Città e Urbanistica

DL Fare, ancora ferma la «riforma della sagoma» per la demolizione e ricostruzione

Alessandro Arona

Più semplici e con bonus fiscali gli interventi sugli edifici esistenti - Ma le sovrapposizioni con le norme locali, i freni da parte dei Comuni e la prudenza dei progettisti per ora bloccano la novità

Il Comune di Torino attende un parere del Ministero prima di consentire gli interventi di demolizione e ricostruzione senza rispetto della sagoma preesistente, la novità più importante introdotta dal Dl 69/2013 per sbloccare l'edilizia privata. A Milano il nuovo regolamento resta fermo alla legislazione precedente, e anche qui è tutto bloccato, fra le proteste di Ance e professionisti. La Regione Toscana ha presentato una proposta di legge per vanificare del tutto la novità. In Veneto Comuni e professionisti hanno visto incongruenze con la legge regionale sul piano casa. e per ora non si muove nulla. Situazione analoga in Emilia Romagna, dove si attendono le circolari applicative della legge regionale 15/2013.
Ma più in generale, in Veneto, in Emilia Romagna, in Piemonte, a Roma, il sovrapporsi di normative statali, regionali e comunali in materia di edilizia privata e la solita prudenza da parte delle burocrazie comunali hanno finora fatto prevalere l'incertezza, e la novità del decreto Fare è rimasta del tutto inattuata, come emerge dall'inchiesta sul settimanale «Edilizia e Territorio».

Ancora una volta dunque non ha funzionato, dopo i casi del silenzio-assenso sui permessi di costruire e del super sportello unico, la "stanza dei bottoni" nazionale in materia di edilizia privata. Le novità legislative, salutate a caldo come importanti e capaci di sbloccare o semplificare l'edilizia, restano cioè sulla carta e non si trasformano in cantieri o comportamenti effettivi sul territorio o negli uffici dei Comuni.
Questa volta la vittima della maledizione del Testo unico edilizia è appunto la "sagoma libera", introdotta dal decreto Fare dell'estate scorsa (Dl 69/2013, entrato in vigore in via definitiva l'8 agosto): la possibilità cioè di realizzare interventi di demolizione e ricostruzione (D&R) di edifici rispettando solo il volume preesistente, e non la sagoma (i contorni dell'edificio), e rientrando lo stesso nella categoria della "ristrutturazione edilizia" (articolo 3 Dpr 380/2001).

La novità era stata presentata dal Governo e salutata da Ance e professionisti come uno dei "pezzi forti" del decreto Fare per rilanciare l'edilizia. Da subito si sottolineò che classificando la D&R senza rispetto di sagoma non più come nuova costruzione bensì come ristrutturazione, gli interventi si possono realizzare con Scia anziché con permesso di costruire (salvo sugli immobili vincolati e sulle parti dei centri storici, Zone A, che i Comuni decideranno di risottoporre a permesso, entro il 30 giugno prossimo).
Ma gli effetti vanno in realtà molto oltre. Gli interventi di D&R con rispetto del volume, in quanto modifica dell'esistente, non sono tenuti in base alla giurisprudenza ad attenersi ai limiti posti da un Prg "sopravvenuto", ad esempio in materia di altezze, distanze, superficie coperta, destinazione, purché si mantengano i parametri dell'edificio demolito.
E c'è infine una terza novità, del tutto sottovalutata nel dibattito a luglio sul Dl Fare: le D&R senza rispetto di sagoma, visto che rientrano nella ristrutturazione e non più nel "nuovo", possono beneficiare degli sgravi fiscali al recupero, prorogati dalla legge di Stabilità al livello massimo del 50% per tutto il 2014.
Le detrazioni possono essere utilizzate dal singolo proprietario, ad esempio sulla villetta ereditata da ricostruire; oppure anche per operazioni effettuate dalle imprese, ad esempio il rifacimento di una palazzina fatiscente acquisita ad hoc, e in questo caso lo sconto si applica sui singoli appartamenti venduti, sui quali l'acquirente può detrarre il 50% calcolato sul 25% del prezzo di acquisto.
Insomma, una batteria di novità non da poco, che per ora tuttavia sono rimaste sulla carta. A pesare è ancora una volta il famigerato Titolo V della Costituzione, che crea sovrapposizioni e incertezze tra il testo unico edilizia nazionale e le leggi regionali, lasciando sempre aperta la possibilità di interpretazioni divergenti o ostruzionismi applicativi.
Come sempre, poi, le norme che ampliano il raggio dell'edilizia autocertificata (Dia-Scia) trovano resistenze negli uffici dei Comuni, che preferiscono sempre suggerire la richiesta del permesso di costruire o almeno la verifica preventiva della Scia. E gli stessi professionisti, che devono asseverare l'intervento, sono assai prudenti in questo quadro di incertezze normative e freni della burocrazia locale.


© RIPRODUZIONE RISERVATA