Regolamento edilizio/2. Da rivedere al rialzo gli indici edificatori di Prg e Pgt

Il regolamento edilizio tipo, ormai in via di recepimento nelle regioni e nei comuni italiani, inciderà sensibilmente sulla quantità di volumetria che gli strumenti urbanistici locali consentono di realizzare o recuperare nelle zone in cui è diviso il territorio nazionale.
La volumetria edificabile è generalmente espressa da un indice, secondo cui a ciascun metro quadrato di terreno è assegnata una certa quantità di volumetria o superficie abitabile, usualmente definita superficie utile lorda: SUL, o superficie lorda di pavimento: SLP.
Fino ad oggi, è mancata nel nostro ordinamento urbanistico una definizione unica di volumetria, SUL o SLP, per cui in ciascuno degli 8.000 comuni per determinare la volumetria realizzabile non è sufficiente conoscere l'indice di edificabilità assegnato a ciascuna area dallo strumento urbanistico, essendo anche necessario sapere cosa "fa" volume, SLP o SUL secondo i diversi regolamenti edilizi locali.

Orbene, secondo il quadro delle definizioni uniformi allegato allo schema di regolamento tipo - che le regioni hanno tempo di recepire sino al 12 novembre 2017 e a cui, nei successivi 180 giorni, i comuni dovranno adeguare i propri regolamenti - viene introdotta per la prima volta la nozione tipo dei parametri che definiscono l'edificabilità.
Costituisce così superficie utile (SU) la «superficie di pavimento degli spazi di un edificio misurata al netto della superficie accessoria e di murature, pilastri, tramezzi, sguinci e vani di porte e finestre».
Compone invece la superficie accessoria (SA) la «Superficie di pavimento degli spazi di un edificio aventi carattere di servizio rispetto alla destinazione d'uso della costruzione medesima, misurata al netto di murature, pilastri, tramezzi, sguinci, vani di porte e finestre.

La superficie accessoria ricomprende: i portici e le gallerie pedonali; i ballatoi, le logge, i balconi e le terrazze; le tettoie con profondità superiore a m 1,50; le tettoie aventi profondità inferiore a m. 1,50 sono escluse dal computo sia della superficie accessoria sia della superficie utile; le cantine poste al piano interrato, seminterrato o al primo piano fuori terra e i relativi corridoi di servizio; i sottotetti accessibili e praticabili per la sola porzione con altezza pari o superiore a m 1,80, ad esclusione dei sottotetti aventi accesso diretto da una unità immobiliare e che presentino i requisiti richiesti per i locali abitabili che costituiscono superficie utile; i vani scala interni alle unità immobiliari computati in proiezione orizzontale, a terra, una sola volta; spazi o locali destinati alla sosta e al ricovero degli autoveicoli ad esclusione delle autorimesse che costituiscono attività imprenditoriale; le parti comuni, quali i locali di servizio condominiale in genere, i depositi, gli spazi comuni di collegamento orizzontale, come ballatoi o corridoi. Gli spazi comuni di collegamento verticale e gli androni condominiali sono escluse dal computo sia della superficie accessoria sia della superficie utile».
Si definisce infine superficie complessiva la «Somma della superficie utile e del 60% della superficie accessoria (SC = SU + 60% SA)».

Sulla base di queste definizioni standardizzate, è evidente che la volumetria concretamente edificabile nei diversi comuni italiani muterà sensibilmente.
E così l'indice unico oggi riconosciuto dal Piano di Governo del Territorio (PGT) del comune di Milano e pari a 0,65 mq./mq. (SLP su area di intervento, estendibile a 1) non sarà più lo stesso perché, a parte i singoli casi di inclusione o esclusione dalla SLP di specifiche superfici accessorie (quali le attività private di interesse generale che a Milano "non cubano"), queste ultime non saranno più scomputabili per l'intero dall'edificabilità dell'area di intervento, ma solo per il loro 40 per cento. In concreto, nell'ideazione di un nuovo edificio residenziale o ad uffici, i progettisti dovranno limitare ad esempio la superficie per cantine, scale e balconi che secondo il PGT di Milano - a differenza del regolamento tipo - non fanno comunque SLP a prescindere dalla loro estensione. Per questa via è evidente che mediante la standardizzazione delle definizioni edilizie il regolamento tipo influenzerà profondamente il principale parametro della pianificazione urbanistica, che è ovviamente costituito dalla quantità di volumetria realizzabile sul territorio.

Consapevole di questo impatto, l'accordo stretto nella Conferenza Stato, Regioni ed Enti locali lo scorso 20 ottobre (sulla «Gazzetta Ufficiale» del 16 novembre 2016) prevede due specifiche disposizioni che dovrebbero consentire di gestire adeguatamente una conseguenza che va sicuramente al di là delle finalità del regolamento edilizio tipo, finalità che era e resta quella di unificare il lessico dell'edilizia, senza limitare la potestà di pianificazione territoriale degli enti territoriali.
In primo luogo, l'art. 2, comma 1, dell'accordo prevede che in sede di recepimento dello schema di regolamento tipo le regioni «individuano, alla luce della normativa regionale vigente, le definizioni aventi incidenza sulle previsioni dimensionali contenute negli strumenti urbanistici e, ove necessario, in via transitoria possono dettare indicazioni tecniche di dettaglio ai fini della corretta interpretazione di tali definizioni uniformi in fase di prima applicazione».
Infine, il comma 4 del medesimo articolo riconosce che il recepimento delle definizioni uniformi nei regolamenti edilizi locali da parte dei comuni «non comporta la modifica delle previsioni dimensionali degli strumenti urbanistici vigenti, che continuano ad essere regolate dal piano comunale vigente ovvero adottato alla data di sottoscrizione del presente accordo».

Si tratta di due disposizioni di carattere temporaneo, secondo cui una volta terminata la fase di adeguamento regionale e di primo recepimento comunale del regolamento tipo, gli strumenti urbanistici locali saranno completamente assoggettati alle definizioni urbanistiche omogeneizzate sopra illustrate.
Ciò significa che in sede di elaborazione dei prossimi piani regolatori o di governo del territorio i comuni dovranno dosare (probabilmente aumentandoli) i nuovi indici edificatori, per tenere conto delle nuove (apparentemente minori) deduzioni delle superfici accessorie derivanti dal regolamento tipo.
Un'ultima notazione. Il tema degli effetti delle nuove definizioni sul potere pianificatorio degli enti locali non tocca solo la nuova edificazione su area nuda (greenfield), interessando in modo decisivo anche gli interventi di riuso degli edifici esistenti. Specie nelle opere di demolizione e ricostruzione è importantissimo determinare quale sia la SLP, SUL o volumetria esistente e quale sarà la quantità di superficie rigenerabile.