Aree ferroviarie/1. Siti da recuperare per 6,6 milioni di mq: la mappa città per città

Nelle principali città italiane c'è un tesoro nascosto di 6,6 milioni di metri quadrati di aree o strutture ferroviarie dismesse pronte alla riqualificazione urbana, con superfici utili già definite per 3,4 milioni di mq di Slp. Spazi quasi sempre centralissimi, spesso attaccati alle stazioni ferroviarie dell'alta velocità o comunque a scali della rete ferroviaria metropolitana.

La crisi immobiliare, però, e le lunghe trattative con le amministrazioni, rallentano e in alcuni casi dilatano nell'arco dei decenni le trasformazioni, come dimostrano ad esempio i casi di Milano, Bergamo, Bari e molti altri meno noti. Proprio a Milano, con il consiglio comunale che non ha ratificato l'accordo firmato dal sindaco Giuliano Pisapia con le ferrovie, si sta correndo il rischio di rinviare ancora un processo di trasformazione di 829mila mq avviato ben dieci anni fa.

La stessa Milano, tuttavia, insieme a Torino come "città modello" (per il progetto delle Spine), è stata protagonista su un'area ex ferroviaria di una della trasformazione emblema degli ultimi anni, quella dei grattacieli di Hines a Porta Nuova, sulle aree di Garibaldi-Repubblica. E bandi per cedere le aree agli operatori sono in corso per l'ex stazione Leopolda a Firenze, e imminenti su tre importanti lotti a Roma Tiburtina, a Torino Spina 2, a Mestre stazione, a Milano Porta Romana (se l'accordo quadro sarà ratificato).

Tra stop & go, dunque, abbiamo fatto il punto sulle trasformazioni urbane delle aree ex ferroviarie con l'amministratore delegato di Sistemi Urbani (Gruppo Fs), Carlo De Vito.

I NUMERI

Le aree dismesse Fs (si veda la tabella qui sopra), non più funzionali cioè a utilizzi ferroviari, ammontano oggi a 6,665 milioni di metri quadri di territorio (St), con previsioni urbanistiche più o meno consolidate per 4,297 milioni di mq diu Slp. Sistemi Urbani, la società di Fs che è formalmente proprietaria e gestisce il processo di "valorizzazione" e cessione delle aree, divide i 6,6 milioni di mq in "Grandi aree" e "Ulteriori opportunità", ma la classificazione è più formale che sostanziale: nel primo gruppo compaiono più che altro le grandi città, Milano, Torino, Genova, Venezia, Bologna, Firenze, Roma, Napoli e Bari, nel secondo le città medie. Nel primo gruppo ci sono però anche aree di piccola dimensione, mentre nel secondo troviamo maxi aree come quelle di Bergamo e Bolzano.

A far la parte del leone è il Nord, con aree per 3,4 milioni di mq (il 51% del totale) e Slp per 2,248 milioni di mq (52%)

Ai 6,6 milioni delle aree "principali" (si veda anche il grafico qui a destra) si aggiungono poi circa 10 milioni di metri quadri di aree ferroviarie il cui destino è ancora in gran parte da definire. «Si tratta soprattutto - spiega l'ingegner Carlo De Vito, Ad di Sistemi Urbani - di ex scali merci, aree anche queste importanti ma ancora in fase di definizione preliminare quanto alle destinazioni urbanistiche». Insomma, se ne riparlerà tra molti anni ma sono un altro bacino importante di aree dismesse in zone urbane. Nel gruppo troviamo ad esempio l'ex scalo merci Porta Nuova a Verona, e lo scalo di San Donato, a Bologna.

IL METODO DI FS

Sistemi Urbani si occupa della valorizzazione delle aree fino a una certa fase dell'iter, poi le vende con aste pubbliche basate su offerte al rialzo rispetto alla base d'asta. In sostanza tratta e definisce con i Comuni destinazioni e indici, firma gli accordi quadro (ove necessari) e attende l'approvazione della variante urbanistica. A quel punto mette all'asta l'area per gli operatori immobiliari interessati. «Prima di vendere l'area - spiega De Vito - vogliamo che sia definito e approvato il quadro urbanistico, ma d'altra parte preferiamo che sia lo sviluppatore a fare il piano attuativo insieme al Comune». Si tratta infatti di definire le destinazioni in dettaglio (rispetto alle "forchette" minimo-massimo in genere concesse dal piano urbanistico comunale) e il planovolumetrico.

Tuttavia ci sono delle eccezioni. «In alcuni casi - spiega De Vito - l'ampiezza e complessità dell'area rendono difficile la vendita diretta, ed è più opportuno che da parte nostra ci sia un maggiore coinvolgimento nel rischio dell'operazione. È quanto stra avvenendo su Roma Tiburtina, area da 920mila mq (di cui 500mila di Fs, ndr) sulla quale abbiamo addirtittura realizzato noi le infrastrutture, caso unico finora, e vendiamo i lotti edificabili già urbanizzati. Ed è quanto avverrà probabilmente con lo Scalo Farini a MIlano, dove cercheremo un partner professionale già per la fase di start up urbanistico, ma anche per l'area Ravona a Bologna (anche qui faremo probabilmente l'infrastrutturazione). E anche per le maxi-aree di Bolzano e Bergamo».

NON RIPARTIRE DA ZERO

«La definizione urbanistica delle aree porta via anni e anni, è vero», ammette De VIto. «Questo dipende in parte - sostiene - dalla lunghezza delle procedure, degli iter urbanistici. Ma soprattutto dai cambi di amministrazione. Si tratta naturalmente di operazioni complesse, e ci vuole molto tempo a valutarle e definirle. Il problema però è che ogni volta che cambia il sindaco di rischia di dover ricominciare tutto da capo. Ci vorrebbe una norma che imponga ai Comuni di "ripartire dal punto" in cui era arrivata l'amministrazione precedente, che vieti cioè di ripartire da zero».

«Da questo punto di vista - aggiunge l'Ad Di Sistemi Urbani - il caso di gran lunga più virtuoso resta quello di Torino, dove le scelte di fondo erano già state definite nel Prg di Gregotti e Cagnardi di vent'ann fa, e tutti gli ultimi sindaci, Castellani, Chiamparino, Fassino, hanno proseguito senza tentennamenti la stessa linea sulle aree ferroviarie dismesse, consentendo un processo rapido e coerente».

Partiamo allora dal caso Torino.

IL MODELLO TORINO

«È stata la prima città - spiega De Vito - che ha pensato alla rifunzionalizzazione delle aree ferroviarie. Il Comune si è anche indebitato per pagare di tasca sua i costi aggiuntivi (rispetto ai costi coperti da Fs per la realizzazione della nuova linea ad alta capacità), in sostanza i costi per l'interramento della linea, che ha consentito di liberare le aree della Spina centrale», già cedute al Comune da anni e trasformate in un grande viale urbano che ha ricucito due parti di città.

La più importante trasformazione è ora in corso su Spina 2 (si veda la foto in prima pagina): realizzata la nuova stazione ad alta velocità di Porta Susa, realizzato il nuovo grattacielo Intesa Sanpaolo, ora in ballo c'è il Lotto Torre da 48mila mq di Slp, dove il Prg prevede un secondo grattacielo a fianco di quello di Intesa. «Stiamo indagando il mercato - spiega De Vito - stiamo valutando insieme al Comune l'opportunità di una variante che consenta di realizzare più residenziale. Penso che avremo le idee chiare entro il primo semestre del 2016». Qui l'incognita sono però le elezioni amministrative di prmavera, soprattutto se a vincere non sarà ancora Piero Fassino.

Più maturo il Lotto Piazza a Porta Susa, che comprende la vecchia stazione (tutelata dalla Soprintendenza) e due aree ai suoi fianchi, per un totale di di 5.246 mq realizzabili.«Faremo il bando a giugno», annuncia De Vito.

Molto avanti anche lo Scalo Vallino, dove a giorni sarà firmato il contratto con l'aggiudicatario dell'asta, la cordata a guida Novacoop (si veda anche il servizio a pagina 5). Tra le aree in ballo ci sono quelle di Spina 3 e Spina 4, sulle quali però le riflessioni sono ancora non mature per la vendita. Già chiaro invece l'utilizzo dell'area Fs da 41mila mq a sud del Lingotto (area complessiva da 317mila mq) per realizzare il Parco della Salute, ma l'operazione - che vale 8-900 milioni di euro di investimento pubblico - è ancora in fase di start up.

MILANO APPESA AL RINVIO

La trasformazione delle aree dismesse di Milano, 829mila mq di St, è in ballo da dieci anni, quando è entrata nella fase di elaborazione del Pgt, approvato in via definitiva nel 2012. Fin dall'inizio si era concordato tra Fs e Comune un accordo di programma a valle delle previsioni generali del Pgt, e poi ancora singoli piani urbanistici attuativi. Dell'accordo quadro si parla dal 2007, ed è stato firmato da De Vito e il sindaco Giuliano Pisapia il 18 novembre scorso, ma non ratificato in Consiglio comunale il 10 dicembre. Nei giorni prossimi si proverà a ripresentarlo, lo vuole anche il sindaco Pisapia, ma il rischio è che le divisioni interne al centrosinistra portino al rinvio della questione all'amministrazione che uscirà dalle elezioni di primavera.

L'area più importante è l'ex scalo Farini, 400mila mq di St (a fianco della stazione Garibaldi e del nuovo centro direzionale di Porta Nuova), e 357mila di Slp, con residenziale, commerciale, uffici, destinazioni turistiche. «Resteranno i binari solo nella parte centrale - spiega De Vito - e saranno recuperabili le aree a Nord e Sud. Cercheremo un partner industriale, uno sviluppatore immobiliare, o tramite la formula di una Sgr (che dovremo selezionare con gara) che poi costituisca un fondo immobiliare, oppure tramite costituzione di una newco e poi il bando per la ricerca del socio finanziario e industriale». Si veda per le altre aree il servizio a pagina 4.

ROMA TIBURTINA

«La stazione dell'alta velocità - spiega De Vito - è stata realizzata da Fs in autofinanziamento, anticipando a debito risorse che poi ritornano negli anni con la vendita delle aree edificabili. L'area da trasformare è in complesso di 920mila mq, di cui 500mila di Fs: la stazione Av è costata 155 milioni, mentre la nuova tangenziale è stata realizzata con risorse di Roma Capitale. Noi infrastrutturiamo tutte le aree, e vendiamo i lotti già urbanizzati». Il lotto Bnl è stato venduto nel 2011, ed è già realizzata la nuova sede della banca da 43.800 mq. «È in fase di firma - spiega De Vito - il lotto C10, comprato dall'Università La Sapienza (4.200 mq di Slp), mentre a marzo 2016 andranno all'asta i lotti C1 (11mila mq Slp, direzionale) e C2 (19mila mq, hotel e commerciale). A settembre 2016, poi, dovremmo essere pronti per la gara sui lotti C8 e C9 (38mila mq di Slp, direzionale-commerciale)».

FIRENZE
Il bando per la vendita dell'ex stazione Leopolda (12mila mq) è stato prorogato nei giorni scorsi all'11 gennaio, ad acquistare (ha il diritto di prelazione) potrebbe essere il Comune (base d'asta 7,2 milioni). Sempre nel 2016 è previsto il bando per l'area Ex Ogr Porta al Prato (100mila mq, 54mila di Slp), sempre a Firenze, con destinazioni miste.

Altre operazioni nel 2016 sono previste a Mestre, e nel 2017 per la maxi area Ravone a Bologna. Grandi operazioni allo studio a Bergamo (rianciata, in realtà) e Bolzano. Vediamone alcune.

VENEZIA MESTRE
A Venezia ci sono due piccole aree intorno alla stazione di Mestre, per un totale di 51mila mq di St, ma di pregio perché a pochi minuti di treno dal centro storico. «Stiamo definendo l'accordo con il Comune - spiega De Vito - e penso che nel 2016 potrebbe arrivare il bando per cedere l'area destinata ad albergo».

BERGAMO, MAXI AREA
A Bergamo si discute da dieci anni della trasformazione della maxi-area ferroviaria di Porta Sud, 405mila mq, ma gli ambiziosi progetti sono tramontati per via della crisi economica e dello stop alla nuova sede della Provincia. «Stiamo rilanciando il progetto insieme al Comune - dice De Vito - riducendo le volumetrie».

BOLZANO, CAMBIA LA CITTA'
Molto ambizioso anche il progetto per Bolzano, voluto in primis da Comune e Provincia: spostare la linea ferroviaria per ricucire la città oggi spaccata in due e riqualificare aree per 300mila mq. «È un'operazione complessa - spiega De Vito - dove il real estate (partendo dalle aree già dismesse) deve finanziare i costi dello spostamento dei binari. Abbiamo affidato a Kpmg il compito di costruire il piano economico-finanziario. Entro il 2016 avremo il piano e le sue fasi, vedremo poi se cerceheremo dei partner per fare insieme una parte di percorso o se cederemo direttamente lotti di aree».

BOLOGNA, AREA RAVONE
A Bologna c'è una maxi area Fs dismessa da 340mila mq (Ravone), dove il piano urbanistico prevede 135mila mq di Slp, nei pressi della stazione Av. «Oggi è difficile - dice De Vito - vendere in blocco grandi aree, probabilmente dovremo restare nell'operazione per un po', fare le urbanizzazioni e vendere l'area per lotti edificabili». Previsti residenziali, alberghi, commerciale, uffici.

NAPOLI, DUE OPERAZIONI
Fs ha venduto al Comune negli anni scorsi l'area di fronte alla stazione Garibaldi, già in parte rilanciata e trasformata, e un'altra area a fianco della stazione (35.600 mq ma 120mila mq di Slp) potrebbe ospitare negli anni prossimi un centro direzionale con alti edifici. A Bagnoli c'è poi un'area di 120mila mq teoricamente già vendibile, «ma aspetteremo - dice De Vito - l'assetto urbanistico complessivo che sarà definito dal Commissario per Bagnoli».

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