L'Ater di Roma alla sfida del risanamento: piano dismissioni per pagare Equitalia

L'Ater di Roma - l'Azienda territoriale per la casa proprietaria, tra l'altro, del famoso complesso di Corviale - avvia l'operazione per il riequilibrio dei conti. L'Ex Iacp - il secondo più grande d'Italia dopo l'Aler di Milano e attualmente commissariato - ha imboccato la strada del risanamento economico grazie alla possibilità di "rottamare" le cartelle di Equitalia relative al debito monster di 550 milioni di euro per mancati versamenti Imu e Ici. L'accordo con Equitalia è stato approvato una ventina di giorni fa: e ora si tratta di trovare i soldi. Entro metà maggio, spiega il direttore Franco Mazzetto (dal gennaio 2016), l'ente sceglierà la soluzione migliore per trovare le risorse necessarie a saldare i debiti. «Nei primi di maggio faremo le nostre scelte», riferisce Mazzetto.
L'accordo sulla rottamazione consentirà all'Ater di pagare "solo" 285 milioni invece dei 550 milioni accumulati. I pagamenti devono avvenire nell'arco di un anno e mezzo, entro quest'anno vanno versate due rate, la prima rata entro luglio.
Sulla carta, l'Ater di Roma ha tutte le potenzialità per risolvere la questione rottamazione, e anche per entrare nella fase dello sviluppo. Le tre leve a disposizione, come spiega il direttore Mazzetto, sono la dismissione di parte del patrimonio, la valorizzazione dei diritti edificatori detenuti dall'Ente e la cessione dei crediti non riscossi. Complessivamente, la contropartita di queste risorse è stata quantificata in un miliardo di euro.

La vendita degli immobili commerciali, per 500 milioni
La metà del valore in gioco viene dal patrimonio immobiliare commerciale avviato alla vendita. Si tratta di 4.400 unità immobiliari, «che realisticamente hanno un valore di mercato di 500 milioni, anche se in base alle valutazioni Omi (cioè dell'Agenzia delle Entrate, ndr) il valore sarebbe di 700 milioni». Un primo bando è stato pubblicato, e a giugno scadrà il termine per le offerte.
«Abbiamo messo in vendita una prima tranche di 52 immobili non residenziali, cioè uffici e negozi, per 22 milioni di euro», spiega Mazzetto. E il resto? «Dobbiamo valutare se è il caso di metterlo in vendita - risponde il direttore - visto anche il periodo non particolarmente felice per il mercato immobiliare, oppure se invece, come credo alla fine poi faremo, impostare una operazione finanziaria in grado di anticipare le risorse, utilizzando strumenti come il fondo immobiliare».
Parallelamente, l'Ater ha anche avviato un piano di vendita degli alloggi - anche in questo caso si tratta di 4.400 unità - il cui ricavato non concorre al risanamento economico in quanto per legge destinato a essere reinvestito. Questo piano ha un orizzonte di 3-4 anni e dovrebbe consentire di ricavare 220-230 milioni di euro, «che - dice sempre il direttore - saranno reinvestite nella manutenzione straordinaria». Entro quest'anno il piano stima di vendere 800 alloggi.

Crediti non riscossi e diritti edificatori
Le altre due leve a disposizione dell'Ater sono costituite dai crediti non riscossi, per circa 300 milioni, e i diritti edificatori nell'ambito del Prg della Capitale, per un valore stimato in 200 milioni di euro. Nel primo caso, il direttore riferisce che si sta ragionando su un'ipotesi finanziaria che consenta di anticipare il più possibile le risorse. Tra le opzioni c'è anche lo strumento della cartolarizzazione, con la garanzia dagli immobili. L'Ater di Roma ha un elevatissimo tasso di morosità sui canoni: circa 50% per gli affitti di immobili abitativi e circa 55% per gli immobili commerciali.
Poi c'è l'altra risorsa: quella dei diritti edificatori. L'ex Iacp romano, riferisce sempre Mazzetto, detiene diritti edificatori per «220mila metri quadrati, pari alla possibilità di costruire 750mila metri cubi nell'ambito del piano regolatore di Roma. Diritti edificatori, tutti relativi a residenziale, che il Comune di Roma ha confermato all'Ater nel 2013. Stiamo ragionando con il Comune per capire dove poter farli atterrare. Alcuni hanno già le aree di atterraggio; altri no, perché derivano da compensazioni. Poi, ovviamente, dobbiamo capire se abbiamo le risorse, e se ci sono dei partner con cui possiamo realizzare il programma».

Corviale, in corso di aggiudicazione il "chilometro verde" del quarto piano
Tra le iniziative in corso, c'è il concorso per il "quarto piano" del famoso complesso di Corviale (per la riqualificazione degli spazi che in passato sono stati progressivamente occupati dai residenti nell'ambito delle aree destinate a servizi all'interno del noto palazzo progettato da Mario Fiorentino). Dopo il concorso - vinto da T-Studio - e dopo la gara di lavori bandita nel febbraio scorso, siamo alla fase dell'aggiudicazione (provvisoria), che sarà completata «entro poche settimane», assicura Mazzetto. La direzione lavori, aggiunge il direttore, «la faremo noi insieme all'architetto Guendalina Salimei», cioè la fondatrice di T-Studio, e l'architetto che ha curato, sempre su incarico dell'Ater, la progettazione definitiva e la progettazione esecutiva dell'intervento.