Lavori Pubblici

Operativo il Dl Sviluppo: ecco la «cura Passera per l'edilizia». Il fascicolo con gli approfondimenti (per gli abbonati).

Il videocommento di Santilli

Alessandro Arona, Francesco Basile, Fabiana Calsolaro, Micaela Celio, Michele Citarella, Paola Conio, Luca Corazza, Massimo Frontera, Giuseppe Latour, Luca Leone, Fabrizio Luches, Roberto Mangani, Massimo Ricchi, Paolo Stella Richter, Alessia Tripodi, Marco Zandonà

In vigore le misure del decreto Sviluppo. Alla prova del mercato i super-incentivi alle ristrutturazioni, gli sconti fiscali al project bond, il piano città, la semplificazione edilizia, l'Iva sull'invenduto

Approvato definitamente dal Senato il 3 agosto (senza modifiche rispetto al testo emendato dalla Camera), è diventato legge il decreto Sviluppo, il provvedimento che più di tutti, dall'insediamento del Governo Monti, ha puntato sull'edilizia per rilanciare la crescita economica. Nel testo un lungo elenco di misure che riguarda il settore, dagli sconti fiscali sui project bond - su cui non ci sono state modifiche di rilievo rispetto alla versione approvata dal Governo - al potenziamento degli sgravi fiscali per il recupero edilizio (50% fino a giugno 2013) e il risparmio energetico (55%, sempre fino a giugno). In mezzo la conferma dell'Iva sull'invenduto e del Piano città, l'alleggerimento dei rischi sopportati dai privati nei contratti di disponibilità, l'Iva per cassa concessa anche alle Pmi fino a 2 milioni di fatturato all'anno.
Tra le novità maggiori anche il capitolo delle semplificazioni per l'edilizia, con il rafforzamento dello sportello unico e l'edilizia libera sulle modifiche d'uso sui capannoni. Poi anche la norma che dà copertura integrale alla ricostruzione del centro storico dell'Aquila.

Qui di seguito una sintesi delle misure di interesse per l'edilizia, mentre gli abbonati possono scaricare il fascicolo con gli approfondimenti degli esperti .


Aumento degli incentivi al recupero (art. 11)
Dopo diversi ritocchi e ripensamenti nel corso dei lavori parlamentari, l'assetto definitivo della norma prevede che la detrazione per le ristrutturazioni edilizie venga potenziata dal 36% attuale fino al 50%, fino al 30 giugno 2013, con un tetto massimo che passa da 48mila a 96mila euro.
Gli interventi per il rispamio energetico, invece, non verranno più ridotti dal 55% al 50% dal 1° gennaio 2013, ma resteranno al livello attuale del 55% fino al 30 giugno 2013: la loro vita, in sostanza, viene prolungata di altri sei mesi (scadevano il 31 dicembre 2012).
Dal 1° luglio 2013 decadono gli sconti del 55% (salvo proroghe), mentre gli sconti generici al recupero torneranno al 36%.

Piano città (art. 12)
L'articolo 12 del Dl Sviluppo riapre la stagione dei "programmi complessi" per la riqualificazione urbana. Parte un «Piano Città» finanziato con 224 milioni di euro di residui ministeriali non spesi (sui programmi ex articolo 18 legge 203/1991), ma che nelle intenzioni dovrà contare sull'istituenda Cabina di Regia Stato-Regioni-Comuni per coordinare i piani edilizi di tutti i soggetti coinvolti: i piani di social housing promossi dalla Cassa Depositi, i piani di edilizia scolastica, i programmi per le sedi di amministrazioni pubbliche o delle forze dell'ordine.
L'attenzione è in particolare per il social housing: su proposta del Ministero delle Infrastrutture nei giorni scorsi il premier Monti ha firmato il Dpcm che toglie il tetto del 40% alle partecipazioni locali del fondo Fia di CdP, con l'obiettivo di impiegare in tempi rapidi i 1.600 milioni di euro ancora fermi dopo due anni.
Fra pochi giorni il vice-Ministro Mario Ciaccia dovrebbe firmare il Dm attuativo, che istituirà la Cabina di Regia e fisserà al 25 settembre la scadenza per i Comuni per presentare candidature. Tempi strettissimi, e d'altra parte Ciaccia chiede progetti di immediata cantierabilità.


Agevolazioni fiscali ai project bond (art. 1)
La prima spinta ai project bond – strumento per finanziare le infrastrutture in project finacing alternativo o aggiuntivo al credito bancario – era arrivata con i Dl Cresci-Italia (Dl 1/2012), che ha tolto i vincoli del Codice civile in materia di obbligo di ipoteca e ha consentito di emettere bond anche nella fase costruttiva. Ora con i Dl 83 arrivano le agevolazioni fiscali: le obbligazioni emesse da società di progetto pagheranno il 12,5% sugli interessi e come imposta sostitutiva, come per i titoli di Stato (anziché il 20%); vengono eliminati per le società i limiti alla deducibilità degli interessi passivi; le imposte indirette (registro, ipotecaria a catastale) si pagano inmisura fissa. In arrivo anche il Dm che disciplina il regime delle garanzie per la fase costruttiva.

Semplificazione edilizia (art. 13 e 13-bis)
Con un emendamento del Governo inserito in fase di conversione, è entrato nel decreto Sviluppo l'ennesimo pacchetto di modifiche al testo unico edilizia, con l'obiettivo di un'ulteriore semplificazione delle procedure per l'edilizia privata. Le novità riguardano il permesso di costruire.
Lo Sportello unico edilizia diventa obbligatorio (i Comuni devono istituirlo, se ancora non l'hanno fatto) e diventa obbligatorio per lo Sportello acquisire dalle altre Pubbliche amministrazioni tutti gli atti, pareri e nulla osta necessari, senza che queste ultime possano più rilasciarli direttaemnte al privato interessato, qualora lo chieda. Una procedura che può senza dubbio semplificare la vita ai privati, ma che per funzionare necessita di Comuni efficienti. In caso contrario, infatti, il divieto di chiedere atti direttamente rischia di creare un blocco.
È vero che c'è il silenzio-assenso per il permesso di costruire, ma è un istituto che imprese e progettisi continuano a non cosiderare risolutivo.
Tra le novità anche l'obbligo per lo Sportello unico di convocare una conferenza di servizi se le Pa terze non si esprimono in 60 giorni (ma il parere negativo di una Pa di tutela non può essere superato).
Allargato infine il raggio d'azione dell'edilizia libera anche agli immobili d'impresa: opere interne e modifiche di destinazione d'uso.


Iva sull'invenduto (art. 9)

Il decreto, su questo punto, mette mano a un problema nato con la crisi. Le regole attuali (dal 2006) prevedono, infatti, che dopo cinque anni dalla costruzione le vendite di immobili siano esenti dall'Iva. Con questo sistema, però, l'Iva diventa "non neutrale" per gli imprenditori, che la versano per costruire i loro fabbricati ma non la incassano al momento della cessione. Con la crisi questa regola ha creato un problema strutturale per le aziende, che spesso si trovano a tenere invenduti gli immobili per molti anni. Il Dl sviluppo, per questo, torna a ad assoggettare a Iva (su opzione delle parti) anche le vendite effettuate dopo i cinque anni e le locazioni (sempre su opzioone) fatte dalle imprese costruttrici.

Lavori concessionarie

Sale per la seconda volta in un anno la quota di lavori che le concessionarie autostradali dovranno affidare a terzi. Il decreto liberalizzazioni aveva portato la parte minima di lavori da appaltare all'esterno dal 40%, fissato dalla legge n. 14/2009, fino al 50 per cento. A pochi mesi di distanza, il governo decide di sostenere ancora di più le Pmi alzando la quota da mettere in gara (europea) al 60%. Secondo le stime dell'Ance, l'in house delle concessionarie stato negli ultimi anni di circa 500 milioni di euro l'anno. Nella prima versione del Dl 83, inoltre, l'asticella veniva elevata al 60% dal 1° gennaio 2015; nel testo finale approvato, invece, l'aumento va a regime prima, dal primo gennaio 2014.

Project financing, defiscalizzazione allargata (art. 2). La possibilità di sostituire (in tutto o in parte) i contributi pubblici al project financing con sconti fiscali Ires, Irap e Iva, introdotta dall'articolo 18 della legge 183/2011 e già ampliato dai Dl Salva-Italia e Cresci-Italia, ora con il Dl Sviluppo viene potenzialmente allargata a tutte «le nuove infrastrutture da realizzare con contratti di partenariato pubblico-privato. La norma resterà tuttavia sulla carta finché non sarà emanato il previsto decreto Economia-Infrastrutture.

Promotore, conferenza di servizi (art. 3). Il Dl prevede che in tutte le procedure di Pf con promotore sia obbligatorio svolgere la conferenza di servizi preliminare, anche se c'è solo lo studio di fattibilità. Novità importante per dare maggiori certezze ai privati e alle banche che il progetto non subisca modifiche radicali post aggiudicazione.

Contratto di disponibilità, meno rischi al privato (art. 4-bis). Demandato al contratto tra le parti la possibilità di stabilire una riduzione o aumento del canone in relazione a norme o provvedimenti cogenti sopravvenuti. Si dà cioè la possibilità di ridurre i rischi a carico dei privati. Sono in ogni caso a carico della Pa i erischi derivanti da mancato rilascio di pareri di terzi.

Compensi professionali (art. 5)

Con questa norma il governo smonta il caos creato con il decreto liberalizzazioni (Dl n. 1/2012), che aveva abrogato le tariffe lasciando tutto nelle mani della contrattazione tra professionista e cliente. E stabilendo che, per la liquidazione giudiziale dei compensi in caso di controversia, un Dm Giustizia avrebbe dovuto fissare dei parametri di riferimento per tutte le professioni, progettisti inclusi. Questo assetto, però, lasciava fuori le stazioni appaltanti, che non avevano più riferimenti per determinare gli importi a base di gara. Così il Dl 83 (art. 5) ha stabilito che quegli importi saranno determinati facendo riferimento alle regole fissate per i compensi giudiziali. Il Dm di attuazione è in uscita in Gazzetta (si veda sul nostro sito).

Iva per cassa (art. 32-bis)
Boccata d'ossigeno alle Pmi. Grazie a un emendamento approvato in fase di conversione, le società con un fatturato entro i 2 milioni di euro (oggi il tetto era di 2000mila euro) potranno sospendere il versamento dell'Iva fino al momento in cui la fattura viene effettivamente incassata, e non al momento della sua emissione. La novità è pensata per le aziende con problemi di ritardati pagamenti dai loro clienti privati con il sistema attuale sono infatti costrette a versare Iva per corrispettivi che non hanno mai incassato.
Per i contratti pubblici la regola era già valida; con questo nuovo schema viene estesa anche ai contratti privati. Con una sola eccezione: restano esclusi i soggetti che si avvalgono di regimi speciali di applicazione dell'imposta.
Questa regola ha un solo limite, fissato dal decreto: se entro un anno dalla fattura il pagamento non è ancora arrivato, il versamento Iva diventa, in ogni caso, obbligatorio. Sulle fatture emesse dalle imprese che intendano avvalersi di questa facoltà dovrà essere apposta l'esplicita opzione per il regime di Iva per cassa.
Le disposizioni di dettaglio dovranno essere definite con un Dm Economia e delle Finanze, entro 60 giorni.

Concordato in continuità, si può partecipare alle gare (art. 33)

Il decreto sviluppo inserisce un articolo alla legge Fallimentare, cerando l'istituto del «concordato preventivo con continuità aziendale». In sostanza, quando il concordato prevede in qualche modo la prosecuzione dell'attività di impresa, si applicano alcune disposizione peculiari, che hanno lo scopo di favorire il risanamento dell'azienda.
I contratti in corso non si risolvono in automatico con il concordato e, soprattutto, è consentita la partecipazione alle gare di appalto. Purché un professionista indipendente attesti la capacità di adempimento dell'azienda e un altro imprenditore, in possesso dei requisiti necessari per l'appalto, garantisca nei confronti della stazione appaltante il suo intervento in caso di fallimento.

Lodo arbitrale impugnabile

I lodi arbitrali vengono sostanzialmente depotenziati dal decreto sviluppo. Attualmente, infatti, questi sono impugnabili solo in una serie marginale di casi, come i vizi procedurali o processuali. Il decreto sviluppo stabilisce che il lodo è impugnabile davanti alla Corte di appello anche per violazioni relative al merito. Quindi, diventa un riferimento meno sicuro per le parti che, da oggi, saranno quasi sicure che l'arbitrato non chiuderà la controversia.

Responsabilità solidale nei subappalti, modifiche (art. 13-ter)
Dopo le modifiche portate dal decreto semplificazioni fiscali e quelle assestate dalla riforma del lavoro, la disciplina della responsabilità solidale nei subapapalti viene riorganizzata per l'ennesima volta. E, stavolta, viene rivista con una formulazione decisamente più favorevole al committente, che viene escluso dalla catena della responsabilità solidale, sia nel caso di committente privato sia per tutte le stazioni appaltanti come definite dal Codice contratti pubblici.
In caso di appalto di opere o servizi, resta l'appaltatore l'unico a dover risponde in solido con il subappaltatore di corrispettivi, ritenute fiscali dovute all'erario e Iva nell'ambito dei rapporti di subappalto. Ha, però, un modo per tirarsi fuori dai guai: la responsabilità viene meno se l'appaltatore verifica che tutti gli adempimenti in questione sono stati eseguiti dal subappaltatore. La verifica può essere effettuata anche sulla base di un'asseverazione di un centro di assistenza fiscale o di un commercialista. Se il subappaltatore non prova di aver effettuato tutti i versamenti, l'appaltatore può sospendere il pagamento dei corrispettivi per l'appalto.

Ricostruzione L'Aquila
Un nutrito pacchetto di emendamenti voluto dal Ministro Fabrizio Barca dovrebbe nelle intenzioni dare una svolta alla ricostruzione post-teremoto in Abruzzo, rallentata in questi anni da incertezze normative e contioni scontri Comune-Commissario Chiodi. La fase commissariale si chiude a fine giugno e tutti poteri passano ai Comuni, rafforzati da due strutture tecniche ad hoc, una per l'Aquila e una per gli altri Comuni.
Le norme Barca danno poi certezza di copertura integrale delle spese di ricostruzione per tutte le parti strutturali e comuni degli edifici nel centro storico dell'Aquila, coprendo una serie di casi che con le precedenti normative restavano scoperti.
Chiarito anche, dopo anni di controversie, che i piani di ricostruzione hanno valore solo di indirizzo e non urbanistico, e che gli interventi possono essere singoli, oppure disciplinati da piani integrati quando lo ritenga necessario il Comune. Previsti poteri sostitutivi dei Comuni in caso di mancato avvio dei lavori o di mancata adesione dei consorzi di proprietari all'iniziativa del Comune di affidare con gara pubblica unitaria la ricostruzione di aggregati particolarmente degradati.

Gallerie stradali e ferroviarie (art. 7)
Previsto per i gestori di gallerie stradali e ferroviarie, un allegerimento delle procedure amministrative che attestino l'adeguamento ale nuove norme sulla prevenzione incendi (Dpr 1° agosto 2011, n. 151): per attestarlo basterà la cia, da inviare entro sei mesi dall'avvenuto adeguamento.


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