Città e Urbanistica

L'intervento. Strategie di riqualificazione all'alba della ripresa economica e il ritorno della classe media a Milano

Marco Percoco*

L'accordo sugli scali ferroviari aggiunge un tassello importante al mosaico che sta definendo le prospettive, non solo urbanistiche, di Milano

Con l'approvazione dell'Accordo di Programma inerente la riqualificazione delle aree relative a 7 scali ferroviari, si aggiunge un tassello importante al mosaico che sta definendo le prospettive, non solo urbanistiche, ma anche economiche di Milano.

L'Accordo prevede la variazione della destinazione d'uso dei terreni attualmente di proprietà di Fs Sistemi Urbani, con la possibilità di sviluppo immobiliare, a fronte di una quota importante di social housing e di almeno il 65% circa destinato ad aree verdi. È un progetto importante e quasi unico nel suo genere poiché restituisce alla collettività porzioni significative di città ormai costruite da decenni, forse secoli.

L'operazione prende l'avvio in un momento di particolare fervore, considerati i contemporanei interventi ipotizzati nell'area metropolitana e relativi ad Area Expo, Città Studi, Piazza d'Armi, eventuale riapertura dei Navigli ed altri ancora. Questa congerie di programmi di riqualificazione e recupero urbano cade anche in un frangente in cui il settore delle costruzioni riparte, il mercato immobiliare mostra alcuni timidi segnali di ripresa e l'economia in generale sembra destinata ad interrompere il cammino di crescita negativa o anemica dell'ultimo decennio.

Il quadro economico è, dunque, parzialmente favorevole (sebbene ci si aspetti un innalzamento dei tassi di interesse), ma c'è un dato che su Milano e sulla sua area metropolitana dovrebbe destare l'interesse degli investitori, ovvero il ritorno della "classe media". Se si compara la distribuzione delle dichiarazioni dei redditi del 2008 con quella del 2015, si osserva a fronte di una riduzione del reddito medio di circa il 3,5%, un incremento di coloro i quali ricadono nella fascia di reddito tra i 26.000 ed i 55.000 euro, ovvero di coloro i quali appartengono alla "classe media", di circa il 6%.

Naturalmente, questo è un fenomeno che andrebbe investigato ulteriormente, ma che, se dovesse consolidarsi, riporterebbe a Milano quelle categorie di cittadini che l'avevano progressivamente abbandonata a partire dagli anni '90.

Questo mercato potenziale dovrebbe essere il target principale dell'offerta di costruito derivante dalle riqualificazioni, con un doppio vantaggio: per gli investitori, il contenimento del rischio di invenduto, vero flagello delle ultime operazioni di recupero; per l'economia nel complesso, poiché è comunemente accettata l'idea per cui le città crescono in funzione della dimensione della classe media stessa e competono per poterne attrarre sempre di più.
Un focus strategico così calibrato, unitamente ad un contenimento dei tempi di approvazione dei progetti esecutivi, potrebbe essere la chiave di volta, per Milano, per migliorare la qualità della vita e aumentare la sua attrattività.

*Università Bocconi


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