Città e Urbanistica

Rigenerazione urbana, Roma fa chiarezza sugli oneri a carico dei promotori privati

Francesco Nariello

Approvata dalla giunta la regolamentazione dell'onere da applicare alle operazioni di rigenerazione urbana. L'assessore all'Urbanistica, Gianni Caudo: «Ora è possibile applicare la norma in modo univoco» - I costruttori: «Finalmente si comincia a fare chiarezza»

Una regola univoca per il calcolo del contributo straordinario che Roma Capitale chiede agli operatori privati negli interventi di valorizzazione urbana. Legandone la quantificazione a valori immobiliari aggiornati e definendo tutte le variabili di costo connesse alla realizzazione delle trasformazioni. Sono questi i punti cardine della delibera approvata dalla Giunta capitolina e che punta a mettere ordine nelle modalità di applicazione dell'onere, anche per rilanciare le operazioni di rigenerazione urbana.

Nel dettaglio, il provvedimento varato dalla Giunta lo scorso 17 gennaio, ora all'esame dell'assemblea capitolina (e discusso negli scorsi giorni in commissione Urbanistica) interviene sul metodo per la determinazione del «contributo straordinario di urbanizzazione» previsto dal Prg di Roma: un onere, «a carico del soggetto attuatore», fissato nella misura massima del 66% «del maggior valore immobiliare conseguibile a fronte di rilevanti valorizzazioni generate dallo strumento urbanistico generale», e destinato alla realizzazione di opere pubbliche o di interesse generale nel territorio interessato dagli interventi.

Il perno sui cui si basa il calcolo del "contributo" è la quantificazione del valore della trasformazione (su cui viene applicato), che è dato dalla differenza tra il valore di mercato del "prodotto edilizio" ottenibile dalla trasformazione - valore legato alla ulteriore edificabilità concessa in una determinata area (libera o con una diversa destinazione d'uso) - e quello relativo alle sue condizioni "ordinarie" (precedenti alla trasformazione), meno i costi dell'intervento (tutte le voci di spesa sostenute per realizzare i lavori). Una quantificazione che però, nella pratica, non è stata applicata in modo univoco.

Il nuovo regolamento, invece, fissa dei paletti precisi. Chiarendo, innanzitutto, come i valori di mercato di riferimento (sia prima che dopo la trasformazione) debbano essere dedotti «dalle quotazioni più aggiornate riportate dall'Osservatorio del mercato immobiliare (Omi) dell'Agenzia delle Entrate (già Territorio, ndr)». Provando a fugare, in questo modo - come richiesto dai costruttori romani -, il rischio valutazioni non in linea con gli andamenti del mercato.
L'altro fronte cruciale è quello del costo della trasformazione. Su questo punto la delibera definisce tutte le singole voci da prendere in considerazione per il calcolo: dal costo tecnico di costruzione a quello per le opere collegate (bonifica, cantierizzazione, allacciamenti), dagli oneri di urbanizzazione (primaria e secondaria) al corrispettivo per la progettazione, fino al costo del capitale impiegato nell'investimento e alla quota di profitto (tra 15 e 25% del «valore di mercato del prodotto edilizio finito») per il promotore dell'intervento.

A spiegare la portata del provvedimento è l'assessore alla Trasformazione urbana di Roma Capitale, Giovanni Caudo, che sottolinea come il nuovo regolamento abbia «lo scopo di fare ordine nell'applicazione del contributo straordinario, in modo che possa essere utilizzato in modo univoco. Con il calcolo del valore della trasformazione che tiene conto di tutte le componenti che entrano in gioco, inclusi i costi sostenuti dagli operatori per attuare gli interventi».

Il contributo straordinario, precisa inoltre l'assessore, «può rappresentare uno strumento utile ad impostare politiche urbane mirate. Attraverso una sua modulazione, infatti, si può agevolare l'attuazione di interventi strategici. Come, ad esempio, la riqualificazione del tessuto urbano. Il regolamento, infatti, fissa i criteri di calcolo del contributo, ma nulla vieta che per agevolare la rigenerazione dell'esistente si possa abbassarne la quota. L'importante è partire da una quantificazione precisa e univoca».

Il regolamento è accolto con sollievo dai costruttori. «Si sta finalmente normando l'applicazione di un onere già previsto dal Prg, ma che finora è stato applicato con procedure non codificate - afferma Tito Muratori, vice presidente per l'Urbanistica dell'Acer -. L'approvazione di regole chiare è positiva, anche se qualunque onere aggiuntivo, in un momento critico come questo, è un appesantimento che rischia di rallentare ulteriormente le attività». Su un aspetto della delibera, però, Muratori punta il dito: «Il fatto che in premessa si preveda la possibilità di utilizzare parte degli introiti derivanti dal contributo straordinario per finanziare la spesa corrente». Anche se nel testo si specifica che le risorse debbano essere destinate a «progettazione ed esecuzione di opere di interesse generale» e ad «attività urbanistiche - osserva il vicepresidente Acer - deve essere comunque chiaro che tutti gli introiti derivanti da attività di trasformazione urbana devono impiegati per le infrastrutture e la manutenzione del territorio, di cui Roma ha un enorme bisogno».


© RIPRODUZIONE RISERVATA