Consiglio di Stato: cessione di cubatura sempre ammissibile (se non vietata dal Prg)

La cessione di cubatura prevista dall' articolo 2643, n. 2-bis del codice civile deve ritenersi generalmente ammessa, salvo che la normativa settoriale urbanistica ovvero gli strumenti di pianificazione territoriale la vietino per particolari ragioni o la assoggettino a particolari condizioni. Sicché negare la possibilità di trasferire i diritti edificatori, con la motivazione del mancato rispetto dell'indice fondiario, equivarrebbe ad una sostanziale abrogazione di tale disposizione, il cui fine è aumentare la capacità edificatoria del lotto nel caso in cui tale capacità si sia già esaurita (Consiglio di Stato, Sezione VI, sentenza 21 novembre 2016, n. 4861).

Con l'enunciazione di questo principio Palazzo Spada ha accolto il ricorso proposto contro la sentenza del Tribunale regionale di giustizia amministrativa- Sezione di Bolzano 15 maggio 2015, n. 174, che aveva annullato la concessione edilizia rilasciata da Comune di Brunico al proprietario di un appartamento per eseguire lavori di risanamento energetico ed ampliamento, attraverso l'utilizzo del bonus di cubatura riconosciuto dalla disciplina urbanistica provinciale ed attraverso l'acquisto di ulteriore cubatura da un appartamento condominiale contiguo, con contestuale variazione d'uso da ufficio ad abitazione. Concessione che il giudice di primo grado aveva ritenuto illegittima perché, in assenza di una espressa previsione negli strumenti urbanistici, non sarebbero state ammissibili deroghe all'indice di edificabilità fondiaria stabilito per quella zona («zona residenziale B4- zona di completamento») dalle norme tecniche di attuazione dello strumento urbanistico («densità edilizia massima di 2,20 mc/mq»).

La sentenza del Consiglio di Stato
La pronuncia muove dal presupposto che, nel caso di specie, le cessioni di cubatura sono ammissibili e legittime, trattandosi di contratti riguardanti appartamenti ubicati nella stessa zona . Motivo per il quale l' indice di «densità edilizia massima» stabilito dalle norme tecniche di attuazione ("«il rapporto tra la cubatura urbanistica realizzabile fuori terra e la relativa superficie catastale del lotto edificatorio») non può ritenersi ostativo al trasferimento dei diritti edificatori, in quanto, mancando un espresso divieto, la densità edificatoria del singolo lotto può essere ridistribuita, con il trasferimento di diritti edificatori tra lotti contigui della zona omogenea, fatto salvo il rispetto dell'indice territoriale dell'intera zona e del relativo carico urbanistico.

Indirizzo giurisprudenziale
La sentenza si allinea al consolidato orientamento giurisprudenziale dal quale emerge ex pluris la pronuncia del Consiglio di Stato del 4 maggio 1979, n. 302, con la quale il massimo organo di giustizia amministrativo, dopo avere evidenziato che l'asservimento di aree rispetto al titolo edilizio ha la funzione di concentrare su una sola area la volumetria spettante ad aree diverse, ha chiarito che tale possibilità è data nel rispetto delle norme disciplinanti l'attività edilizia sull'area a favore della quale viene operato l'asservimento, che trova un limite "insuperabile" nell'omogeneità dell'area da asservire rispetto a quella destinata all'edificazione. Principio, ribadito dalla sentenza del Consiglio di Stato dell' 8 aprile 2016, n. 1398, relativa ad una fattispecie analoga concernente un contenzioso insorto in un altro comune altoatesino.

La sentenza del Consiglio di Stato