Consumo di suolo/3. «Molte istanze presentate solo per salvare i diritti acquisiti e i valori delle aree»

Per attrezzarsi alle novità introdotte in Lombardia dalle norme regionali sul consumo di suolo, si sono mobilitati anche gli studi specializzati nel diritto urbanistico e immobiliare.
«Ai tutti i miei clienti ho consigliato di presentare entro il 2 giugno i piani attuativi», dice Guido Inzaghi, avvocato esperto di urbanistica e partner dello studio legale Dla Piper, che non ha dubbi sulla strategia da suggerire a immobiliaristi e imprese di costruzione.

Avvocato, perché lei dà questo suggerimento?
Nella prima legge lombardia n.31/2014 c'era una norma transitoria che diceva: fino al completo recepimento del Ptr regionale, tutti i progetti di nuova costruzione negli ambiti di trasformazione, le lottizzazioni previste dagli strumenti urbanistici comunali, possono essere presentate, e comunque non oltre il 2 giugno 2017. Quindi, chi aveva un'area edificabile ma magari non aveva voglia di mandare il progetto in comune - perché non aveva tempo o non era il momento di mercato, oppure ancora non aveva i mezzi - per evitare di vedersi congelare l'edificabilità si è predisposto a presentare il progetto di pianificazione attuativa. Senonché - due giorni prima della scadenza del termine - è stata pubblicata una legge regionale n.16/2017, che in sostanza ha reso quel termine ancora più problematico. Perché nella nuova legge si dice, in sostanza, che le proposte presentate dopo il 2 giugno "possono" essere prese in considerazione dai Comuni, dando una grande discrezionalità agli enti locali e, di conseguenza, una grande incertezza ai proprietari. A mio avviso, chi ha presentato i progetti ha fatto bene, anche se non ha alcuna intenzione di svilupparli.

Il termine del 2 giugno potrebbe avere ricadute sui valori immobiliari delle aree sulle quali sono previsti progetti di sviluppo?
È evidente. Se ci sono due proprietari di un'area edificabile, chi ha presentato il piano attuativo entro il 2 giugno conserva il valore, chi non lo ha fatto, secondo me, ha motivo di essere preoccupato, perché non è più sicuro che il comune approverà il suo piano. Il pensiero che ha guidato tanti proprietari è: intanto, salvo il diritto e tutelo il capitale, poi si vedrà. Da qui la corsa a presentare piani attuativi, magari non maturi, pur di mettere "il piede nella porta".

Un paradosso.
Direi di sì: una legge che vuole evitare il consumo del suolo ha spinto a presentare tanti progetti di cui forse non c'era bisogno.

L'altra leva per frenare il consumo di suolo è incentivare la trasformazione sul costruito. Le norme in vigore e gli incentivi fiscali alla demolizione e ricostruzione secondo lei funzionano in questo senso?
Questi incentivi esistono e hanno aiutato, anche se, a mio parere, in modo ancora non sufficiente. In Lombardia esiste un forte abbattimento degli oneri di costruzione, ma manca ancora uno stimolo importante.

Quale?
Bisogna consentire la densificazione, autorizzando cioè a costruire di più sulle aree già costruite, modificando con più libertà la destinazione d'uso. La possibilità ci sarebbe, ma spetta ai Comuni attuarla aumentando gli indici di edificabilità.