Città e Urbanistica

Immobiliare, a Padova si risveglia l'investimento vicino alla Cappella degli Scrovegni

Franco Tanel

Il Tribunale ha ritenuto valida la proposta di acquisto dell'area, per 24 milioni circa, avanzata dalla società "Autodromo Italia Srl"

A distanza di dodici anni dalla presentazione del primo progetto di recupero, per il PP1, l'area di circa 36mila mq a due passi dalla cappella degli Scrovegni e dalla stazione ferroviaria (tra Via Trieste, Via Valeri e Via Gozzi) si aprono nuove prospettive. All'epoca un gruppo di imprese padovane, aveva incaricato l'architetto Boris Podrecca di sviluppare un ambizioso progetto (valore 130 milioni di euro) per la costruzione di due grattacieli di acciaio e cemento da 108 metri, una serie di "ville di città" per una clientela di lusso, il tutto contornato da una serie di edifici, affacciati su una piazza centrale, ad ospitare funzioni commerciali e terziarie. Un progetto ambizioso che la crisi ha spazzato via: quasi tutte le imprese che erano coinvolte sono fallite e la stessa società Progetto PP1 che le raccoglieva ha chiesto ed ottenuto il concordato preventivo al Tribunale. E qui iniziano le novità: perché il Tribunale, nell'ambito della procedura concorsuale, ha ritenuto valida la proposta di acquisto dell'area, per una cifra attorno ai 24 milioni di euro, (con il preliminare già sottoscritto e presentazione della necessaria fidejussione) avanzata dalla società "Autodromo Italia Srl" con sede a Stra sulla Riviera del Brenta, controllata al 50% da Industrie Edili Spa (presidente Alberto Romano Pedrina) e Agelsu srl titolare l'imprenditore Agostino Candeo. In queste settimane Autodromo Italia ha presentato una proposta per rilanciare il progetto edilizio partendo dal piano guida esistente.

La società sta dialogando con il Comune e la Provincia per definire un intervento che sia in sintonia con i progetti che le amministrazioni hanno per questo quadrante della città. L'aspetto che salta immediatamente all'occhio, è che i due grattacieli saranno ridimensionati in altezza, 70 metri anzichè 108, venendo incontro anche alle obiezioni di chi era preoccupato per l'impatto sullo skyline alle spalle della Cappella degli Scrovegni. Anche gli edifici che si sviluppano su Via Valeri saranno limitati a 4 piani anziché 9. L'impianto complessivo però rimane sostanzialmente invariato con una distribuzione degli immobili analoga a quella del progetto di Boris Podrecca: un quadrilatero, chiuso a nord dalla "torre" mentre sui tre lati rimanenti si sviluppano gli altri edifici che racchiudono una piazza pubblica di circa 5.500 mq. Complessivamente la cubatura edificabile è di 100 mila mc (a destinazione 30% commerciale e 70% residenziale) analoga a quella del progetto precedente ma distribuita in modo diverso, con edifici probabilmente più larghi e bassi. Cambierà anche la viabilità attorno al PP1, con via Valeri che diventerà strada principale e non più interna, e la pedonalizzazione di Via Trieste nel tratto fino all'incrocio con Via Gozzi, che terrà contro alle esigenze del Comune.

La nuova proprietà anche per rendere economicamente sostenibile il progetto pensa di eliminare uno dei due piani interrati destinati a parcheggio, uno per i residenti, l'altro pubblico. E' proprio quest'ultimo che Autodromo pensa di sacrificare, e anche questa modifica deve essere concordata con il Comune non fosse altro perché incide sulla definizione degli oneri di urbanizzazione. Del resto a non più di duecento metri è stato recentemente inaugurato un autosilos che soddisfa le richieste di parcheggio in zona, in ogni caso ridimensionate dopo la cancellazione del progetto di nuovo Auditorium nella limitrofa area di Piazzale Boschetti fatta dalla la nuova amministrazione comunale. L'eliminazione di un piano del park sotterraneo è un passaggio chiave, anche perché permette di contenere i costi di bonifica del terreno e la profondità di scavo per le fondazioni: l'area in passato è stata prima occupata dal Gasometro poi per decenni è stata adibita ad area di parcheggio e manutenzione delle corriere extraurbane, che avevano nel vicino Piazzale Boschetti il capolinea cittadino. Il terreno è inquinato in profondità da idrocarburi ed altri materiali e la previsione di un solo piano interrato permetterebbe di limitare lo scavo a 5 metri anziché 10. Bisognerà pero ridefinire la caratterizzazione del suolo anche per calcolare esattamente i costi della bonifica, stimati dal vecchio progetto attorno ai 10 milioni di euro, e che sono a carico della pubblica amministrazione che ha venduto l'area ai privati.

La notizia della possibile ripresa del progetto PP1 è stata accolta positivamente: l'area adesso è un "buco nero" abbandonato a due passi dal centro città: i primi lavori di bonifica avviati anni fa, sono sospesi, la grande tensostruttura che doveva coprire i materiali asportati è crollata e il luogo è inevitabilmente diventato rifugio di persone senza dimora. Ci si chiede però se il mercato sia davvero in grado di assorbire una offerta di questo genere: secondo Alberto Pedrina, amministratore delegato di Autodromo Italia srl e presidente di Industrie Immobiliari la risposta è affermativa. Parliamo naturalmente di una offerta immobiliare di qualità, per la quale il mercato in effetti dà dei segnali positivi. Chi ha disponibilità economiche preferisce case nuove dotate di tutti i ritrovati tecnologici che permettono un risparmio nella gestione corrente e con finiture di qualità. Una offerta del genere, nel nuovo è poco presente in una zona praticamente centrale della città , servita dal tram, a due passi dalla stazione e a 5 minuti a piedi dal Pedrocchi e dalle tre storiche piazze del centro. Pedrina immagina una sorta di miniquartiere con abitazioni di ottima qualità e servizi di alto livello per i residenti, come ad esempio palestra e piscina all'ultimo piano, o anche aree riservate ai bambini. Complessivamente si dovrebbero realizzare circa 200 appartamenti di varie metrature anche se l'investimento complessivo è ancora top secret.

Appartamenti che saranno ancora più appetibili se il Comune di Padova riuscirà a far decollare parallelamente il progetto di recupero della limitrofa area di Piazzale Boschetti. Si creerebbe così un unico corridoio pedonale dal PP1 ai Giardini dell'Arena- dove appunto sorge la Cappella degli Scrovegni, fino quasi a Piazza Garibaldi, tutto immerso nel verde. Sono due i progetti che riguardano Piazzale Boschetti: il primo riguarda l'area che ospitava il terminal delle corriere extraurbane, oggi adibita a parcheggio. Abbandonata l'idea di realizzare qui l'Auditorium (dovrebbe essere integrato nel Palazzo dei Congressi in via di realizzazione in Fiera) la superficie sarà trasformata in un parco che si affaccia sul Piovego, con un'area destinata a concerti e cinema all'aperto ed un ridisegno delle rive con la realizzazione di un approdo per la navigazione fluviale. Una passerella pedonale sul Piovego la collegherà ai Giardini dell'Arena. La progettazione definitiva è stata recentemente affidata all'architetto Lorenzo Attolico e dovrebbe essere completata entro questo autunno, per poi pubblicare la gara all'inizio del 2017.

Le due palazzine liberty, di proprietà comunale, vincolate dalla Soprintendenza che chiudono ad est i Piazzale, e che guarderanno i nuovi edifici del PP1 dovrebbero invece essere restaurate per ospitare attività di tipo alberghiero/ricettivo, commerciale e in piccola parte residenziale. Al piano terra si prevedono piccoli uffici e negozi al servizio del limitrofo parco mentre i piani superiori dovrebbero diventare dei mini appartamenti a uso turistico. La progettazione preliminare dell'intervento è già stata affidata allo studio VS Associati di Marostica. L'amministrazione padovana ha inserito questi due progetto tra i nove presentati al Governo per partecipare al "Bando periferie" finanziato con 500 milioni complessivi. Complessivamente i due progetti concorrono per quasi10 milioni di euro, 7,3 per la ristrutturazione delle due palazzine liberty e 2,3 per la realizzazione del parco Boschetti.


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