Cassazione: costruttore obbligato a realizzare solo le prestazioni previste dal contratto

Il costruttore è tenuto a realizzare tutte le opere descritte dal contratto di appalto, ma non è obbligato a realizzare le prestazioni previste nella documentazione allegata al progetto se non espressamente richiamate dal contratto. È quanto ha precisato la Corte di cassazione con la sentenza n. 29781/2019 depositata ieri.

Il caso nasce dalla lite scoppiata dal ricorso sollevato da un'impresa che chiedeva a un committente il pagamento del saldo pattuito per la costruzione di un edificio. Dal canto suo il committente contestava al costruttore la mancata realizzazione delle opere contenute nella relazione energetica allegata al progetto, necessarie a portare l'edificio in classe A come previsto dal permesso edilizio. Contestazione che il costruttore rispediva al mittente, perché le prescrizioni contenute negli elaborati allegati al progetto non erano poi state richiamate nel contratto di appalto.

L'edificio, in base a quanto ricostruito dalla sentenza, alla fine è stato realizzato con prestazioni energetiche da classe C, invece che da classe A. Secondo il committente questo fatto sarebbe di per sé sufficiente a mettere in dubbio la validità del contratto, perché in questo modo il costruttore avrebbe dimostrato di non aver agito in buona fede. Altrimenti, è il ragionamento seguito dal committente, «anche ammettendo in ipotesi» di non poter pretendere «l'esecuzione delle opere in classe A, l'appaltatore non sarebbe legittimato ad eseguirle in calasse C, ma le dovrebbe consegnare in modo tale da assicurare il rispetto delle classe intermedia» cioè la classe B, «alla luce del principio per cui l'appalto va eseguito comunque secondo buona fede».

La Cassazione ha bocciato questa ricostruzione e ha dato ragione al costruttore confermando la scelta compiuta nei precedenti gradi del giudizio.
Per mettere in dubbio un contratto di appalto, si legge nella sentenza, «occorre distinguere tra difformità totale e parziale» rispetto al progetto. Nel primo caso «che si verifica quando l'edificio realizzato sia radicalmente diverso per caratteristiche tipologiche e volumetriche, l'opera è da equiparare a quella realizzata in assenza di concessione». Qui la conseguenza è «la nullità del contratto». Nel caso di difformità parziale, cioè quando «la modifica concerne parti non essenziali del progetto», non c'è nullità.

La conseguenza è che il costruttore è tenuto «esclusivamente al rispetto delle prescrizioni contenute nel titolo autorizzativo e di quelle, eventualmente diverse o ulteriori, derivanti dal contratto sottoscritto dalle parti, senza che gli si possano opporre tutte le prescrizioni contemplate nella cospicua documentazione allegata al progetto di realizzazione dell'edificio» nel caso in cui «non siano, appunto, state espressamente richiamate nel contratto di appalto».

La sentenza della Cassazione