Lavori Pubblici

Lavori più facili nei condomini, torna la possibilità di raccogliere i soldi «a rate»

Antonio Scarpa

Nel Dl 145/2013 approvato a fine anno viene risolto il blocco creato dalla riforma del 2012: le risorse per pagare i lavori non devono più essere raccolte prima dai condòmini

L'articolo 1, comma 9, del decreto legge Destinazione Italia (145/2013) ha integrato la riforma del condominio, entrata in vigore nello scorso mese di giugno.
Una delle novità più rilevanti è certamente quella che modifica la disciplina della deliberazione assembleare di approvazione delle opere di manutenzione straordinaria del fabbricato o delle innovazioni, regolata dall'art. 1135, n. 4, c.c.: rimane in via di principio tuttora obbligatoria la costituzione di un fondo speciale d'importo pari all'ammontare dei lavori, ma il Dl "Destinazione Italia" aggiunge ora che "se i lavori devono essere eseguiti in conformità a un contratto che ne prevede il pagamento graduale in funzione del loro progressivo stato di avanzamento, il fondo può essere costituito sui singoli pagamenti dovuti".

In effetti, l'obbligatorietà della costituzione del fondo speciale per la manutenzione straordinaria e le innovazioni era stata uno dei punti di svolta operati dalla legge n. 220 del 2012. Con la Riforma del condominio la costituzione del fondo speciale è divenuta condizione di rispondenza alla legge della determinazione assembleare di approvazione dell'intervento manutentivo o innovativo, la cui sussistenza può essere sindacata dal giudice in sede di impugnazione: si suppone, evidentemente, che la costituzione del fondo speciale coincida con l'interesse dei condomini al corretto funzionamento dell'ente condominiale, poiché soltanto la concreta anticipata disponibilità, da parte dell'amministratore, dell'importo occorrente per il pagamento delle opere straordinarie gli consente di affrontare poi con maggiore prontezza e tranquillità l'ordinaria gestione del condominio.

Le difficoltà pratiche che questa norma comportava avevano però scatenato le fantasie interpretative degli studiosi e degli operatori, spesso anche in contrasto con il significato proprio delle parole adoperate dal legislatore. Si è addirittura detto che l'avverbio "obbligatoriamente" non rende comunque il fondo obbligatorio, o che sarebbe sufficiente tenere una contabilità separata, ovvero operare una semplice destinazione di somme, quasi una riserva "in conto lavori" da inserire in bilancio, che darebbe così luogo ad una sorta di capitale di rischio piuttosto che capitale di credito.
Per come voluto dal legislatore del 2012, sembrava invece del tutto inevitabile concludere che il fondo speciale di cui all'art. 1135 n. 4, c. c., non possa dirsi "costituito" finché non siano stati versati dai condomini contributi di importo pari all'ammontare dei lavori. Per di più, il testo originario della norma postula che la preventiva costituzione del fondo speciale per gli indicati lavori soddisfi l'interesse anche del singolo condomino a veder escluso il proprio rischio di dover garantire al terzo creditore il pagamento dovuto dai morosi, secondo il meccanismo fissato dai commi 1 e 2 dell'art. 63 disp. att. c. c.: sicché l'assemblea non potrebbe validamente deliberare a maggioranza di soprassedere dalla predisposizione del fondo stesso, pur ove abbia ricevuto il consenso dell'appaltatore, occorrendo sempre l'unanimità per incidere sulla misura degli obblighi dei singoli partecipanti al condominio.

Il Dl 145/2013 affida ora, però, ai condomini la facoltà alternativa di stabilire in delibera che il contratto da stipulare con l'appaltatore dei lavori di manutenzione straordinaria o delle opere di innovazione preveda un pagamento collegato agli stati di avanzamento, nel qual caso il fondo speciale può essere costituito "stepwise" (cioè "passo per passo", in relazione ai pagamenti dovuti di volta in volta).

L'art. 1665 c.c. lascia il committente e l'appaltatore liberi di stabilire se il pagamento del corrispettivo dell'appalto debba avvenire a rate, a scadenze determinate o in relazione allo stato di avanzamento dei lavori, o che sia corrisposto in unica soluzione nel momento concordato, anteriore o posteriore all'accettazione delle opere.

La non obbligatorietà della preventiva costituzione del fondo condominiale per l'intero importo dei lavori a svolgersi è quindi affidata all'espressa approvazione in sede di delibera di un contratto che fissi il pagamento per stati di avanzamento dei lavori.

E' palese come i due fondi adesso contemplati dall'art. 1135, n. 4, c.c. rivelino natura e modalità operative del tutto dissimili: il fondo speciale unico ideato dalla Riforma del 2012 è un fondo necessariamente preventivo rispetto all'esecuzione dei lavori, laddove il fondo "stepwise" del Dl 145/2013 è un fondo strutturalmente successivo e conseguente alla realizzazione delle opere. Il fondo graduale, venendo allestito soltanto dopo l'approvazione dei singoli stati d'avanzamento, suppone la già avvenuta esecuzione delle opere contabilizzate e quindi, a differenza del fondo integrale, pure l'immediata esigibilità del credito dell'appaltatore per la parte di prezzo corrispondente a quello specifico stato di avanzamento.
Deve necessariamente essere la delibera assembleare concernente le riparazioni straordinarie o le innovazioni, a pena della sua invalidità, a determinare allora le modalità di pagamento per stati di avanzamento all'interno del contratto di appalto da stipulare con l'impresa prescelta, poiché solo questo definito contenuto del rapporto negoziale con l'appaltatore può esonerare i condomini dal versare l'obbligatorio intero fondo preventivo.
Laddove l'amministratore commetta l'appalto senza la preventiva costituzione obbligatoria del fondo o senza l'approvazione assembleare di un contratto che stabilisca il pagamento progressivo e perciò autorizzi il fondo "graduale", soltanto su di lui ricadrà la responsabilità del vincolo inefficacemente assunto con l'appaltatore, non potendo dirsi che l'appalto stesso rimanga comunque opponibile ai condomini in ragione dell'affidamento del terzo sull'operato e sui poteri dell'amministratore, i quali sono delineati con precisione dal codice civile.
Da ultimo, pure il fondo graduale, costituito in relazione ai singoli pagamenti dovuti, versato sul conto corrente condominiale, non può dirsi vincolato al soddisfacimento del credito dell'appaltatore: il fondo non è inquadrabile fra i patrimoni separati, in quanto la previsione normativa non imprime ad esso alcun vincolo di destinazione. Il fondo, quindi, può formare oggetto di esecuzione da parte di tutti i creditori del condominio, trattandosi di somme non facenti più parte del patrimonio dei singoli condomini che le hanno versate, ma che neppure possono essere considerate a garanzia del solo credito esigibile maturato dall'appaltatore. I contributi dei condomini, che valgono a costituire il fondo "stepwise" correlato allo stato d'avanzamento delle opere, devono transitare sul conto corrente intestato al condominio, confondendosi con le altre somme già esistenti, e andando perciò ad integrare il saldo ad immediata disposizione del correntista condominio (e pignorabile da qualsiasi creditore), senza che mantengano alcun rilievo le ragioni per le quali le singole rimesse siano state effettuate.


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