Città e Urbanistica

Demolizione e ricostruzione, così Comuni e Regioni bloccano la riforma

E.T.

Torino ha chiesto un parere al Mit, Milano nel suo regolamento non recepisce la novità del Dl 69, la Toscana stoppa la riforma - Ma in generale prevale l'incertezza e tutto è rimasto finora sulla carta

Salutata nel giugno scorso come una delle novità più rilevanti del decreto Fare per rilanciare l'edilizia, la "liberalizzazione della sagoma", a sei mesi di distanza dalla conversione del Dl 69/2013, è rimasta sostanzialmente ancora lettera morta.
La crisi frena l'iniziativa privata, senza dubbio, ma oltre a questo le voci dei progettisti sul territorio segnalano difficoltà interpretative legate al sovrapporsi di norme statali e regionali, freni espliciti da parte di alcuni Comuni (Torino ha inviato un quesito al Mit, Milano suggerisce di aspettare il nuovo regolamento edilizio), lo stop chiaro da parte della Regione Toscana.
Eppure le novità del Dl 69 erano e restano rilevanti: facendo rientrare la demolizione e ricostruzione nella ristrutturazione edilizia anche con modifica della sagoma preesistente, si consente di realizzare questi interventi con semplice Scia, di derogare ai vincoli del Prg sopravvenuto (se si rispetto quelli preesistenti) e di utilizzare i bonus fiscali del 36-50 per cento.

Ecco quanto emerso dalla nostra inchiesta sul territorio.

MILANO (di Massimiliano Carbonaro)
Il decreto del fare tradottosi poi nella legge 98 del 2013 non sembra essere riuscito a spianare la strada alla demolizione e ricostruzione senza il rispetto della sagoma a Milano. Tanto che secondo l'Ordine degli architetti, i Geometri e Assoedilizia da questa estate quando questa semplificazione è stata introdotta a livello nazionale non si segnalano casi. Anzi nel nuovo Regolamento edilizio in discussione in commissione dopo l'approvazione della Giunta non se ne tiene assolutamente conto.
Il Comune non ha voluto dare indicazioni precise, ma per gli addetti ai lavori è stato un fallimento. La demolizione e ricostruzione senza il rispetto della sagoma per la città è un problema che si trascina da anni nonostante la legge urbanistica regionale, la 12 del 2005, lo prevedesse considerandola prima una ristrutturazione e successivamente una sostituzione edilizia (in seguito alla sentenza della Corte costituzionale N. 309/2011 nella parte in cui escludeva l'applicabilità del limite di sagoma alle ristrutturazioni appunto mediante demolizione/ricostruzione). Tanto che nel Regolamento Edilizio approvato in Giunta nello scorso dicembre si continua a parlare di sostituzione edilizia - nonostante il decreto del fare sia dell'agosto 2013 - e si considera quindi la demolizione e ricostruzione senza il rispetto della sagoma come nuova costruzione. Per affrontare questo problema, l'Ordine degli architetti ha presentato in merito a questo tema un emendamento per il Regolamento edilizio proprio per provare a reintrodurre le demolizioni e ricostruzioni. "Considerandole come nuove costruzioni - spiega l'architetto Clara Rognoni, consigliere dell'Ordine degli architetti - di fatto il Comune di Milano impedisce il 90% delle demolizioni e ricostruzioni, nella modifica quindi al RE noi chiediamo di eliminare il termine di sostituzione edilizia e recepire la nuova norma nazionale". Per Cristiano Cremoli, presidente del collegio dei geometri di Milano, "il Comune sta attuando una politica di analisi della normativa vista in senso sempre più restrittivo per evitare ogni contenzioso". Secondo Cremoli la colpa non è tutta dell'amministrazione perché "ci sono troppe norme che poi vengono recepite in modo diverso, anche perché a volte si contraddicono. Così se il funzionario del Comune deve prendere una posizione si trova in imbarazzo. Il vero nodo rimangono però le lungaggini delle varie istruttorie e la visione sempre più restrittiva della normativa che porta a un ingessare la fase operativa". Un problema che per il presidente di Assoedilizia, Achille Colombo Clerici, va risolto al più presto. "La questione della demolizione/ricostruzione - sottolinea - dura da anni. Per chi è incappato in queste alternanze normative sono stati anche guai, ci sono imprenditori che si sono visti revocare i fidi per la mancanza di legittimità dell'intervento".

PIEMONTE (di Maria Chiara Voci)
L'approccio non tradisce la migliore tradizione sabauda. E, in Piemonte, c'è estrema cautela di fronte alle novità introdotte dal decreto Fare, rispetto alla possibilità di demolire e ricostruire un immobile, mantenendone i volumi di partenza, ma non la sagoma originaria.
Restrittiva al massimo è la posizione del Comune di Torino. Che, una volta letta ed esaminata la norma, ha deciso di prendere carta e penna e di scrivere al Ministero delle Infrastrutture, per chiedere "alcuni chiarimenti imprescindibili", chiosano i funzionari del settore Edilizia Privata.
Secondo l'amministrazione Fassino, infatti, così come peraltro è stato anche messo in luce da alcuni esperti, che hanno esaminato il problema, il Decreto Fare contiene una contraddizione. Da una parte liberalizza le modifiche alla sagoma degli edifici e dall'altra chiede però di mantenerne inalterati i prospetti. Facendo rientrare questo tipo di sostituzioni fra gli interventi di cosiddetta "ristrutturazione edilizia pesante". "Al ministero - spiegano da Palazzo Civico - chiediamo di sapere come deve essere interpretata correttamente questa norma. Al momento, nessuno ha presentato ancora ai nostri uffici una richiesta di intervento seguendo le possibilità previste dal decreto Fare. Ma, se ciò dovesse accadere, noi saremmo costretti a applicare le regole nel senso più restrittivo, chiedendo a chi interviene il rispetto dei prospetti e, per forza di cose, della sagoma preesistente".
Anche fra i professionisti piemontesi è ancora agli albori l'avvio di una discussione concreta nel merito delle nuove possibilità che sono offerte. "Di certo, si tratta di importanti opportunità che si aprono per il settore - commenta Marco Giovanni Aimetti, presidente dell'Ordine degli architetti di Torino -. Non abbiamo ancora avuto però notizia di operazioni che sfruttino le nuove regole". Il numero uno dell'Oat condivide, inoltre, una riflessione e lancia una proposta. "Per mettere a punto uno strumento che davvero sia funzionale - prosegue Aimetti - credo occorrerebbe ragionare sulla possibilità non di demolire e ricostruire, bensì prima di ricostruire e poi di demolire". Spiega meglio il presidente: "Oggi, per agire sull'esistente, occorre superare il grande problema del dove collocare le famiglie che vivono all'interno degli edifici di partenza. Specie in un territorio come il Piemonte, dove è alta la presenza di edifici uni e bifamiliari, con terreni annessi, credo sarebbe un'opportunità importante permettere la ricostruzione di un nuovo edificio a fianco del vecchio, passando poi alla necessaria demolizione del primo fabbricato per ottenere l'agibilità nel secondo. Ovviamente si tratta di una ipotesi, da strutturare nel dettaglio. Ma che potrebbe davvero rendere appetibile la sostituzione dell'attuale patrimonio edilizio con strutture più moderne ed efficienti".

TOSCANA (di Silvia Pieraccini)
Provate a chiedere a un tecnico toscano se è possibile demolire e ricostruire un edificio senza rispettare la sagoma originaria, ma rispettando i volumi, attraverso l'utilizzo della Scia, come previsto dal 'decreto del Fare' della scorsa estate. "La Toscana è poco incline alle semplificazioni in tema di governo del territorio", risponde il presidente dell'Ordine degli architetti di Firenze, Alessandro Jaff, condensando il disorientamento dei professioni toscani di fronte all'ipotesi disciplinata (e semplificata) a livello nazionale, che non ha ancora trovato applicazione in Toscana. "Su questo tema c'è una gran confusione", chiosa Jaff dipingendo un quadro di incertezza normativa e applicativa. Anche perché la Regione Toscana non ha ancora recepito la semplificazione nazionale nella propria legislazione urbanistica: solo pochi giorni fa, il 28 gennaio, la Giunta regionale ha approvato una proposta di legge (non ancora pubblicata all'atto della chiusura in redazione di questo articolo) che recepisce una serie di disposizioni legislative nazionali, tra cui quelle contenute nel 'decreto del Fare', "sottoponendo a permesso di costruire - afferma un comunicato - tutti gli interventi di demolizione e ricostruzione". Sembra dunque emergere la volontà regionale di richiedere comunque il permesso di costruire anche per la demolizione e ricostruzione senza rispetto della sagoma ma con rispetto dei volumi preesistenti, tanto che i costruttori di Ance hanno già alzato le antenne e sono pronti a dare battaglia durante le prossime consultazioni in Consiglio regionale. L'accusa alla Regione è di aver ampliato eccessivamente (all'articolo 120 dell'emendamento alla proposta di legge 282/2013 sulle norme per il governo del territorio) l'elenco degli interventi che richiedono il permesso di costruire, senza tener conto delle diverse previsioni fatte dal legislatore nazionale, e dunque di aver recepito in modo 'personale' e restrittivo il 'decreto del Fare' (creando addirittura categorie edilizie che non esistono nella normativa statale né in quella di altre regioni). Dalla Regione per adesso ci si limita a rimandare al testo approvato, senza precisare se la demolizione e ricostruzione senza rispetto della sagoma originaria sarà inquadrata come ristrutturazione edilizia (e non come nuova costruzione), permettendo dunque di accedere ai bonus fiscali, e se potrà evitare l'obbligo di adeguarsi agli strumenti urbanistici sopravvenuti nel caso in cui si rispettino i parametri dell'edificio. Tra i tecnici toscani serpeggia rassegnazione: "Non credo che cambierà molto rispetto a oggi - dice l'architetto pisano Giuliano Colombini -. La demolizione e ricostruzione senza rispetto della sagoma si fa col permesso di soggiorno, mentre con Scia si può fare solo la fedele ricostruzione. Ma il problema è che il titolo V della Costituzione permette alle Regioni di legiferare sulla materia, e la Toscana come sempre vuol dire la sua". Non a caso, annuncia Jaff, "una delle richieste che faremo alla Regione è il riallineamento delle norme regionali con quelle nazionali".

EMILIA ROMAGNA (di Lorenzo Bordoni)
Ancora molto ridotti gli interventi di demolizione e ricostruzione fuori sagoma in Emilia Romagna. Tra le cause, in primis, la crisi economica. Anche se non mancano dubbi interpretativi. Il provvedimento, infatti, inserito nel decreto del Fare la scorsa estate, è stato seguito dalla legge regionale urbanistica, entratta in vigore a settembre. I due testi contengono alcune differenze a livello normativo, in particolare in tema di rispetto delle distanze nella ricostruzione. Questo ha, di fatto, messo in difficoltà gli uffici tecnici comunali, rendendo più lunghe le già poche pratiche presentate fino ad oggi in Emilia Romagna.
"Per ora il provvedimento non ha avuto grande seguito in Regione - spiega il presidente dell'Ordine dei Geometri di Bologna, Stefano Dainesi - i pochi casi segnalati sono stati portati avanti in città più piccole: a Bologna per ora non ce ne sono stati". Il capoluogo, infatti, si è avvalso della possibilità di limitare questi interventi nell'area del centro storico, riducendo quindi l'applicazione della legge. La possibilità di ricostruire fuori sagoma restando all'interno della ristrutturazione è certamente interessante, sottolinea Dainesi ma nasconde comunque delle complessità: "Fino a che punto un intervento di questo tipo si può considerare ristrutturazione? Quanto è possibile inteervenire sullo spostamento dei volumi, sulla facciata, sull'area di sedime e, soprattutto sulle distanze? La legge regionale sembra essere più permissiva su quest'ultime però ci sono diversi dubbi ancora da chiarire", spiega. I dubbi dovrebbero essere risolti con gli Atti di indirizzo e coordinamento (portati avanti dal tavolo tecnico a cui hanno partecipato enti pubblici, ordini e portatori di interesse) della legge regionale 15/2013. Quest'ultimi dovevano essere pronti per fine anno, poi posticipati a fine gennaio ed "ora speriamo entro poche settimane siano disponibili", aggiunge il presidente dell'Ordine. Nel frattempo, "I Comuni si muovono seguendo ancora le vecchie regole oppure si muovono con molta circospezione, in attesa di chiarimenti". Resta comunque il fatto che "l'attratività per questo tipo di interventi resta piuttosto bassa, soprattutto per la congiuntura economica che non permette ad aziende e privati di investire su lavori di questo tipo".

VENETO (di Franco Tanel)
Cautela e un po' di scetticismo: sono questi i sentimenti dei professionisti veneti nei confronti delle semplificazioni in materia edilizia contenute nell'art. 30 del Decreto Fare convertito in legge la scorsa estate. Ad oggi sembra che nessuno abbia utilizzato la possibilità di demolizione e ricostruzione senza il rispetto della sagoma esistente dell'edificio.
"Non ho la conoscenza di tutti i progetti presentati in Veneto ragiona il presidente regionale Federazione Ordini Ingegneri Roberto Scibilia- ma posso escludere che questa opportunità sia stata utilizzata normalmente dai colleghi. Certamente va in una direzione che condividiamo, quella della semplificazione normativa e del recupero dell'esistente ma il problema è che questa norma si aggiunge alle altre già in vigore e si ottiene l'effetto di un quadro normativo poco chiaro, interpretabile in modo non univoco e che mette in difficoltà prima di tutto noi professionisti". Scibilia pensa ad esempio alle relazioni con il Piano Casa che proprio adesso in Veneto è oggetto di un contenzioso tra Comuni e Regione. Anche il Piano Casa ad esempio parla di demolizione e ricostruzione con benefici volumetrici ma inquadra questa operazione tra le nuove costruzioni, mentre l'art. 30 del Decreto Fare no, e quindi anziché il permesso a costruire prevede il ricorso ad una semplice Scia.
"Il Piano Casa ter in effetti ha degli aspetti discutibili- spiega ancora Scibilia- penso ad esempio alla possibilità di demolizione e ricostruzione entro 200 metri al sedime originario, ma il problema davvero l'incertezza delle norme. Posso dire in ogni caso che il tessuto edilizio della mia regione adatto all'applicazione di questa norma perché sono moltissime le case unifamiliari e le imprese sono per la maggior parte di piccole e medie dimensioni, e quindi le più interessate questo tipo di interventi. Certo mi piacerebbe che le norme italiane fossero semplici e chiare come quelle che trovo quando lavoro in Austria, dove i regolamenti edilizi sono al massimo di 3 o 4 facciate".
Anche il presidente della Federazione Regionale degli Ordini degli Architetti, Roberto Scibilia pensa subito all'Austria "Ho lavorato in Austria dove le norme sono chiare e non interpretabili: qui esattamente il contrario al punto che a livello nazionale stiamo studiando un documento da sottoporre al Governo. E' anche per questa poca chiarezza che praticamente nessuno sta utilizzando l'opportunità del Decreto Fare. E i comuni non favoriscono la sua applicazione: io stesso ho preferito in un caso non discutere e chiedere il Permesso a Costruire piuttosto che puntare i piedi e ottenere la Scia. I colleghi si sentono più sicuri a fronte di un allungamento dei tempi a 60 giorni. Come professionisti non abbiamo problemi ad assumerci la responsabilità dei progetti, basta che non succeda poi come a Roma dove oltre 15 colleghi sono sotto accusa perché avrebbero interpretato in maniera errata le norme".

ROMA (di Giuseppe Latour)
L'ordine degli ingegneri di Roma racconta la forte attenzione che la materia ha catalizzato: "L'argomento - spiegano - ha destato un grandissimo interesse, per questo abbiamo aggiornato i nostri iscritti con diversi seminari su tutti gli aspetti legati al decreto Fare". La questione è stata anche affrontata all'interno del tavolo tecnico congiunto tra ingegneri, architetti, geometri e assessorato all'Urbanistica della Capitale. Insomma, anche se non ci sono ancora interventi concreti allo studio, si registra molto movimento e nei prossimi mesi potrebbe esserci un boom di operazioni.
Anche se c'è qualche problema da risolvere. "Occorre fare chiarezza ed armonizzare la definizione di demolizione e ricostruzione con quanto previsto da norme e regolamenti comunali e regionali" dicono ancora. La Regione Lazio ha introdotto il concetto di "sostituzione edilizia", che "non sempre trova una corrispondenza univoca nelle categorie di interventi edilizi previsti dalle norme tecniche di attuazione del Prg di Roma. A tal proposito ci si aspetta che nel provvedimento che Roma Capitale dovrà emettere entro il giugno 2014 vengano chiarite queste incertezze". E non è l'unico problema. "Dal punto di vista pratico, per incentivare in una città come Roma la demolizione e ricostruzione, con la necessaria attrazione degli investimenti, sarà importante definire un protocollo di intesa con le sovrintendenze archeologiche, al fine di evitare situazioni incresciose".


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