento le 13 maggiori aree urbane).


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