Città e Urbanistica

Milano, con il nuovo Pgt occhi puntati sulle aree industriali (7mila mq)

Massimiliano Carbonaro

Interventi possibili su un vasto blocco di stabilimenti dismessi - Ma per Assimpredil e Reag le operazioni sarebbero poco appetibili: «Utili non superiori al 15% e iter troppo lunghi»


Recuperare le aree ex industriali: con il piano del governo del territorio Milano si dà nuove regole imponendo limiti edificatori con un indice massimo di un mq/mq per gli ambiti superiori ai cinquemila mq e fissando l'obbligatorietà dell'housing sociale per uno 0,35 mq/mq per quei comparti che superano i 10mila mq. Un convegno organizzato da Assimpredil Ance insieme agli analisti della Reag (Real Estate Advisory Group) mette in dubbio la fattibilità delle riqualificazioni che offrirebbero rendimenti troppo bassi. Sul riuso delle aree ex industriali si sono giocate le molte trasformazioni avviate in variante al Prg negli ultimi dieci anni a Milano. Ma la partita non è ancora conclusa e si calcola che il nuovo strumento urbanistico meneghino, che dovrebbe diventare operativo a ottobre con la pubblicazione sul bollettino regionale, metterà in discussione un blocco formato da 7-8 milioni di mq di superficie (dato approssimativo che risente delle difficoltà di mappare le operazioni in corso).

Come riqualificare questi comparti, quali possibilità sono offerte agli operatori, che problematiche presentano è stato il tema dell'incontro presso la sede di Assimpredil. Le nuove regole, da confermare quando il Pgt sarà reso noto nella sua interezza, intanto consentono l'indifferenza delle funzioni permettendo un cambio di destinazione d'uso senza difficoltà (limitazioni solo in casi particolari). Per le aree con una superficie fino a cinquemila mq è possibile recuperare il 100% della Slp esistente (anche se si supera l'indice di 1,00 mq/mq) e utilizzare procedure snelle come la Dia o la Scia. Per gli ambiti che superano i cinquemila mq l'indice massimo è un mq/mq e si procede attraverso permessi di costruire convenzionati con il Comune e piani attuativi. Per i comparti tra i cinquemila e i 10mila mq il raggiungimento dell'indice massimo di 1,00 mq/mq è possibile o attraverso la realizzazione di uno 0,35 mq/mq di Edilizia residenziale sociale (Ers), oppure attraverso premialità o ancora facendo atterrare diritti edificatori prodotti dalle aree a servizi.

Sul tema dei bonus volumetrici c'è uno degli elementi di novità forse più interessanti in prospettiva visto che maturano non solo per le prestazioni energetiche, ma anche per l'affidamento dell'incarico di progettazione attraverso un concorso (i termini saranno fissati con il nuovo regolamento urbanistico). Per gli ambiti superiori ai 10mila mq subentra anche l'obbligo di realizzare una porzione dell'indice, lo 0,35 mq/mq, per la realizzazione di Ers, inoltre per le aree superiori ai 15mila mq c'è l'obbligo di cessione del 50% della superficie territoriale. Le soglie operative concesse dal Pgt, come sottolineano da Reag, sembrano agevolare la riqualificazione delle aree industriali di piccola taglia sia in termini di indici che di iter urbanistico. «Ma bisogna prestare attenzione – ha detto Simone Spreafico della società di consulenza immobiliare – al fatto che i progetti piccoli non è detto si omogeneizzino con il contesto rischiando di non essere premiati dal mercato». Soprattutto lo studio della Reag effettua un'analisi economica di queste trasformazioni considerando le possibilità offerte dagli indici, l'obbligo di housing e anche i tempi medi dell'iter approvativo (3-5 anni). Il risultato è la scarsa appetibilità di queste operazioni che offrirebbero soltanto un 13-15% di utile: una proiezione sostanzialmente confermata anche da Assimpredil e per niente gradita. «Le regole – ha detto l'assessore all'Urbanistica meneghino Ada Lucia De Cesaris – guidano nell'ordinario, ma non ci sono preclusioni per progetti di carattere straordinario che dovranno però essere valutati dal Consiglio. Visto poi il momento comincerei a recuperare e ristrutturare quanto c'è già, inoltre nelle trasformazioni non mi limiterei solo a funzioni residenziali ma guarderei anche agli incubatori di impresa, alle nuove tecnologie».


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