Consiglio di Stato: il vincolo originario a parcheggio non può essere modificato

Il vincolo a parcheggio costituito mediante scrittura privata autenticata e trascritta ha valore pubblicistico e non decade con l'uso materiale dell'immobile incompatibile con il vincolo di destinazione anche se protratto nel tempo. Vietato adibire l'immobile ad un uso incompatibile con il vincolo urbanistico.

Vietato trasformare l'autorimessa in palestra
Una Associazione sportiva dilettantistica prende in locazione un immobile, di circa 900 mq., chiedendo allo sportello unico l'autorizzazione ad effettuare dei lavori di ristrutturazione edilizia necessari ad insediarvi una palestra aperta al pubblico. Il Responsabile dello Sportello Unico Attività Produttive, in seguito ad alcune verifiche, accerta che i locali risultano vincolati ad autorimessa per cui la realizzazione delle opere avrebbero comportato il venir meno degli spazi destinati a posti auto, determinanti ai fini del rilascio dell'originaria licenza edilizia. Accertato il contrasto con le nome urbanistico-edilizie vigenti, il Comune dichiara la decadenza della DUAAP (Dichiarazione Unica per la realizzazione di un intervento relativo ad Attività Produttive) disponendo l'inibizione dei lavori che, nelle more, erano già stati ultimati. Di conseguenza scatta l'ordine di demolizione e riduzione in pristino.

La variante riesce a superare il vincolo a parcheggio?
L'associazione cerca di difendersi sostenendo la natura privata (e non pubblica) dell'originario vincolo a parcheggio. Evidenzia, inoltre, che sarebbe stato presentato un progetto in variante che avrebbe modificato l'originaria consistenza dell'edificio e la destinazione d'uso dei locali originariamente vincolati. Gli atti di trasferimento delle singole unità immobiliari facenti parte del fabbricato, inoltre, non contenevano alcun richiamo al vincolo a parcheggio; nell'immobile, in via di fatto, venivano esercitate attività difformi dalla destinazione originaria a parcheggio. L'associazione evidenziava anche l'esistenza di sufficienti spazi a parcheggio all'interno dei cortili pertinenziali al fabbricato.

Il parere del TAR
Il TAR (Cagliari, Sez. II, 4 febbraio 2015 n. 282) respinge il ricorso dando valenza all'atto unilaterale d'obbligo, di natura pubblicistica, con cui il costruttore, ai fini dell'ottenimento del titolo abilitativo dei lavori, si era impegnato a destinare i locali ad autorimessa. Sottolinea l'irrilevanza delle successive varianti all'originario progetto edilizio in quanto non avrebbero influenzato il vincolo di destinazione.

Il Consiglio di Stato conferma il verdetto
La sesta sezione del Consiglio di Stato, con la sentenza del 21 luglio 2016 n. 3413, ritiene pienamente condivisibili le motivazioni espresse dal TAR in ordine alla natura pubblicistica dell'obbligo di destinare a parcheggio la superficie vincolata in occasione del rilascio dell'originario titolo edilizio. L'atto d'obbligo, chiarisce il Consiglio di Stato, "è divenuto un presupposto implicito del titolo a costruire a suo tempo rilasciato proprio in considerazione di quella destinazione e della sua valenza pubblicistica (attese le evidenti ricadute positive sull'ordinato assetto urbanistico dell'intera zona territoriale)."

L'atto d'obbligo ha durata perpetua erga omnes
Il giudice d'appello sottolinea che il fabbricato era stato realizzato nel 1967; il Comune aveva rilasciato il titolo edificatorio basandosi su una dichiarazione del costruttore, resa con scrittura privata autenticata e trascritta, recante «l'impegno di destinare in forma definitiva e perpetua ad autorimessa i locali posti nell'erigendo edificio al piano sottostante il terreno …Assumo l'impegno di trasferire il vincolo della destinazione…a coloro che acquisteranno i vani così vincolati, riconoscendo che in caso di inadempimento da parte mia o da parte degli aventi causa sarà dovuta da me, o da parte degli stessi aventi causa, una penale di lire 100.000 (centomila) per ciascun vano cui fosse data una destinazione diversa, senza che il pagamento di tale penale (che riconosco equa e per la quale mi impegno a non richiedere riduzioni) serva di sanatoria in quanto riconosco espressamente il diritto dell'Amministrazione Comunale a richiedere il rispetto coattivo – a mezzo di sentenza di giudice – degli impegni assunti con la presente dichiarazione».

Irrilevante l'uso in contrasto con il vincolo
Il Consiglio di Stato sottolinea un ulteriore elemento: l'irrilevanza dei comportamenti successivi all'atto d'obbligo e del loro eventuale contrasto con l'originario vincolo di destinazione. La destinazione urbanistica di un immobile è quella che risulta dal titolo e non può mutare per fatti concludenti successivi. Irrilevante, quindi, sia il mancato richiamo, negli atti di vendita, del vincolo a parcheggio, sia la circostanza che, di fatto, nell'immobile venivano svolte attività non compatibili col medesimo vincolo. La presenza in zona di una sufficiente dotazione di parcheggi resta anch'essa irrilevante in quanto si tratterebbe di una valutazione tecnico-discrezionale resa ora per allora; in altre parole la dotazione di aree a parcheggio nei cortili esterni avrebbe dovuto essere evidenziata nel progetto originario o nelle successive varianti "traslando" il vincolo dalle aree vincolate ai cortili esterni.

La palestra in luogo del parcheggio peggiora gli standard di zona
L'amministrazione non può autorizzare il richiesto cambio di destinazione d'uso per un duplice motivo: da un lato, eliminando le previste aree a parcheggio, verrebbero ridotti gli standard di zona; dall'altro, parallelamente, la realizzazione della palestra comporterebbe un conseguente aumento del carico urbanistico e la richiesta di ulteriori aree a parcheggio. In definitiva, ciò che conta è la riscontrata sussistenza del vincolo a parcheggio e la sua sostanziale violazione tramite la realizzazione degli interventi edilizi che legittimamente erano stati sanzionati dalla