Città e Urbanistica

Galuzzi-Vitillo: «Pgt Milano, con le controdeduzioni già introdotti i correttivi alla perequazione sconfinata»

Paolo Galuzzi e Giorgio Vitillo (Consulta tecnica Comune di Milano)

Rispetto al piano Mratti, nel testo finale sono state drasticamente ridotte le potenzialità edificatorie trasferibili, e in gran parte dirottate sulle sole aree dismesse da trasformare


Si condividono e comprendono alcune delle preoccupazioni sollevate dai contributi di Camagni, Goggi e Rocella (si vedano i servizi correlati qui a sinistra, ndr) nonché i principi che stanno alla base delle loro riflessioni, ma la soluzione urbanistica individuata nella nuova fase di controdeduzioni ha permesso di arginare le obiezioni più sostanziali.
Principi anche da noi sostenuti in diverse occasioni e scritti (anche non recenti) che mettevano in guardia dai rischi di un approccio spregiudicato che si apriva a "un'urbanistica finanziaria", costruita sulla base del libero scambio di diritti volatili, di cui anche alcuni autori del meccanismo perequativo proposto nel PGT versione adottata, sembrano, oggi, distaccarsene.
Le modifiche introdotte nel PGT con le controdeduzioni hanno seguito le indicazioni suggerite dalle osservazioni presentate dai cittadini, laddove avanzavano soluzioni praticabili e concrete, consentendo di operare correttivi, che, in misura significativa, vanno nella direzione che i tre contributi sembrano suggerire: disinnescando alcuni automatismi giudicati pericolosi e lasciando alla futura gestione il miglioramento di una applicazione ancora in tutto il Paese molto acerba, da sperimentare con prudenza e aggiustare nel tempo.
Di seguito, cercheremo di argomentare perché riferendosi alla versione controdedotta sia improprio parlare di "perequazione sconfinata" e di applicazione "generalizzata" a tutto in territorio comunale, anche solo limitatamente al Tuc (tessuto urbano consolidato).
Non si tratta solo di correzioni quantitative, che riducono significativamente la dimensione delle potenzialità edificatorie trasferibili, comunque decisive per l'operatività del meccanismo; ma di incisive modifiche applicative, anche in relazione agli ambiti ove indirizzare i trasferimenti delle potenzialità generate dalle pertinenze indirette e dai meccanismi incentivanti (energia e welfare urbano).
Modifiche che hanno inciso parallelamente sulla riduzione della quantità trasferibili e su un preciso e esplicito orientamento delle condizioni e delle geografie di atterraggio, tenendo conto anche della ovvia necessità di ampiezza nell'offerta di sedimi di trasferimento, rispetto alle quantità di diritti generabili sia da compensazione che da incentivazione.
In estrema sintesi i correttivi hanno riguardato:
-la drastica riduzione quantitativa delle potenzialità edificatorie trasferibili, per esempio, con la cancellazione dell'indice generalizzato sulle aree del Parco Sud e la riduzione dell'indice di utilizzazione territoriale unico da 0,50 mq/mq a 0,35 mq/mq),
-un robusto orientamento degli atterraggi dei trasferimenti delle potenzialità edificatorie (generate per compensazione urbanistica o incentivazione) sugli ambiti di rigenerazione urbana (trasformazione urbana di aree produttive), presenti in misura prevalente all'interno delle Aru (Ambiti di riordino urbano). Ciò è stato conseguito indirettamente introducendo alcuni meccanismi regolativi relativi al TUC, ottenuti attraverso:
a)la conferma della Slp esistente nei tessuti consolidati (nella versione adottata sempre incrementabile);
b)il limite massimo di edificabilità nelle trasformazioni urbanistiche nel Tuc di 1,00 mq/mq (nella versione adottata non definito e incrementabile senza limitazioni), reso obbligatorio per le aree servite dal trasporto pubblico su ferro;
c)le nuove regole per i cambi di destinazione da funzioni produttiva a funzioni urbane;
d)l'esclusione degli Ambiti di Trasformazione del Documento di Piano dalle aree di atterraggio di potenzialità edificatorie generate da compensazioni e incentivazioni, orientati, invece, alla generazione di edilizia residenziale sociale e di attrezzature sociali e collettive e limitati per edificabilità a 0,75 mq/mq.
-il reperimento gratuito delle aree per l'Edilizia residenziale pubblica direttamente gestito all'interno dei meccanismi regolativi della trasformazione urbanistica, senza ricorrere a meccanismi compensativi generanti trasferimenti di potenzialità edificatorie
Indipendentemente dalla geografia delle generazioni volumetriche per compensazione e/o incentivazione, pertanto, l'esito di tali correttivi porta a individuare quali aree maggiormente candidate a ospitare tali potenzialità edificatorie gli ambiti di rigenerazione urbana del Tuc.
Tali ambiti riguardano sostanzialmente la trasformazione funzionale di aree produttive (di superficie superiore a un ettaro e mezzo) per la realizzazione di nuovi insediamenti urbani e sono presenti in misura consistente in quella parte della città consolidata riconosciuta dal Pgt come Adr.
Meno pressante diviene, quindi, la necessità di una pesatura dei diritti che renda geograficamente attendibili i relativi valori con riferimento alle zone di decollo e di atterraggio. Pesatura che dovrebbe anche tenere in considerazione lo stato fisico dei suoli che generano e ospitano diritti edificatori (si ricordi il tema delle bonifiche).
Un dispositivo di tale natura potrà, comunque, essere introdotto in una fase successiva a tutela delle condizioni (anche economiche e finanziarie) che sovraintenderanno la registrazione dei diritti edificatori, e non necessariamente regolato dallo strumento urbanistico generale, anche in considerazione di un suo opportuno aggiornamento nel tempo.
Per questo motivo, l'idea originaria di un libero mercato dei diritti edificatori, per quanto sul piano teorico seducente, appare una grossolana semplificazione, difficilmente applicabile in concreto nelle condizioni date. Ancora una volta, un atteggiamento riformista, attraverso il progetto di piano ha scelto una soluzione perequativa circoscritta e confinabile, che porrà sicuramente nodi applicativi, che potranno essere sciolti attraverso il governo pubblico delle trasformazioni e la gestione urbanistica corrente. Uno sforzo, che nell'attuale fase critica di mercato, richiede ancora maggior impegno amministrativo e una stretta collaborazione tra i soggetti pubblici e privati.
(P+G - Milano, 1 Settembre 2012)
prof Paolo Galuzzi
e prof Vitillo Giorgio
membri della consulta tecnica che l'amministrazione di Milano


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