Città e Urbanistica

Gli operatori: Informazione e rischio inflazione gli aspetti negativi

Massimiliano Carbonaro

I commenti di Dettori (Osmi-Borsa Immobiliare), Engel (Architetti) e Colombo Clerici (Confedilizia)

Parte il Registro delle cessioni dei diritti edificatori presso il Comune di Milano ma non sono tutte rose e fiori, perché come sottolinea Marco Dettori, presidente di Osmi-Borsa Immobiliare (azienda speciale della Camera di commercio) e membro del comitato esecutivo di Ance-Assimpredil "ci sono operatori evoluti che non hanno difficoltà a comprendere come funziona il meccanismo, ma chi ha avuto poco a che fare con i diritti edificatori fino a questo momento ha bisogno di maggiore informazione e aiuto".
Ma non è questo l'unico problema all'orizzonte.
Per i costruttori non tutti sono pronti alla novità Per Assimpredil e Osmi il meccanismo del Registro è complesso e ci vorrà del tempo perché diventi fluido, anzi ci vorrebbe almeno uno sportello informativo per sostenerlo e rendere più rapido il sistema e aiutare il conseguente e nascente mercato dei diritti. "Il meccanismo è pronto – ha aggiunto Dettori - ma non siamo in una fase operativa non c'è dinamicità, così al momento non sono state registrate ancora cessioni al Comune, anche se tra i privati mi risulta che qualche compravendita ci sia già stata in fase però pre Registro. I valori ci immaginiamo – ha continuato – li farà il mercato, ma avere una buona informazione con l'interfaccia delle istituzioni può essere un passaggio fondamentale".
Anche perché è facile pensare che quello che si prospetta è un periodo sperimentale – che comunque sarà supportato da un'attività di promozione da parte del Comune in partenza già questo mese – più o meno lungo in relazione probabilmente alle condizioni del mercato delle costruzioni e alla sua auspicata ripresa. Inoltre se il tema della produzione di diritti edificatori connessi alle aree di pertinenza indiretta è materia oramai diffusa presso un gran numero di centri lombardi, appare invece una novità tutta meneghina la produzione di volumetrie assegnate come premialità in determinate circostanze che vanno a confluire prima nel Registro e quindi potranno essere commercializzate alla pari dei diritti prodotti con la cessione gratuita al Comune delle aree di pertinenza indiretta.
È questo ultimo, forse, l'aspetto che più incuriosisce e per certi versi preoccupa Marco Engel, vice presidente dell'ordine degli architetti di Milano.

Gli architetti temono l'inflazione dei diritti
"Mi preoccupa – spiega – il fatto che si possa battere moneta, cioè produrre certificati dotati di valore economico, anche se di rimbalzo traducendo i metri cubi generati in valore economico. Ma siamo davanti ad una moneta particolare e si rischia che la sua circolazione sia sproporzionata rispetto al valore effettivo, temo insomma un fenomeno inflazionistico". Senza contare le enormi difficoltà all'orizzonte in una situazione dove è la ristrutturazione di un condominio a produrre dei bonus volumetrici che possono essere realizzati altrove, ma quel edificio ha dentro una marea di proprietari che devono accordarsi e che con tutta probabilità vedranno in quelle premialità un diritto aleatorio e non una spinta a efficientare la loro casa.
Per Engel forse sarebbe stato meglio cominciare solo con le pertinenze indirette e sperimentare il meccanismo su questa singola voce, mentre attuarlo nella sua interezza può essere pericoloso. Anche perché dopo la registrazione si innescano per l'architetto tutta una serie di considerazioni che riguardano la libera circolazione di questi diritti, il problema del loro valore a seconda del luogo in cui quel diritto si è realizzato, l'influenza dei costi di bonifica. "In prima battuta – ha concluso il vicepresidente dell'ordine degli architetti – timori e speranze si equivalgono. Da parte nostra stiamo alla finestra con molte aspettative sull'aggiunta tutta milanese delle volumetrie generate da interventi di riqualificazione o dai concorsi".

Confedilizia guarda agli aspetti fiscali
Un'ulteriore massa di questioni arriva anche da Confedilizia, la federazione che raccoglie i proprietari. Il primo dubbio che arriva da questo fronte riguarda la disciplina fiscale, mai così attuale come di questi tempi, perché non è ancora chiara la tassazione delle volumetrie in relazione soprattutto alla cessione delle aree di pertinenza indiretta con l'acquisizione e poi commercializzazione dei diritti volumetrici.
"Se mi libero di un'area cedendola al Comune, mi libero anche dell'Imu?" si chiede provocatoriamente il presidente di Assoedilizia (Associazione milanese della Proprietà Edilizia) e vice presidente di Confedilizia, Achille Colombo Clerici. Secondo Colombo Clerici il Registro è fondamentale perché "è un bene che il Comune visualizzi chi sono i proprietari dei diritti volumetrici, altrimenti si rischia un mercato sotterraneo, invece bisogna rendere visibili i titolari dei diritti". Ma quello che manca è una maggiore garanzia nei confronti dei piccoli proprietari che si sarebbe ottenuta affiancando al Registro anche una Borsa dei diritti, un luogo dove fisicamente e in modo trasparente far incontrare la domanda con l'offerta in qualche modo gestita dall'amministrazione comunale. Senza contare che rimane aperta la discussione sui valori di mercato dei diritti edificatori visto che il Registro non assolve questo compito.
E determinare i valori non è facile perché insieme ai diritti, che nascono dalla cessione di aree, ci sono altri diritti che Colombo Clerici definisce "eventuali", che nascono in presenza di determinate attività compiute dai proprietari. "Non è che posso mettere un'inserzione sul giornale – ha concluso maliziosamente il presidente di Assoedilizia – per trovare un acquirente dei diritti volumetrici. Senza contare che se non trovo chi me li acquista questi diritti non ho ottenuto niente in cambio dalla cessione dell'area gratuita al Comune".


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