Città e Urbanistica

Pgt Milano/1, a un anno dal via spunta il problema dei vincoli ai cambi d'uso

Francesco Basile (avvocato)

Nei mutamenti di destinazione da attività produttive a residenziale la Slp "mutata" non deve superare lo 0,65 mq/mq, ma questo rischia di produrre degli edifici ibridi, o di scoraggiare le trasformazioni

Ad un anno dall'entrata in vigore del PGT del Comune di Milano , cominciano a sorgere problemi interpretativi rispetto alla applicazione delle norme tecniche di attuazione.
Il travagliato iter di formazione del PGT non ha certamente consentito di avere un corpo normativo omogeneo in quanto alcune disposizioni sono chiaramente il risultato di modifiche ed integrazioni apportate in sede di definitiva approvazione.
Tra le questioni ancora controverse, una riguarda la modifica d'uso, con o senza opere, di edifici esistenti dalla destinazione industriale/artigianale verso altre destinazioni funzionali.
Come noto, il recupero di aree ed edifici industriali dismessi costituisce ancora oggi, e non solo in Lombardia, una delle questioni urbanistiche di maggior rilievo sia sotto il profilo del contenimento di consumo di suolo e sia sotto quello del recupero alla fruizione pubblica e privata di aree importanti e sovente inquinate.
Passando alla questione che ci occupa, le NTA del Piano delle regole del PGT di Milano prevedono che il mutamento di destinazione d'uso con opere edilizie da funzioni urbane produttive verso le altre funzioni urbane debba essere contenuto entro determinati limiti quantitativi.
L'art. 5, comma 4, delle medesime NTA prevede infatti che, nell'ipotesi di mutamento d'uso di immobili con opere da funzioni urbane produttive verso altre funzioni, è ammesso il recupero della SLP fino al raggiungimento di un determinato indice di utilizzazione territoriale (0,65 mq/mq incrementabile fino ad un massimo di 1 mq/mq) tranne nell'ipotesi di immobili compresi in aree con superfici inferiori a 5.000 mq in cui è consentito il recupero della totalità della SLP esistente.
La norma che introduce limiti quantitativi al mutamento di destinazione d'uso per immobili con destinazione produttiva appare non solo contraria alla disciplina regionale vigente ma illogica rispetto ai fini che probabilmente intende perseguire.
Innanzitutto, l'art. 51, comma 1, della legge regionale n. 12 del 2005, sancisce espressamente il principio secondo cui "le destinazioni d'uso principali, complementari, accessorie o compatibili, come sopra definite, possono coesistere senza limitazioni percentuali ed è sempre ammesso il passaggio dall'una all'altra salvo quelle eventualmente escluse dal PGT" (art. 51, comma 1) per cui la previsione di limiti al recupero di SLP produttiva da destinare a funzioni urbane diverse si pone in contrasto con il dettato normativo che, invece, non ammette limitazioni salvo la esclusione disposta dal PGT di insediamento di talune destinazioni funzionali rispetto a determinate zone omogenee .
In secondo luogo, la norma delle NTA si presta a generare un effetto distorto e sicuramente non voluto in quanto potrebbe favorire il mantenimento della SLP a destinazione produttiva eccedente rispetto a quella recuperabile ad altra destinazione funzionale cui il proprietario non intende (legittimamente) rinunciare, creando così ibridi sul piano urbanistico ed edilizio.
Nel migliore dei casi, l'immobile rimane nella situazione esistente frustrando quindi l'aspettativa di un riassetto edilizio ed urbanistico.
Sul punto si deve riscontrare anche un'altra tendenza interpretativa che vorrebbe applicare i suddetti limiti quantitativi anche alle ipotesi di mutamento d'uso senza il concorso di opere edilizie nonostante il predetto art. 5, comma 4, delle NTA si riferisca esplicitamente ai mutamenti d'uso con opere.
Si tratta di una tesi alquanto azzardata e priva di riscontro nella disciplina regionale ma che sembra trovare terreno fertile nella prassi comunale.
Il ragionamento è il seguente: l'art. 5, comma 2, delle NTA del Piano delle regole recita espressamente che "il passaggio da una all'altra delle destinazioni funzionali senza opere edilizie è sempre ammesso nel rispetto di quanto disciplinato dai successivi artt. 6 e 11"; a sua volta, l'art. 6, comma 2, con riferimento agli edifici esistenti afferma che sono sempre fatte salve le SLP regolarmente assentite e per le rispettive destinazioni d'uso tranne nel caso in cui si verifichi il mutamento d'uso da funzioni urbane produttive verso altre funzioni urbane con la conseguente applicazione dei limiti di recupero della SLP esaminati in precedenza (i quali però, come detto, si riferiscono espressamente ai mutamenti con opere).
Non si può escludere che in futuro vi sarà occasione per chiarire la portata delle disposizioni appena esaminate anche attraverso l'intervento della magistratura amministrativa, ma non vi sono dubbi che norme e interpretazioni restrittive come quelle esaminate non vanno sicuramente nella direzione di favorire l'incontro tra le esigenze pubbliche e private con la conseguenza di lasciare nell'incertezza gli operatori e non conseguire il risultato del riuso di parti importanti della città.


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