Progettazione e Architettura

A East London l'immateriale diventa valore immobiliare

Matteo Robiglio

Alla scoperta della capitale britannica, nei quartieri simbolo della rigenerazione urbana diffusa: Hackney Wick, Tower Hamlets, Mile End

Anche se quella del 2014 è probabilmente l'estate più calda mai registrata, qualsiasi immobiliarista, costruttore, architetto vorrebbe un mercato caldo come quello di Londra. Dopo la crisi, rispetto al 2008 i prezzi delle case sono cresciuti del 25%. Contrariamente a quanto si pensa, non è l'immigrazione il motore della crescita – Londra attira e perde ogni anno lo stesso numero di residenti, circa 350mila. Sono i 134mila nuovi londinesi nati nel 2012, segno di una città desiderata come luogo di vita, oltre che di lavoro. Così mentre gli spazi dei grattacieli faticano a riempirsi, il mercato residenziale stenta a soddisfare la domanda – la produzione è ancora il 20% sotto i livelli del 2008 – e i prezzi corrono al ritmo del 18% all'anno.

Un ottimo punto di osservazione per capire che cosa convince migliaia di individui e famiglie a iniziare qui la loro vita è East London. Siamo nella zona delle Olimpiadi del 2012, ma ciò che sta cambiando Hackney Wick, Tower Hamlets, Mile End – i quartieri epicentro dei riots del 2011 – è una rigenerazione urbana diffusa, fatta di molte azioni e molti attori, più strategia che pianificazione. Nuove piste ciclabili permettono di raggiungere facilmente la City, percorsi pedonali capillari e sicuri, greenways lungo il Regent's Canal e le vie d'acqua dell'industria ottocentesca della Lea Valley, arrivando fino al Tamigi, offrono luoghi e spazi di facile accesso, libero uso e informale qualità. Luoghi di nuova economia e vita comunitaria sono ricavati nelle strutture dismesse del welfare tra le due guerre – come i bagni pubblici art déco di Eastway riusati dal Cre8 Lifestyle center con un mix originale di cultura, piccole imprese e tempo libero. Festival come Hackney Wicked o The Shuffle attirano periodicamente decine di migliaia di visitatori con mostre, feste, concerti, street art, spiagge artificiali, rassegne di cinema, ethnic food e mercati organic. Il temporaneo apre parti di città sconosciute al grande pubblico, ne fa una meta, un luogo alla moda: crea un capitale simbolico che non tarda a convertirsi in valore immobiliare.

È un approccio incrementale, con un'orizzonte di lungo periodo, a partire da inneschi locali. Londra lo ha già usato con successo a Bethnal Green e a Shoreditch, poco più a ovest, o nell'area più centrale di King's Cross, dove la prestigiosa scuola d'arte Central St. Martins ha aperto la sua nuova sede in una vecchia warehouse circondata dalle gru dei cantieri di recupero e nuova costruzione figli di un programma di rigenerazione avviato nel 1990. Ha i suoi inizi negli anni '60 con le occupazioni di luoghi come la celebre Roundhouse di Camden; vecchie fabbriche riusate con interventi inizialmente autoprodotti per sperimentatori attratti dai grandi spazi a basso costo. Il tessuto urbano industriale, ben infrastrutturato, si presta a un riuso rapido, con semplici interventi di connessione e messa in rete. La sostituzione con nuova edificazione avviene progressivamente, lotto per lotto, senza una vera riorganizzazione fondiaria, consentendo la convivenza di funzioni diverse, comprese le attività produttive e logistiche. Il carattere del luogo è un brand così forte che alcuni nuovi edifici mimano il linguaggio di mattoni e metallo dei vecchi depositi, altri ne ripropongono caratteristiche tipologiche come gli spazi a doppia altezza soppalcabili.

Così Londra si rinnova e si densifica riusando edifici e brownfields, attraendo nuovi giovani – le statistiche indicano che la storica tendenza della middle class bianca a suburbanizzarsi è rovesciata nella fascia tra i 20 e i 30 anni – con una alternativa vitale e urbana al countryside ideal britannico. La crescita non è conseguenza della demografia: è piuttosto il risultato di un programmato lavoro di placemaking che comincia dall'immateriale e dal temporaneo per consolidare progressivamente luoghi di vita e lavoro inediti nella geografia della città, inizialmente destinazioni per early adaptors, ma ben presto a rischio di gentrificazione – segno inequivocabile anche se controverso del successo della rigenerazione urbana. La sfida più difficile diventa allora conservare accessibile la proprietà della casa, mantenere in equilibrio il mix sociale, etnico e generazionale che fa la qualità di questi luoghi.

E mentre un sottile spostamento lessicale nelle policies pubbliche trasforma il vecchio social in affordable housing – facendo balzare gli affitti dal 50% all'80% del prezzo di mercato libero, iniziative bottom-up tentano di contrastare la tendenza attraverso strumenti come il community land trust: a Mile End, il recupero del vecchio ospedale psichiatrico di St. Clement vede un partenariato inedito tra developer e comunità locale sviluppare su un sito di 18.000 mq un progetto partecipato da 50 milioni di sterline, in cui le case di mercato finanziano le case sociali nel più grande Clt urbano mai lanciato – il sindaco Boris Johnson ha dato avvio ai lavori il 20 marzo. Lo schema sembra funzionare così bene che sarà replicato in scala più grande a Stratford sui terreni delle Olimpiadi, e alcuni gruppi di advocacy propongono che la metà delle affordable houses previste in UK per essere davvero e permanentemente accessibile sia costruita in forma di Clt: 750.000 alloggi entro il 2030.

www.cre8lifestylecentre.org.uk/
www.hackneywicked.co.uk/
www.shufflefestival.com/
www.eastlondonclt.co.uk/

@MRobiglio


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