Fisco e contabilità

Ctu/2. Da Abi e professioni tecniche il vademecum per le perizie dei consulenti

di G.La.

Quali sono i requisiti che i periti devono soddisfare. A quali parametri si dovranno attenere. Come andrà compilata la documentazione di supporto al loro lavoro. Tutte domande alle quali rispondono le linee guida per la valutazione degli immobili a garanzia dei crediti, appena pubblicate dall'Abi e dalla Rete delle professioni tecniche. Lo scopo del documento è dare indicazioni puntuali ai consulenti degli istituti di credito, fissando per loro una serie di paletti da rispettare durante la perizia. Senza più paura di commettere errori, dal momento che la guida risponde a tutte i requisiti più avanzati fissati a livello europeo.

Tutto prende le mosse dalla circolare n. 263 del 2006, con la quale la Banca d'Italia ha introdotto una serie di requisiti relativi alla corretta valutazione degli immobili e ai soggetti abilitati a realizzarla. Un regolamento europeo del 2013 (n. 575) ha però cambiato le carte in tavola, costringendo il comparto bancario a superare quella circolare, intervenendo di nuovo. «La trasparenza e la corretta valutazione degli immobili - spiegano le linee guida - rappresenta infatti un elemento essenziale per garantire la stabilità dell'industria bancaria sia nelle operazioni di erogazione dei crediti che nelle emissioni/acquisizioni di titoli rivenienti da operazioni di cartolarizzazione e di obbligazioni bancarie garantite».

Il documento, firmato da Abi e Rete delle professioni tecniche, arriva allora a colmare questa lacuna e cerca di introdurre «una serie di criteri di omogeneità in questa materia», sia con riferimento agli indicatori di superficie o di volume che alle metodologie di valutazione adottate, al concetto di valore che viene utilizzato e al livello di professionalità dei periti incaricati della valutazione. «L'obiettivo che si intende perseguire – si legge - è di introdurre principi che consentano di eseguire valutazioni degli immobili a garanzia dei crediti secondo parametri di certezza del prezzo e trasparenza nei confronti di tutti gli stakeholder sia privati (clienti mutuatari, agenzie di rating) che istituzionali (Banca d'Italia, Agenzia delle Entrate)». Il documento risponde alle ultime indicazioni date da Bruxelles in materia.
Andando nel merito, si può dire che prima della valutazione immobiliare vera e propria c'è la definizione degli obiettivi generali della perizia, che consiste nella determinazione, attraverso processi e metodi definiti, del valore di mercato. Il secondo punto fondamentale ad essere affrontato è il Codice di condotta, rivolto al perito che applica gli standard estimativi. Poi, si passa ai principi e ai concetti generali necessari a svolgere una valutazione immobiliare, riferiti agli standard internazionali in materia.

Ancora, viene analizzato il rapporto di valutazione dell'immobile, anche con riferimento alla documentazione a corredo del rapporto. Infine, vengono analizzati i metodi di valutazione adottati a livello internazionale: il metodo del confronto di mercato, quello finanziario e quello dei costi. Senza dimenticare che un'attenzione particolare andrà dedicata alla valutazione degli immobili in fase di costruzione, calcolando l'incidenza dello stato di avanzamento dei lavori. Ma non è tutto. «Ai fini del rispetto del presente standard e dell'accertamento della qualità del rapporto di valutazione nell'ambito delle esposizioni garantite da immobili, le linee guida contengono indicazioni per il riesame della valutazione svolta dal perito ad opera di un altro perito che esercita un giudizio imparziale».

Le linee guida Abi-Rtp sulla valutazione degli immobili

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