Progettazione e Architettura

A Milano Invimit propone una «new town» di 41,5 ettari: residenze intorno a un maxi-parco attrezzato

Massimo Frontera

La proposta di Piano attuativo con il masterplan firmato Freyrie Flores Architettura è stato presentato ieri al Comune

Prima tappa per trasformare la vasta area della Piazza d'Armi, che fronteggia la caserma Santa Barbara, a Milano. Ieri, 31 maggio, è stata presentata in Comune la proposta di piano attuativo per la valorizzazione urbanistica dell'area. Si tratta di un territorio enorme - pari a circa 41,5 ettari - quasi interamente libero. E con una potenzialità edificatoria altrettanto enorme: circa 291mila mq di slp. Una scommessa sul medio periodo targata Invimit Spa.
La proposta parte infatti dal Fondo i3 Sviluppo Italia (comparto 8-quater) gestito dalla Spa guidata da Elisabetta Spitz. Al fondo sono state già conferite le aree da parte del ministero della Difesa (salvo alcune porzioni minoritarie rimaste in possesso, in un caso ai militari e in un altro caso al Comune). Dopo una gara informale, Invimit ha affidato l'incarico di redigere il masterplan di massima allo studio milanese Freyrie Flores Architettura.
Lapropostaimmagina un grande parco attrezzato di oltre 28 ettari sull'attuale area libera della Piazza. Intorno al parco dovrebbero sorgere le nuove volumetrie, prevalentemente residenziali. Altri volumi saranno realizzati, insieme a una grande piazza urbana, sul sedime degli attuali magazzini di Baggio (da demolire quasi interamente, salvo un edificio sottoposto a tutela). La viabilità è ridotta all'essenziale, tutti i parcheggi sono sotterranei. Il nuovo quartiere potrà ospitare non meno di 10mila nuovi residenti e molte altre migliaia di persone vi graviteranno.

Modello "central park"
La scelta del masterplan, spiega l'autore Leopoldo Freyrie, è stata quella di salvare il più possibile l'attuale assetto dell'area, senza intaccare l'ampia area libera, e immaginando invece le nuove volumetrie residenziali in parte lungo una stretta fascia del perimetro esterno, e in parte nel sedime attualmente occupato dai magazzini di Baggio. In base alla proposta, quest'ultima area, occupata da strutture militari di servizio realizzate negli anni Trenta, è destinata alla demolizione, fatta eccezione per la "palazzina comando", sottoposta a tutela. Sul sedime saranno realizzate le volumetrie che ospiteranno altre residenze e servizi e - soprattutto - una grande piazza urbana.
Gli edifici che si prevede di realizzare su buona parte del perimetro dell'area libera saranno prevalentemente residenziali e avranno un'altezza tra i 9 e gli 11 piani fuori terra, «evitando emergenze architettoniche "drammatiche" data la finalità di ricucitura e strutturazione dell'area, per accompagnare lo skyline dai nuovo grattacieli, per esempio la vicina City Life, alla più bassa trama urbana di del quartiere storico di Baggio», spiega Freyrie.
Lo schema, fatte le dovute proporzioni, ricorda quello del Central Park di New York: una preziosa ampia isola di verde circondata dalla città "densa". Ma anche senza poter competere con le dimensioni del parco di Manhattan, il parco milanese, con i suoi oltre 28 ettari, diventerà in ogni caso l'area verde più estesa della città, scalzando dal primo scalino del podio i giardini Montanelli (24 ettari).
«Il masterplan - sottolinea inoltre Freyrie - lascia immutato il rapporto tra suolo libero e suolo utilizzato».

Un nuovo eco-quartiere
L'intervento rappresenta la creazione di un vero e proprio nuovo quartiere in un'area difficile e semiperiferica, anche se ormai raggiunta dall'espansione urbana. Un nuovo quartiere sul quale sperimentare tutte le migliori buone pratiche a disposizione della pianificazione urbanistica in termini di mobilità (con connessioni pedonali e ciclistiche), edilizia sostenibile (con edifici a consumo "quasi zero"), gestione del ciclo dei rifiuti, qualità degli spazi pubblici e dell'architettura - soprattutto se i singoli interventi a valle del masterplan saranno selezionati, come sembra sia intenzione di Invimit, con concorsi di architettura -, grandi spazi verdi attrezzati con impianti sportivi open air e orti urbani condominiali.

Primo passo per la procedura
Il percorso urbanistico è solo al primo passo. Il comune di Milano, tra le altre cose, si dovrà esprimere sulle opere pubbliche, indicando quali esattamente chiedere agli sviluppatori del progetto, a titolo di urbanizzazioni secondarie. Ma la stessa Invimit deve mettere ancora a fuoco il mix di funzioni, tra terziario, residenze sociali e residenze di libero mercato. E questa valutazione non può che essere successiva a un approfondito confronto con il mercato. È inoltre impensabile che un progetto così ampio possa evitare un ampio dibattito con i cittadini del quartiere, e non solo del quartiere.
Nel frattempo, vanno avanti altre attività preliminari, che sono in carico a Invimit. Una di queste, non secondaria, è la liberazione di ampie aree che - nel corso dei lunghi anni di abbandono - sono state occupate abusivamente.
C'è poi da bonificare i suoli. La bonifica degli ex magazzini di Baggio è già iniziata. Poi c'è la bonifica dell'area verde, che deve essere preceduta non solo da test sui suoli (appena avviati) ma anche da una bonifica per verificare l'eventuale presenza di ordigni bellici.

Le cifre (indicative) sul piatto
In base a un calcolo molto approssimativo gli oneri di urbanizzazioni oscillano intorno ai 50 milioni. La superficie edificabile (slp) complessiva pari a 291mila mq è equamente divisa tra residenze sociali e funzioni urbane variamente assortite.


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