Lavori Pubblici

Rent to buy: imposta di registro del 3% anche se l'acquisto salta

Massimo Frontera

Arrivano gli attesi chiarimenti dell'Agenzia delle Entrate sul contratto di affitto per l'acquisto introdotto dal decreto Sblocca Italia

L'Agenzia delle Entrate ha fornito gli attesi chiarimenti sul cosiddetto rent to buy, la forma contrattuale che ha fatto da poco ingresso nell'ordinamento italiano, disciplinata dall'articolo 23 del decreto Sblocca Italia. Le indicazioni si trovano nella circolare n.4/E dell'Agenzia diffusa il 19 febbraio 2015.

Le caratteristiche distintive di questo contratto sono tre: immediata concessione in godimento di un immobile a fronte del pagamento di canoni; diritto del conduttore di acquistare successivamente il bene; imputazione di una quota dei canoni, nella misura indicata nel contratto, al corrispettivo del trasferimento.

Il legislatore non ha precisato i risvolti fiscali del contratto, lasciandone la definizione all'Agenzia fiscale, che ha fornito appunto ora i primi decisivi chiarimenti. Richieste di chiarimento su alcuni punti chiave della nuova norma erano stati invocati da più parti, inclusi i costruttori dell'Ance . Sucessivamente, osservazioni erano arrivate anche dai notai che hanno anche proposto uno schema di contratto tipo .

Da ultimo la circolare delle Entrate precisa, punto per punto, il regime fiscale da applicare alle varie somme in gioco, e in particolare: la quota di canone corrisposta per il godimento dell'immobile; la quota di canone corrisposta a titolo di anticipazione del corrispettivo; il successivo trasferimento dell'immobile; le somme restituite in caso di mancata conclusione del contratto di compravendita. Un ulteriore elemento di complessità viene dalla possibilità che alcune somme cambino la loro natura nel caso in cui il contratto non vada a buon fine, per responsabilità imputabile all'impresa proponente oppure all'inquilino.

Inadempienza del conduttore o dell'impresa
In caso di risoluzione del contratto per inadempimento del concedente, quest'ultimo dovrà restituire al conduttore la parte dei canoni imputata a corrispettivo, maggiorata degli interessi legali. In caso di risoluzione per inadempimento del conduttore, il concedente ha, invece, diritto alla restituzione dell'immobile e fa propri, in via definitiva, e per l'intero, i canoni a titolo di indennità (se non diversamente stabilito dal contratto).
Se il conduttore non esercita il sui diritto ad acquistare l'immobile, la circolare precisa che «non si dà luogo alla restituzione dell'imposta di registro corrisposta nella misura del 3 per cento, applicata in relazione alla quota di canone assimilata ad acconti prezzo, anche nel caso in cui il concedente proceda alla restituzione di tali somme al conduttore». «Tale principio - argomenta l'Agenzia - appare coerente con i chiarimenti già forniti da questa amministrazione in relazione all'imposta di registro corrisposta in occasione della registrazione dei contratti preliminari di vendita con la circolare 10 giugno 1986, n. 37. In tale sede, è stato, infatti, chiarito che nel caso in cui a seguito della conclusione del contratto preliminare non si proceda alla stipula del definitivo, le somme riscosse in sede di registrazione del preliminare rimarranno definitivamente acquisite all'erario.

La circolare dell'Agenzia delle Entrate


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