Città e Urbanistica

Post-Expo, ecco il bando per acquisire e trasformare l'area: base d'asta 315 milioni

Massimiliano Carbonaro

Un milioni di metri quadrati: necessari nella proposta (termine: il 15 novembre) un parco pluritematico di almeno 440mila mq e un mix di destinazioni per massimo 480mila mq di Slp

Una maxi trasformazione urbanistica da un milione di mq, in gioco c'è il destino dell'area Expo: la società proprietaria del comparto dove si svolgerà a Milano dal primo maggio 2015 l'Esposizione universale, Arexpo (la Spa controllata per il 34,67% con quote pari da Regione Lombardia e Comune di Milano, più con il 27,66% Fiera Milano, con il 2% Provincia di Milano e con il 1% il Comune di Rho), ha bandito la gara per l'alienazione dell'intera area.

La base d'asta è di 315 milioni di euro a cui bisognerà aggiungere altri 25 milioni come contributo per la società Expo. Le offerte dovranno essere presentate entro il 15 novembre di questo anno mentre l'aggiudicazione è prevista per il 30 novembre 2014. La riqualificazione proposta dovrà partire da un parco pluritematico di almeno 440mila mq e un mix di destinazioni urbanistiche per un massimo di slp di 480mila mq.

L'area dell'Expo con questo bando guarda al futuro pensando alle 15 manifestazioni di interesse giunte nel 2013 e particolarmente articolate. Si tratta di un comparto posto all'estremo limite Nord Ovest del territorio comunale di Milano ma che ricade in una piccola parte anche sul Comune di Rho.

Prospiciente alla struttura fieristica di Rho-Pero e adiacente alla maxi trasformazione urbanistica di Cascina Merlata dalla destinazione in prevalenza di housing sociale, l'area della superficie di 1 milione di mq appunto per l'Expo 2015 è stata super infrastrutturata, così si condensano insieme la metropolitana M1, il passante ferroviario, l'alta velocità, ma anche il potenziamento autostradale legato alla manifestazione. Quindi è nella logica una base d'asta di 315 milioni di euro,valutazione affidata all'Agenzia delle Entrate. Mentre i 25 milioni di euro previsti come contributo alla società organizzatrice della kermesse internazionale sono un extra onere.

La proposta di trasformazione deve riguardare l'area nella sua interezza, restano escluse però dal bando la Cascina Triulza (che a fine manifestazione andrà al Comune di Milano per ospitare iniziative del Terzo settore e della società civile) e Palazzo Italia (che rimane di Arexpo e la cui sorte è distinta dall'area e già ci sono vari interlocutori per il suo futuro) entrambe all'interno dell'area.

Le tempistiche del bando
Nel dettaglio si tratta di una alienazione del comparto Expo che mostra nelle tempistiche la sua principale peculiarità. Le offerte devono arrivare entro il 15 novembre ma già entro il 30 novembre del 2014 è prevista l'aggiudicazione. Che sarà provvisoria perché l'atto conclusivo si avrà solo con l'approvazione dello strumento urbanistico che acconsentirà la riqualificazione dell'area prevista entro il 31 dicembre del 2016.
Bisogna inoltre tenere conto che l'Expo finirà nell'ottobre del 2015 ma fino al 31 luglio del 2016 sono previste attività di smantellamento dei padiglioni.
«Siamo allineati – spiega il presidente Luciano Pilotti – con le esigenze e i vincoli che le banche ci stanno imponendo. Le parole chiave di questo bando che di fatto è un'alienazione, sono la qualità per attrarre investitori, il fast post expo cioè il porre le premesse per gestire al meglio la trasformazione, e infine innovazione perché pensiamo che da questo comparto deriveranno grandi possibilità di sviluppo per la città metropolitana».
Si spiegano le tempistiche così serrate quindi con le pressioni degli istituti di credito, ma anche nella volontà di arrivare alla partenza della manifestazione con il destino del comparto ben indirizzato, avendo già scelto un trasformatore e avviato l'iter urbanistico.

Se però non arriveranno offerte di nessun tipo non è al momento pronto un piano alternativo. Anche perché si spera che le manifestazioni di interesse fin qui giunte si trasformino in altrettante proposte concrete. Visto che i temi toccati variavano dal nuovo stadio milanese con super centro sportivo, all'agroalimentare, all'innovazione tecnologica, ma ci sono state manifestazioni di interesse di carattere "ludico" (sperimentale).

Raggruppamenti o consorzi
Nel dettaglio possono partecipare alla gara singole società ma anche raggruppamenti o consorzi già costituiti o in via di costituzione. Elemento non di poco conto come ha ribadito il presidente della Regione Lombardia Roberto Maroni: «Una delle valutazioni fatte all'inizio – ha spiegato – era se fare una gara per l'intero comparto o dividerlo per lotti. La soluzione è stata offrire la possibilità di partecipare ai raggruppamenti di impresa, così che potessero partecipare insieme più imprese interessate a lotti diversi».

Massimo punteggio alla qualità
La valutazione delle proposte assegna il 70% del peso alla qualità dell'offerta e il 30% all'impegno economico. In particolare la proposta urbanistica complessivamente raggiunge un valore massimo di 13 punti: rientrano negli indici di qualità il contenimento della slp rispetto alle possibilità consentite. Stare sotto i 300mila mq di slp dà 7 punti, come sottolineato dal sindaco di Rho, Pietro Romano, che ha evidenziato che «il bando dà delle potenzialità edificatorie massime per quasi 480mila mq di slp ma si vuole spingere con la riduzione delle realizzazioni».
La pluritematicità e valorizzazione del parco pluritematico e delle sue attrezzature merita complessivamente 22 punti. Altro aspetto di cui tenere conto, è che si è data la possibilità di inserire nel parco le attività considerate più rilevanti e frutto delle manifestazioni di interesse, da quella sportiva all'agroalimentare e alla difesa della biodiversità.
Come ha sottolineato il vicesindaco di Milano e assessore all'urbanistica Ada Lucia De Cesaris: «Abbiamo fatto sì che le proposte all'interno delle manifestazioni di interesse siano previste nel bando».
Il mix funzionale e i contenuti complessivamente valgono 15 punti, dove anche la predominanza di attività non residenziali è premiata. Per altro la vicinanza di Cascina Merlata oltre che il posizionamento generale dell'area sconsiglierà sicuramente qualsiasi operatore di proporre un insediamento incentrato sul residenziale e magari residenziale di lusso. Per meglio però indirizzare l'operatore è assegnato un punteggio (4 punti) il profilo plurifunzionale dell'area e la bilanciata distribuzione del mix funzionale. Per quanto riguarda il commerciale è ammessa solo fino alla media distribuzione. La valorizzazione della legacy dell'Expo invece ha un punteggio di 20 punti.

La valutazione delle proposte sarà affidata ad una commissione giudicatrice nominata da Arexpo sulla falsariga di gare di natura pubblica.

Il futuro dell'area Cosa uscirà dalla gara è difficile adesso dirlo, il presidente della Regione Lombardia continua ad auspicare un chiaro indirizzo sportivo multifunzionale del complesso con una nuova arena per una delle due squadre di Serie A del capoluogo lombardo, ma sottolinea come sia stata invitata anche la Rai a partecipare in vista della possibile realizzazione di un suo centro di produzione. La De Cesaris invece si auspica arrivino proposte che privilegino servizi innovativi e attività imprenditoriali di nuovo tipo. Anche il Comune di Rho è favorevole ad un centro sportivo con tanto di nuovo stadio per Milano.

Il bando di gara

Gli altri documenti di gara (vai sul sito Arexpo , poi su "Gare", "in corso")


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