Città e Urbanistica

Milano, il registro dei diritti parte con i valori di mercato

Massimiliano Carbonaro

Non è una Borsa ma un Registro e serve per segnare i diritti edificatori frutto delle cessioni al Comune di Milano delle aree di pertinenza indiretta o prodotti attraverso una serie di iniziative che determinano premialità volumetriche. La Giunta meneghina prima delle vacanze estive ha approvato l'istituzione del Registro delle cessioni dei diritti edificatori che è pienamente operativo e per cui sono previste nei prossimi mesi diverse azioni di comunicazione per spiegarne la funzione ai milanesi anche perché ancora giace inutilizzato.

Cosa confluisce nel Registro
La realizzazione del Registro non è un'invenzione del Comune di Milano, che si è dovuto organizzare per questa nuova competenza all'interno del settore pianificazione, ma la realizzazione di una previsione della legge regionale 12/2005 per il governo del territorio che all'articolo 11 specifica che i Comuni devono istituirlo e renderlo pubblico visto che i diritti edificatori attribuiti a titolo di perequazione o di compensazione sono commerciabili. L'istituzione di questo nuovo strumento è previsto all'interno del Piano del governo del territorio sia all'art.7 del Documento di Piano e all'art.7del Piano delle regole che descrivono la perequazione e il trasferimento dei diritti introducendo l'obbligo della registrazione.
La sua funzione principale quindi è annotare i diritti edificatori prodotti quando si cede gratuitamente un'area (l'indice di utilizzo territoriale per tutto il tessuto urbano è di 0,35 mq/mq) di pertinenza indiretta al Comune. Alla stipula del contratto di cessione l'atto viene segnato sul Registro e in Conservatoria. Ma nel Registro confluiscono anche diritti edificatori frutto di diverse premialità che saranno meglio spiegate dal Regolamento edilizio la cui pubblicazione è attesa a breve.
Nel dettaglio le iniziative di efficientamento energetico danno diritto ad un bonus volumetrico (5-15% della slp) che non sempre può essere immediatamente sfruttato e quindi potrebbe venir trasferito in un altro ambito. Stessa sorte per gli incentivi generati da interventi di restauro e risanamento di edifici di interesse storico (15% più 15% della slp) che ancora più difficilmente potranno essere sfruttati sugli stessi immobili che li hanno generati. Anche la realizzazione di nuove funzioni produttive può far nascere della volumetria aggiuntiva trasferibile ad altre funzioni urbane, ma soprattutto è prevista una premialità fino ad un massimo del 7% della slp per quegli interventi frutto di una procedura concorsuale.
Ma "un conto è il Registro dei diritti – spiega l'assessore all'urbanistica e vicesindaco di Milano Ada Lucia De Cesaris – un conto è la compravendita di questi diritti. Il registro è pronto ed operativo per cui gli operatori possono indicarvi le volumetrie che possono essere vendute o riutilizzate in altre aree dove il Pgt lo permette".

Non è una Borsa dei diritti
Uno dei punti più controversi e immaginifici del Pgt nella versione approvata ma non ancora pubblicata consisteva nella istituzione di una Borsa dei diritti come luogo preposto allo scambio degli stessi frutto della cessione al Comune delle aree di pertinenza indiretta e in particolare di quelli prodotti dal Parco Sud che nei piani dell'allora assessore allo sviluppo del territorio Carlo Masseroli avrebbe consentito all'amministrazione meneghina di entrare in possesso di quell'enorme distesa agricola da 40 milioni di mq di superficie che circonda Milano, mentre i diritti sarebbero stati compravenduti e poi atterrati nelle aree di Trasformazione urbana. Ecco questo meccanismo non da tutti condiviso e tacciato di essere troppo favorevole ad alcuni proprietari ed in particolare al gruppo che faceva riferimento alla famiglia Ligresti venne meno con la nuova giunta guidata dal Sindaco Giuliano Pisapia (il Pgt è stato pubblicato il 21 novembre del 2012). Insomma sul registro si annotano le volumetrie, non è "un luogo" dove possa avvenire una compravendita.
"La Borsa non è prevista dal Piano – sottolineano dal Comune – e non è prevista dal punto di vista normativo". E nello spostamento dei diritti questi non atterrano sulle aree di Sviluppo, ma sulla città consolidata dove si ha bisogno di ulteriori volumetrie per completare un contesto ma con la cornice dettata dall'indice massimo di 1,00 mq/mq. "Per i proprietari e gli operatori il Registro è una certezza – continua l'assessore De Cesaris – perché viene segnata una titolarità garantita dai controlli e dalle verifiche, ma l'amministrazione non interferisce sul mercato. L'aspetto economico dovrebbe essere gestito dal mercato stesso, che grazie al Registro è trasparente".

Uno strumento trasparente
Il Registro vuole essere asettico, è una sorta di vetrina di un negozio da dove poi acquistare i diritti edificatori. Ma è impostato alla trasparenza quindi è reso pubblico e tutti possono accedervi e perciò verificare la cessione di un'area al Comune con la relativa produzione di un diritto volumetrico o anche l'atterraggio di questo diritto in un'altra area. Ma il Registro segnerà anche il passaggio di proprietà dei diritti: quindi in una transazione il nuovo proprietario è tenuto a segnalare l'avvenuta compravendita.
E certamente pur non essendo una Borsa però è il punto di partenza per capire dove e da chi acquisire un diritto edificatore. "La prima preoccupazione commenta – il notaio Sveva Dalmasso, componente del Consiglio Notarile di Milano che partecipa al tavolo di lavoro con il Comune – era assicurare un trasferimento trasparente e sicuro dei diritti. I contratti debbano essere redatti con un atto notarile e a questo si aggiunge l'iscrizione da parte del Comune nel Registro. Su questo strumento sono annotati tutti i vari passaggi come anche in Conservatoria e il Comune deve rilasciare un certificato relativo ai diritti edificatori. Un sistema non troppo burocratico che però rassicura sulla correttezza ma anche sul fatto che non siano venduti diritti non esistenti".

Dopo il Registro il mercato dei diritti
Non ci sono state ancora registrazioni di diritti nel nuovo strumento un po' perché è partito prima dell'estate, un po' per la crisi che ancora rallenta le trasformazioni urbanistiche a Milano, un po' perché i proprietari sono alla finestra per capire bene come funziona il nuovo strumento. Ma una volta capito il meccanismo, l'attenzione si incentrerà sulla compravendita dei diritti registrati e qui si entra in un settore inesplorato di cui i numeri in gioco non sono ancora chiari visto che non è stato ancora spiegato di quanti diritti stiamo parlando.
Ma secondo il Comune il primo punto di cui tenere conto è che la trasparenza influisce sul valore, inoltre "il diritto edificatore quando è staccato dall'area che lo ha prodotto è in un certo qual modo neutro visto che è senza funzione e quindi non lo so più da dove arriva il diritto". Secondo l'amministrazione in questo modo si dovrebbero evitare movimenti sotterranei dei diritti e il loro valore dovrebbe essere dato da quanto è costato staccarlo dall'area. Ma già questo implica differenziazioni tra i diritti frutto di bonus volumetrici e i diritti prodotti da un'area ceduta al comune come pertinenza indiretta ma situata in pieno centro e un altro ambito anche questo entrato in possesso dell'amministrazione meneghina ma situato in periferia.
Senza contare che nelle cessioni di aree di pertinenza indiretta prima del trasferimento al Comune è necessaria la bonifica come se si dovesse realizzare del residenziale. Anche questo quindi influirà sul valore di questi diritti e visto che le aree periferiche sono in buona parte ex industriali il valore dei loro diritti dovrà tenere conto dei costi di recupero ambientale.


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