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Mutui giù, tengono le compravendite, «ripresina» per le quotazioni

Massimo Frontera

Andamento contrastato per il comparto immobiliare. Secondo l'Istat, nel terzo trimestre del 2011, i mutui hanno visto un drastico calo, accompagnato da una leggera ripresa delle compravendite. E sui listini, l'ufficio studi Gabetti si spinge a parlare di una ripresa - con aumenti soprattutto nelle medie città - che si consoliderà nel 2013.

Andamento dei mutui
Secondo l'ultimo numero di dedicato all'immobiliare, nel terzo trimestre del 2011, i mutui sono stati 140.665, facendo registrare una diminuzione del 18,1% rispetto al terzo trimestre 2010. In particolare, quelli con costituzione di ipoteca immobiliare (95.099) sono diminuiti del 6,7%, mentre i mutui non garantiti da ipoteca immobiliare (45.566) si sono ridotti del 34,6 per cento. Complessivamente, nei primi nove mesi del 2011 si registra un calo, rispetto allo stesso periodo del 2010, del 7,9% per mutui in totale, del 4,2% per quelli garantiti da ipoteca e del 13,4% per quelli senza costituzione di ipoteca immobiliare.Tutte le ripartizioni territoriali , aggiunge, l'istituto di statistica, mostrano variazioni tendenziali negative per ambedue le tipologie di mutuo. Per i mutui senza costituzione di ipoteca immobiliare il calo minore si osserva nelle Isole (-19,3%), i mutui garantiti da ipoteca immobiliare diminuiscono in misura minore al Centro (-3,9%). La diminuzione tendenziale dei mutui osservata nelle città metropolitane (-31,0% per i mutui senza costituzione di ipoteca immobiliare e -5,2% per quelli garantiti da ipoteca) è stata minore di quella registrata nelle altre città (rispettivamente, -37,0% e -7,7%).

Andamento delle Compravendite
Nel terzo trimestre 2011, dice sempre l'Istat, le compravendite di unità immobiliari (175.644 in totale) sono aumentate del 4,0% rispetto allo stesso periodo del 2010. Considerando i primi nove mesi del 2011 rispetto agli stessi del 2010 si registra una lieve diminuzione delle compravendite (-0,9%). Il 93,1% delle convenzioni ha riguardato immobili per abitazione, il 6,2% unità immobiliari ad uso economico. Rispetto al terzo trimestre 2010, le compravendite di immobili ad uso residenziale aumentano del 3,4%, quelle di immobili ad uso economico del 12,4%.
L'aumento riguarda tutte le ripartizioni territoriali . Sono le Isole a registrare gli incrementi maggiori (+10,9% e +24,2%, rispettivamente, per le compravendite ad uso residenziale e per quelle ad uso economico). Per il complesso delle compravendite l'aumento tendenziale osservato nelle citt√† metropolitane (+4,1%) è di poco superiore a quello degli altri centri (+3,9%). L'andamento è analogo per le compravendite di unità immobiliari ad uso residenziale.
Le compravendite ad uso economico mostrano un aumento minore nelle città metropolitane (+11,8%) e più marcato nelle altre città (+12,7%).

L'andamento delle quotazioni
Secondo Gabetti il 2012 vedrà una «timida ripresa» per il mercato della casa in Italia. Nei primi sei mesi dell'anno il centro studi del gruppo immobiliare attende «un leggero repricing», con un aumento dei prezzi, in media, tra l'1-3% nelle grandi città e tra il 3-5% nei capoluoghi minori, segnalando inoltre che «l'orizzonte temporale atteso per una ripresa significativa del mercato, nella componente delle transazioni e dei prezzi, è il 2013».
Il secondo semestre del 2011, sempre secondo lo studio, si è chiuso con una flessione media del 2% delle quotazioni nelle grandi città, sia pure con alcune importanti grandi città che hanno mostrato una tenuta, da Milano (-0,2%) a Roma (-0,3%) a Torino (-0,2%). Valori esattamente stabili a Verona e Genova. Peggio invece Bologna, Cagliari e Firenze, che hanno segnato una
flessione del 3%, mentre, Napoli e Bari hanno raggiunto il picco con un calo dei prezzi pari al 5 per cento. A livello geografico, le zone che hanno evidenziato maggiori contrazioni delle
quotazioni sono le regioni del Mezzogiorno (-4,1%) e del centro Italia (-3,3%), mentre al nord i prezzi hanno sostanzialmente tenuto (-0,9%). Gli effetti della crisi si ripercuotono anche
nell'allungamento dei tempi di vendita: in media intorno ai 6,5 mesi nelle grandi città, ma nei capoluoghi minori si può raggiungere, in alcuni casi, un'attesa di 12 mesi. Lo sconto
medio che i proprietari concedono in sede di chiusura delle trattative è molto variabile (tra il 10-15%). Secondo lo studio Gabetti, «i volumi di compravendita residenziali, rimangono piuttosto bassi. Il lieve aumento tendenziale del terzo trimestre 2011 (+1,4%) è arrivato dopo
due trimestri di segno negativo (-6,6% al II trimestre e -3,7% al I trimestre), il che lascia presagire che il dato complessivo per il 2011 sarà intorno alle 600.000 compravendite».
Preoccupano le conseguenze dell'introduzione dell'Imu - «che di fatto prevede un aumento della tassazione sia sulle prime che sulle seconde abitazioni» - della riforma in programma relativa al sistema estimativo del catasto».


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