Città e Urbanistica

Pgt Milano, l'allarme dei professori: servono correttivi alla "perequazione sconfinata"

Massimiliano Carbonaro

Nel mirino una misura che non è cambiata da Moratti a Pisapia: la possibilità di cedere al Comune le aree vincolate a servizi (o social housing) in cambio di diritti edificatori sfruttabili ovunque in città e liberamente negoziabili

Difficoltà in vista per il Piano del governo del territorio di Milano nel mettere in atto una delle sue principali novità, la possibilità di trasferire i diritti edificatori assegnati a quelle aree destinate a servizi ed infrastrutture pubbliche in funzione perequativa su tutto l'ambito cittadino.
È quanto mettono in evidenza Roberto Camagni professore di Economia Urbana al Politecnico di Milano, l'ex assessore ai trasporti meneghino e docente del dipartimento di Architettura e Pianificazione sempre del Politecnico Giorgio Goggi e il professore di diritto urbanistico dell'università di Milano, Alberto Roccella lanciando l'allarme sulla pericolosità di affidarsi ad una perequazione definita "sconfinata".

Ecco i link ai loro interventi:

La nuova perequazione urbanistica "sconfinata": uno strumento pericoloso e iniquo (se non viene corretto) di Roberto Camagni (economista)
Basi normative molto esili per la trasferibilità di diritti edificatori nel piano di Milano di Raffaele Roccella (giurista)

Perequazione sconfinata "alla milanese": i motivi per rimediare a una situazione incerta e pericolosa di Giorgio Goggi (urbanista)

Con la pubblicazione prevista per questo ottobre diventerà operativo il Pgt milanese a cui si giunge dopo l'approvazione in Consiglio del maggio scorso. Tra i nuovi elementi introdotti con questo nuovo strumento urbanistico la possibilità di perequare le aree a servizio che riguarda prevalentemente gli ambiti della città collocati all'interno del tessuto urbano (rimangono escluse in particolare le aree destinate a parco agricolo, come invece previsto nella versione del Pgt adottata dala precedente amministrazione Moratti) con l'attribuzione generalizzata di un indice unico di 0,35 mq/mq.

Questa soluzione proposta dal Pgt meneghino introduce secondo l'analisi effettuata dai docenti universitari numerose problematiche. Il professor Camagni pone l'accento sul fatto che servirsi di un sistema perequativo con trasferimento dei diritti nell'intera città senza correttivi può portare «ad un modello del tutto nuovo e artificiale di speculazione fondiaria e immobiliare premiando con una rilevante e indebita rendita differenziale alcuni proprietari». Per Camagni infatti uno dei nodi principali riguarda la possibilità di commercializzare i diritti edificatori prodotti dalle aree a servizio senza avere una reale conoscenza di dove questi finiranno: «Il mercato che si intende promuovere – sottolinea – non avrebbe le necessarie caratteristiche di certezza, affidabilità e trasparenza poiché i beni compravenduti, i diritti edificatori, acquisiscono un valore solo ex-post, alla fine del processo, e cioè in fase di atterraggio, e non ex-ante» prima della vendita.

Secondo Camagni si rischia una corsa all'acquisto anticipato di terreni periferici ma dotati di diritti edificatori, diritti da utilizzare in seguito o cedere per essere utilizzati sulle aree centrali in un meccanismo «scopertamente speculativo e legalizzato».

L'ex assessore Goggi (docente di Pianificazione urbanistica al Politecnico di Milano) si chiede cosa succede ai diritti edificatori generati dalla cessione di aree vincolate se l'amministrazione intende variare il Pgt mentre questi diritti non hanno ancora trovato un'area edificabile di applicazione. Un altro dubbio introdotto da Goggi riguarda il fatto che non è automatico che cedute gratuitamente le aree a servizio al Comune ci sia poi la disponibilità di aree per l'utilizzo dei relativi diritti edificatori e inoltre il docente intravede maggiori difficoltà nella individuazione di un acquirente e nella commercializzazione dei diritti per i piccoli proprietari.
Insomma per Goggi «questo meccanismo di perequazione scambia beni reali con mere probabilità di realizzo che, quindi, incorporano una quota di rischio», pertanto si inserisce nel Piano – continua il professore – «un pericoloso elemento di illegittimità che potrebbe essere fatto valere in sede giudiziale».

Sulla stessa linea Alberto Roccella (diritto urbanistico) che in prima battuta individua un aspetto problematico nella mancanza di una specifica disciplina tributaria dei contratti di trasferimento dei diritti edificatori. Ma il tema su cui anche Roccella dibatte è legato alla mancanza di stabilità dei diritti, che invece rappresenta "la premessa indispensabile per lo sviluppo di un vero mercato", visto che il Comune conserva in base alla legge urbanistica regionale la possibilità di variare il Pgt.


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