Lavori Pubblici

Manutenzione «libera» solo se non incide sulle parti strutturali. I nodi «autotutela» e «sostituzione edilizia»

Alessandro Arona

Guida sistematica alle novità legiolsative e giurisprudenziali degli ultimi tre anni in materia di interventi edilizi, Scia, permesso di costruire.

L'ampliamento legislativo, all'articolo 6 del Testo unico edilizia (Dpr 380/2001, come modificato dal decreto legge 70/2010), degli interventi realizzabili in regime di "edilizia libera", la categoria della manutenzione straordinaria si è di fatto sdoppiata in due. La manutenzione "minore", che può comprendere anche aperture di porte e spostamento di tramezzzi ma non deve riguardare le parti strutturali dell'edificio, e che può essere fatta con semplice "comunicazione" di inizio lavori (Cia); e la manutenzione "maggiore", che può comprendere tutte le «opere o modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici», e per la quale serve invece la presentazione della Scia, la segnalazione certificata di inizio attività. Resta inteso che non debbano essere alterati i volumi e le superfici delle singole unità immobiliari e non debba essere modificata la destinazione d'uso.

Le numerose novità legislative introdotte negli ultimi tre anni alle norme in materia di edilizia privata hanno finito spesso per portare, insieme all'auspicata semplificazione, anche incertezze interpretative e applicative.

Nel caso della manutenzione straordinaria, ad esempio, il dicrimine tra interventi che riguardino o meno le parti strutturali dell'edificio può rivelarsi di non facile individuazione.
Ha proprio l'obiettivo di aiutare a districarsi nelle novità normative e giurisprudenziali del periodo 2010-2013
il dossier «Edilizia privata» di «Edilizia e Territorio» .

La lista delle novità parte proprio con il decreto legge 25 marzo 2010, n. 70, che allarga il raggio degli interventi "liberi" (art. 6 Testo unico), effettuabili senza progetto e senza comunicazione al Comune: oltre agli originari manutenzione ordinaria, eliminazione barriere architettoniche e opere temporanee nel sottosuolo, debuttano (e da allora non serve più la Dia/Scia) i movimenti terra agricoli e le serre mobili stagionali. E soprattutto una lunga serie di interventi sì "liberi", ma che devono essere preceduti da una comunicazione di inizi lavori (Cia), con progetto e asseverazione del professionista abilitato: manutenzione straordinaria non su parti strutturali, installazione di pannelli solari e fotovoltaici, opere su spazi esterni agli edifici, opere temporanee, aree ludiche esterne.

Con la Cia – questa la differenza – i lavori si possono cominciare subito, senza aspettare i 30 giorni della Dia. Vantaggio che si è poi però sfumato con l'introduzione della Scia (Dl 78/2010, confermata dopo molte incertezze con il Dl 70/2011), che per manutenzione straordinaria su parti strutturali, restauro e ristrutturazione edilizia "leggera" permette anch'essa, previa presentazione di progetto asseverato, di avviare subito i lavori. Resta però salva, nel caso della Scia, la possibilità del Comune di adottare entro 60 giorni motivati provvedimenti di fermo lavori o rimozione danni.
Peraltro c'è sempre il rischio che l'amministrazione possa intervenire anche dopo i 60 giorni, se ravvisa dichiarazioni false o mendaci o comunque se gli interventi realizzati non sono conformi alle norme edilizio-urbanistiche. Un potere di "autotutela" che la giurisprudenza (Corte Costituzionale, sentenza 188/2012) ha confernmato essere di fatto non comprimibile per via legislativa. E che dunque rappresenta una specie di "spada di Damocle" che infatti induce spesso i privati, ove possibile e nei casi dubbi, a chiedere al Comune il provvedimento espresso (permesso di costruire) piuttosto che optare per i meccanismi di autocertificazione.
Lo stesso silenzio-assenso sul permesso di costruire, reintrodotto dal Dl 70/2011, non è stato finora quasi mai utilizzato. tant'è che il Governo Monti, con il Dl 5/2012, ha rafforzato in alternativa lo strumento del commissario ad acta.

Tra le ultime novità, con il Dl 83/2012, lo Sportello unico edilizia obbligatorio e super-potenziato (referente unico per il privato e tenuto a raccogliere tutti gli atti e pareri da enti terzi); riforma ambiziosa, entrata in vigore il 12 febbraio scorso, che rischia di impantanarsi se gli enti locali non si doteranno di piattaforme informatiche avanzate.


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