Città e Urbanistica

Milano vuole 15 milioni per dare una spinta alle bonifiche della Bovisa: piccola cifra per un grande effetto leva pubblico-privato

Massimiliano Carbonaro

Rimettere in gioco Bovisa Gasometri e Porto di Mare, più il rinnovo di un istituto scolastico risalente al 1966 con un finanziamento dal Piano città di 55,5 milioni di euro. Su questi tre fronti si è mosso il Comune di Milano con almeno due grandi obiettivi riuscire a far decollare la bonifica dei suoli delle prime due aree in gioco (complessivamente da oltre 2 milioni di mq) per poi riuscire a concentrare su questi ambiti gli interventi dei privati.

L'ambizione dell'amministrazione meneghina è riuscire almeno a far partire due degli ambiti più discussi degli ultimi anni ma finora rimasti al palo. L'area della Bovisa (800mila mq) si trova nel quadrante Nord-Ovest della città e riveste una notevole importanza perché una sua parte è già stata interessata da nuove strutture universitarie. Completare l'intero ambito è un impresa però non da poco visto che ha problematiche di natura ambientale (le stime calcolano costi di bonifica per 75-95 milioni di euro), necessita di importanti interventi infrastrutturali (per 90-115 milioni di euro), per essere completata dovrà vedere la discesa in campo convinta dei privati in parte proprietari dell'area tra cui l'operatore immobiliare Euromilano ed Esselunga.

In gioco ci sono 480mila mq di nuova slp con l'ampliamento del Politecnico di Milano, la realizzazione di un Parco scientifico per le nuove start up collegate all'università, più una serie di attività commerciali, di residenziale (temporanea legata all'ateneo). Ma per la bonifica e l'infrastrutturazione dell'area il Comune dovrebbe affrontare una spesa di oltre 91 milioni di euro di cui solo 16 milioni sono già a disposizione: per questo l'amministrazione chiede al Piano un finanziamento di 15 milioni con cui coprire parte dell'intervento ambientale.

In realtà la situazione è ancora più complessa e per lo sblocco della trasformazione il Comune ha in mente un programma "a più stadi". L'amministrazione stima che l'operazione abbia complessivamente un saldo ampiamente positivo tra ricavi e costi: a fronte di costi previsti in circa 280 milioni (bonifiche 75-95 mln, infrastrutture 70-90 mln, oneri di urbanizzazione e imposte 115 mln), si stimano ricavi da valorizzazione dei diritti volumetrici per le edificazioni private (480mila mq di Slp di residenze, commercio, terziario, ricettivo, produttivo) per 386 milioni di euro. Tuttavia buona parte di questi diritti volumetrci sono in mano al Comune, che evidentemente non ha intenzione di fare l'operatore immobiliare e di indebitarsi per investire in Slp a destinazione privata. Il progetto è dunque cedere questi diritti volumetrici: gli uffici stimano che possa incassare 175 milioni di euro dalla vendita di questi diritti, oltre a 52,3 milioni di oneri di urbanizzazione, a fronte di spesa di bonifiche e quota parte infrastrutture di 91,5 milioni, di cui 16,4 milioni disponibili. Ricavi 227 milioni, costi da coprire 75,1 milioni.
Qual è allora il problema? Che il Comune deve prima spendere, per bonificare e infrastrutturare, e poi incasserà il valore da vendita dei diritti. Serve dunque un aiuto pubblico, ma tutto sommato molto limitato rispetto al valore dell'operazione. Il piano del Comune prevede infatti di bonificare e infrastruttrurare un primo lotto, poi vendere i diritti e con il ricavato finanziare bonifica+urbanizzazioni del 2° lotto, poi vendere i diritti, e così via. Serve dunque solo una spinta iniziale, qantificata in 31,4 milioni: 16,4 mln ci sono, ne servono solo altri 15, che è infatti la cifra chiesto al Ministero con il piano città. Solo 15 milioni che permettono di sbloccare investimenti per complessivi 185 milioni circa nella parte bonifica/infrastrutture, più centinaia di milioni per i poli universitari e ricerca (250mila mq Slp) e per le destinazioni private (480mila mq di Slp). Un effetto-leva virtuoso che non sembra avere eguali tra le proposte presentate dai grandi Comuni per il Piano città.

Ancora più complessa economicamente la situazione di Porto di Mare anche se l'area, che supera il milione di mq, è in procinto di passare nella sua interezza alla città di Milano. Questo ambito è infatti pesantemente degradato perché ha ospitato una cava e quindi una discarica. Inoltre è stato oggetto di abitazioni abusive. L'obiettivo dell'amministrazione meneghina è risanare l'intero territorio e poi riuscire ad attiravi i privati con un mix di funzioni commerciali e terziarie (oltre 35mila mq di nuova slp), abitazioni a canoni calmierati (76mila mq di nuova slp) e sportive. Per questo dalla partecipazione al Piano Città spera di ottenere 30,9 milioni di cui 25 milioni per le bonifiche, 2 milioni per completare l'acquisizione delle aree e 3,2 per edilizia scolastica e infine 600mila mq per nuovi servizi. Quindi sistemata l'area avverrebbe la cessione tramite bandi di gara dei singoli lotti per dare il via ad un'operazione stimata da 121 milioni di euro.

A completare il Piano Città meneghino c'è poi la richiesta di 9,6 milioni di euro che coprirebbero l'intero costo del rinnovo della scuola di via Magreglio che così verrebbe demolita e ricostruita.


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