Tar Lazio: serve il permesso di costruire per trasformare in abitazione un garage
La trasformazione dell'autorimessa e del magazzino in abitazione comporta una modifica radicale della destinazione d'uso e del carico urbanistico con la conseguenza che la Dia/Scia diventa insufficiente essendo necessario il preventivo rilascio del permesso di costruire. Irrilevante che la modifica abbia lasciato inalterato il volume, le superfici ed i prospetti.
Il Comune sospende la Dia
Il progettista nonché direttore dei lavori chiede al Tar di annullare la determinazione dirigenziale con cui il Comune aveva annullato la Dia relativa ad un intervento "cambio di destinazione d'uso con opere e modifiche dei prospetti da autorimessa e da magazzino ad abitazione" e la realizzazione di "n. 4 U.I. di Sul maggiore di mq 45" senza alcuna modifica dei volumi e delle superfici lorde esistenti. Secondo il tecnico, il Comune avrebbe omesso di considerare la destinazione "prevalentemente residenziale" dell'edificio; i locali a piano terra dovevano essere considerati come delle mere pertinenze delle sovrastanti unità abitative con la conseguenza che, avendo riguardo alla destinazione dell'intero fabbricato, il cambio di destinazione sarebbe avvenuto all'interno della medesima categoria e, perciò, avrebbe dovuto essere considerato come un intervento "urbanisticamente irrilevante" ai sensi dell'art. 23-ter del Dpr n.380/2001.
Il parere del Tar
La questione finisce sui banchi della Sezione II-bis del Tar Roma che, con la sentenza n. 4577 del 13 aprile 2017, respinge il ricorso ritenendo che le opere fossero idonee a mutare radicalmente la destinazione d'uso degli immobili incidendo in modo determinate sul carico urbanistico. Il giudice amministrativo ricorda che le opere interne, gli interventi di ristrutturazione urbanistica, le opere di manutenzione straordinaria, di restauro e di risanamento conservativo, necessitano del preventivo rilascio del permesso di costruire, e non della DIA, quando comportino un mutamento di destinazione d'uso tra due categorie funzionalmente autonome. Tale tesi troverebbe il proprio fondamento legislativo nel combinato disposto dell'articolo 3, comma 1, lett. a) e c), dell'articolo 10, comma 1, let. c) nonché dell'articolo 23 ter del Testo Unico.
Urbanisticamente rilevante la modifica del magazzino in residenza
In sostanza, secondo il Tar, la modifica della destinazione d'uso dei locali a piano terra, originariamente destinati ad autorimessa e a magazzino e poi trasformati in residenze, non può considerarsi ininfluente sotto il profilo urbanistico. Ma quando il cambio di destinazione diventa urbanisticamente rilevante? Secondo il giudice amministrativo, il punto di partenza è dato dalla distinzione tra "locali abitabili" (in cui rientrano gli immobili a destinazione residenziale) e "locali accessori" (composti da autorimesse, cantine e locali di servizio). Il cambio di destinazione sarebbe, quindi, "urbanisticamente rilevante" quando comporti una trasformazione tra locali residenziali e locali accessori. Il Tar sottolinea che "non è possibile ritenere urbanisticamente irrilevante la trasformazione di un garage, di un magazzino o di una soffitta in un locale abitabile; senza considerare i profili igienico-sanitari di abitabilità del vano, in ogni caso si configura, infatti, un ampliamento della superficie residenziale e della relativa volumetria autorizzate con l'originario permesso di costruire".
Possibile il cambio di destinazione tra categorie omogenee
Richiamando alcuni precedenti (Tar Lazio, Roma, Sez. II bis, 4 aprile 2017 n. 4225 e 30 gennaio 2017 n. 1439), il Tar ricorda che è possibile fare a meno del permesso di costruire solo quando il cambio di destinazione d'uso avviene tra categorie edilizie omogenee in quanto, in tal caso, la variazione non incide sul carico urbanistico; viceversa, il PdC diventa indispensabile quando la modifica intervenga tra categorie edilizie funzionalmente autonome e non omogenee. La trasformazione del "locale accessorio" (quale l'autorimessa o il deposito) in "residenziale", comporta una modifica edilizia con effetti incidenti sul carico urbanistico, con conseguente assoggettamento al regime del permesso di costruire e ciò indipendentemente dall'esecuzione di opere che, comunque, nel caso in esame sono presenti. Viceversa sarebbe del tutto legittimo il cambio di destinazione del locale commerciale in deposito (e viceversa) in quanto, in questo caso, la variazione avverrebbe tra cambio di destinazione del locale commerciale in deposito (e viceversa) in quanto, in questo caso, la variazione avverrebbe tra immobili a destinazione non residenziale.
