CondHotel, arrivano (dopo tre anni) le regole per riqualificazione edilizia e cambi di destinazione

Arriva in Gazzetta a oltre tre anni dalla norma istitutiva (l'articolo 31 del decreto legge Sblocca Italia 12 settembre 2014, n. 133) il regolamento sui Condhotel (condizioni di esercizio e modalità di rimozione del vincolo di destinazione alberghiera), la formula di derivazione Usa che prevede la gestione professionale di tipo alberghiero di insiemi di appartamenti o unità residenziali, di proprietà di privati ma da affittare a clienti per periodi brevi, con servizi comuni di tipo alberghiero. Nel regolamento italiano (Dpcm in vigore il 21 marzo prossimo) la quota di superficie netta destinata a unità abitative residenziali non potrà superare il 40%, derivante dalla trasformazione di stanze di hotel esistenti in appartamenti (vendibili a terzi), o dall'aggregazione nel condhotel di una serie di appartamenti già esistenti, distanti non più di 200 metri dall'edificio alberghiero con la reception comune.

Il regolamemento definisce il condhotel (deve esserci la gestione unitaria di servizi comuni di tipo alberghiero, accoglienza, pulizia, anche vitto e spazi comuni), gli interventi ammissibili per la trasformazione edilizia degli alberghi esistenti (restauro e risanamento conservativo ma anche ristrutturazione edilizia, compresa quella "pesante" con demolizione e ricostruzione e semplice mantenimento della volumetria esistente), le condizioni minime (almeno sette camere , i 200 metri, il 40% massimo di superficie a residenziale), il fatto che in caso di interventi edilizi sugli alberghi esistenti, per realizzare gli appartamenti, sia possibile rimuovere il vincolo urbanistico di destinazione d'uso alberghiera.

Negli interventi di recupero o ristrutturazione edilizia potranno essere utilizzati i bonus fiscali alberghi (o tax credit alberghi, si veda il servizio).

Tuttavia, essendo sia il turismo che l'edilizia materie concorrenti, questo regolamento non sarà operativo se non dopo l'attuazione da parte delle Regioni. In particolare:
1) le Regioni (art. 5) con propri provvedimenti, disciplinano le modalità per l'avvio e l'esercizio dell'attivita' dei condhotel nel rispetto della legislazione vigente e delle disposizioni di cui al Dpcm statale;
2) le Regioni possono prevedere, con norme regionali di attuazione, modalità semplificate per l'approvazione di varianti agli strumenti urbanistici da parte dei Comuni (ove la variante urbanistica non sia necessaria, i Comuni possono concedere lo svincolo parziale degli edifici destinati ad esercizio alberghiero con il cambio di destinazione d'uso a civile abitazione, previo pagamento dei relativi oneri di urbanizzazione, e la possibilità di frazionamento e alienazione anche per singola unità abitativa).

Il Ministro dei beni e delle attività culturali e del turismo, Dario Franceschini, aveva sottolineato nei giorni scorsi l'importanza di «un provvedimento innovativo che contribuirà a diversificare e a migliorare la qualità dell'offerta turistica nazionale incentivando gli investimenti di riqualificazione delle strutture alberghiere».

Il regolamento del Mibact definisce le condizioni di esercizio dei condhotel valide per l'intero territorio nazionale e stabilisce che negli alberghi la percentuale massima della superficie delle unità abitative che potranno essere vendute a privati per uso residenziale non potrà essere superiore al 40% del totale della superficie netta destinata alle camere. Saranno le Regioni a disciplinare le modalità per l'avvio delle attività dei Condhotel

L'OK DI FEDERALBERGHI
Il presidente di Federalberghi, Bernabò Bocca, esprime «apprezzamento per il traguardo raggiunto».
«La formula del condohotel - sottolinea Bocca - genera vantaggi a 360 gradi: l'albergatore, grazie alla vendita di una parte dell'immobile, reperisce le risorse per riqualificare la struttura, che mantiene un assetto unitario; chi compra uno degli appartamenti può affidarne la gestione all'albergo (eventualmente riservandosene la disponibilità in alcuni periodi), realizzando un conveniente investimento; il cliente può usufruire di un nuovo tipo di offerta, senza rinunciare ai vantaggi ed ai servizi tipici del pernottamento in albergo».

Bocca evidenzia anche la peculiarità del modello italiano: «Il condhotel può nascere sia dalla trasformazione in appartamenti di una porzione di un albergo esistente (non più del 40% della superficie) sia dall'aggregazione ad un hotel di un certo numero di appartamenti ubicati nelle immediate vicinanze (200 metri lineari)».
«Confidiamo che questa seconda modalità - prosegue Bocca - agevoli la bonifica del mercato delle locazioni brevi, sin qui caratterizzato dal dilagare di un'offerta improvvisata e non di rado irregolare. Il nuovo istituto può infatti risultare utile anche per chi desidera affittare il proprio appartamento ai turisti operando nel rispetto delle regole: gli immobili potranno essere affidati ad imprese alberghiere che li gestiranno in modo professionale, curando i vari adempimenti nel rispetto dei diritti dei consumatori, dei lavoratori e dei cittadini, dell'ordine pubblico e dell'equilibrio del tessuto urbano».
«La palla passa ora alle Regioni – conclude Bocca – che ci auguriamo provvedano celermente alla adozione dei provvedimenti di propria competenza, per rendere lo strumento pienamente operativo».

IL LUNGO ITER (non concluso)
La disciplina legislativa del Condhotel è dettata dall'articolo 31 del decreto legge 12 settembre 2014, n. 133 (il cosiddetto "Sblocca Italia") convertito dalla legge 11 novembre 2014, n. 164.
Si è però dovuto attendere il 22 giugno 2017 per la decisione della Conferenza Unificata che ha sancito l'intesa sullo schema di Decreto predisposto dalla Presidenza del Consiglio dei Ministri per regolare la materia.
Il 27 luglio 2017, il Consiglio di Stato, in sede consultiva, ha formulato alcune osservazioni, accompagnate da richieste di chiarimenti. Un secondo parere è stato espresso nella seduta del 23 novembre 2017.
Il decreto è stato firmato dalla Presidenza del Consiglio il 17 gennaio 2018 e, dopo il via libera della Corte dei Conti, sancito il 27 febbraio 2018, è stato inviato alla Gazzetta Ufficiale per la pubblicazione, attesa per i prossimi giorni.
I prossimi passi: l'articolo 5 del decreto prevede che ciascuna Regione, con propri provvedimenti, disciplini le modalità per l'avvio e l'esercizio dei Condhotel.

Il Dpcm sul Condhotel in Gazzetta