Lavori Pubblici

Lottizzazioni, il calcolo delle plusvalenze scatta all'avvio delle opere

Patrizia Maciocchi

Per determinare, in caso di cessione, la plusvalenza tassabile di un terreno ereditato è necessario fare rifermento al suo valore nel momento in cui è iniziata la lottizzazione e sono state avviate le opere per edificarlo. La Corte di cassazione, con la sentenza 22711 ha accolto il ricorso di un contribuente contro il Fisco che chiedeva una plusvalenza Irpef per la cessione di un terreno acquisto gratuitamente per successione.

L'Agenzia delle Entrate aveva, infatti, dato per scontata l'intenzione del contribuente di speculare sulla vendita avvenuta dopo il via libera del comune all'edificazione. La Cassazione specifica che il caso esaminato rientra nel raggio d'azione della norma che regola la lottizzazione progressiva del terreno e la realizzazione delle opere per edificarlo (lettera a dell'articolo 67 del Dpr 917/1986) e non - a differnza di quanto affermato dai giudici precedenti - della lettera b) dello stesso articolo che si occupa dell'edificazione diretta. La norma in questione non pressuppone un intento speculativo ma àncora la plusvalenza «all'effettiva sussistenza di un rapporto di causalità tra la maggiorazione del prezzo di vendita per l'alienante e la possibilità per l'acquirente di realizzare le opere edilizie in conseguenza della lottizzazione».

Con l'occasione la Cassazione precisa che un terreno si può considerare lottizzato quando quando l'autorità competente ha dato il via libera per l'edificazione a prescindere dall'esistenza o meno di una condizione sospensiva (un'autorizzazione o l'effettiva realizzazione di strutture edilizie).

La premessa serve alla Corte per affermare che nel caso di un terreno acquisito gratuitamante, come avvenuto per il ricorrente, il costo deve essere determinato tenendo conto del valore che questo aveva «alla data di inizio della lottizazione e delle opere».


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