Contratto preliminare dal notaio per gli immobili in costruzione

Nuove regole per le compravendite di “immobili da costruire”, vale a dire i contratti aventi a oggetto il trasferimento di edifici (o loro porzioni) per la cui costruzione sia stato richiesto il permesso di costruire e che siano ancora da edificare oppure la cui costruzione «non risulti essere stata ultimata versando in stadio tale da non consentire ancora il rilascio del certificato di agibilità».

Infatti, il Codice della crisi d’impresa e dell’insolvenza (Ccii), recato dal decreto legislativo 12 gennaio 2019, n. 14, comporta alcune importanti innovazioni in questo delicato ambito, disciplinato dal Dlgs 20 giugno 2005, n. 122 il quale viene appunto modificato dal Ccii (articoli 389-391)

Queste nuove norme divengono applicabili (articolo 5, comma 1-ter, Dlgs 122/05) ai contratti aventi a oggetto “immobili da costruire” per i quali il relativo titolo abilitativo edilizio sia stato richiesto o presentato successivamente al 16 marzo 2019 (vale a dire il trentesimo giorno successivo a quello di pubblicazione in Gazzetta ufficiale del Ccii, che infatti è stata effettuata il 14 febbraio 2019: articolo 389, comma 1, Ccii).

È stato anzitutto modificato l’articolo 6 del Dlgs 122/05, il quale ora dispone che il contratto preliminare «ed ogni altro contratto che … sia comunque diretto al successivo acquisto in capo ad una persona fisica della proprietà» di un immobile da costruire «devono essere stipulati per atto pubblico o per scrittura privata autenticata». L’innovazione apportata dalla norma consiste nel fatto che la legge attualmente vigente consente di stipulare questi contratti anche nella forma della scrittura privata non autenticata.

La legge non reca un’espressa sanzione per la violazione di questa prescrizione formale: si devono applicare, pertanto, le previsioni “generali”: vale a dire (dato che l’imperatività della norma è fuori discussione, in quanto il legislatore ricorre al verbo «devono») l’articolo 1418, comma 1, del codice civile, per il quale è nullo il contratto contrario a norme imperative, e gli articoli 1325, n. 4), 1350, n. 13) e 1418, comma 2, del codice civile, per i quali sono nulli gli atti stipulati in una forma diversa da quella prescritta dalla legge. La nullità in questione è “assoluta”: è insanabile (articolo 1423 del codice civile), l’azione è imprescrittibile (articolo 1422 codice civile), può essere fatta valere da chiunque vi abbia interesse ed è rilevabile d’ufficio dal giudice (articolo 1421 codice civile). La prescrizione di forma in commento, per il “principio di simmetria delle forme” che vige nel nostro ordinamento, comporta che per atto pubblico o scrittura privata, a pena di nullità, debbano essere redatte anche la proposta e l’accettazione finalizzate alla stipula dei contratti in questione (e la modulistica delle agenzie va fuorilegge) nonché la procura che sia rilasciata in vista di essi.

Fideiussioni e polizze con modello standard
Il Dlgs 14/2019 interviene anche sulle caratteristiche delle fideiussioni e delle polizze assicurative previste nelle compravendite di immobili in costruzione. In particolare, la fideiussione e la polizza assicurativa devono essere conformi a un modello standard prescritto con decreti da emanare il contratto preliminare deve recare, oltre agli estremi della fideiussione rilasciata dal costruttore, anche l'attestazione della sua conformità al modello standard. Il contratto definitivo è nullo se non è stata consegnata la polizza e deve recare menzione della polizza assicurativa e della sua conformità al modello standard.

In particolare il Dlgs 122/2005 dispone (articoli 2 e 4) che il costruttore abbia un duplice obbligo. In sede di contratto preliminare (e a pena di nullità di detto contratto: è nullità “relativa”, la quale, cioè, essere fatta valere solo dall'acquirente) a consegnare all'acquirente una fideiussione di importo corrispondente alle somme che il costruttore riscuote anteriormente alla stipula del contratto definitivo. In sede di contratto definitivo, a consegnare all'acquirente, all'atto del trasferimento della proprietà, una polizza assicurativa decennale a copertura dei danni materiali all'edificio e dei danni provocati a terzi e derivanti da rovina totale o parziale dell'edificio o da gravi difetti costruttivi.

Il Ccii innova questo ambito prevedendo ora che:

a) la fideiussione e la polizza assicurativa devono essere conformi a un modello standard prescritto con decreti emanati in concerto tra i ministeri della Giustizia e dello Sviluppo economico (articolo 3, comma 7-bis, e articolo 4, comma 1-bis, d. lgs. 122/2005);

b) il contratto preliminare deve recare, oltre agli estremi della fideiussione rilasciata dal costruttore, anche l'attestazione della sua conformità al modello standard (articolo 6, comma 1, lettera g), Dlgs 122/2005);

c) il contratto definitivo è nullo (si tratta di una nullità “relativa”, cioè eccepibile solamente dall'acquirente) se non sia consegnata la polizza assicurativa (articolo 4, comma 1, Dlgs 122/2005);

d) il contratto definitivo deve recare menzione della polizza assicurativa e della sua conformità al modello standard (articolo 4, comma 1-quater, Dlgs 122/2005);

e) la fideiussione diviene escutibile (oltre che nel caso in cui il costruttore entri in una «situazione di crisi») anche qualora il notaio comunichi all'acquirente di non aver ricevuto, in vista della stipula del contratto definitivo, la predetta polizza assicurativa (articolo 3, comma 3, e articolo 4, comma 1-ter, Dlgs 122/2005).