L'urbanistica (eterna) di Roma: il Prg è ancora tutto da attuare

Il nome di "variante delle certezze" non ha poi portato troppa fortuna alla prima manovra che nel 1997 ha aperto la complessa partita delle compensazioni urbanistiche nella Capitale. Milioni di metri cubi di potenzialità edificabile che l'amministrazione ha tagliato con un tratto di penna per salvaguardare alcuni polmoni verdi. Milioni di metri cubi che dunque hanno dovuto cercare un nuovo "atterraggio" in altri punti dello scacchiere romano. Ebbene, quella partita è ancora aperta. Nel senso che almeno metà delle volumetrie nate dalle compensazioni decise tra il 1997 e il 2008 è ancora per aria: mattoni in cerca di atterraggio sotto forma di residenze o uffici in piani urbanisti attuativi. La partita si è ulteriormente complicata dai ricorsi promossi da chi è stato escluso dalla compensazione e ha chiesto - e spesso ottenuto - ragione a Tar e Consiglio di Stato. Le sentenze accolte - contro le decisioni assunte nel Prg definitivamente approvato nel 2008 - hanno via via aggiunto "cubi" in lista di attesa da collocare nella Capitale.

Dopo 19 anni, dunque, la partita delle compensazioni non è ancora conclusa. Ma questo è solo un esempio di come la certezza del piano regolatore romano - adottato nel 2003, discusso per cinque anni e infine approvato nella notte tra il 12 e il 13 febbraio 2008 (ultimo atto prima delle dimissioni del sindaco Walter Veltroni, il giorno stesso) - non è garanzia del successivo sviluppo attuativo. Il lavoro ciclopico di aver dato alla Capitale, dopo 45 anni, un piano regolatore si infrange sulla incapacità di attuare piani e programmi.

Gli esempi non mancano, come segnalano i costruttori romani dell'Acer. I Print, programmi integrati di intervento, sono strumenti complessi nati per concentrare le risorse dei privati per riqualificare i tessuti urbani delle periferie con una serie di opere pubbliche. I privati, organizzati in consorzi, sono incentivati con bonus volumetrici. Il primo bando - sperimentale - con quattro Print è partito nel 2006. Nel corso del tempo si sono aggiunte altre proposte, fino a raggiungere il numero di circa 180, anche per iniziativa della giunta Marino, con l'assessore all'Urbanistica Giovanni Caudo, il quale ha cercato di rilanciare lo strumento. Il bilancio però è impietoso: solo un Print - quello di Pietralata, uno dei 4 bandi apripista - è arrivato, nell'aprile del 2013, al traguardo dell'adozione da parte del consiglio comunale: dal 2006 al 2013 solo per arrivare al primo sì. Poi i motori si sono fermati: sono state presentate osservazioni ma il consiglio comunale non le ha mai controdedotte al fine di approvare definitivamente il piano.

Persino le centralità, i nuovi quartieri simbolo della visione multicentrica della giunta Veltroni, ideati per essere un polo di gravità urbanistica alternativo al centro storico, sono rimaste tutte sulla carta, soprattutto le quattro grandi aree private sulle quali realizzare circa 1,3 milioni di metri quadrati di superficie edificata, tra pubblica e privata. La crisi, che ha depresso i valori immobiliari e svuotato le tasche degli acquirenti, non ha certo aiutato; ma è stato subito chiaro che nelle centralità, nate come insediamenti misti di funzioni private e pubbliche, sono venute a mancare idee e proposte soprattutto sul versante pubblico.
Un altro caso - appena più fortunato - è quello dei cosiddetti «articoli 11», programmi nati per riqualificare le periferie. Furono lanciati addirittura nel 1998 dall'allora sindaco Francesco Rutelli. «Le prime attuazioni sono arrivate nel 2004 e sono proseguite fino al 2007 - ricordano all'ufficio urbanistica dell'associazione dei costruttori romani -. In alcuni casi l'iter è finito e si è arrivati alla convenzione urbanistica. Tuttavia in molti casi è venuto meno il contributo pubblico perché, i 90 milioni di euro stanziati inizialmente dalla Regione e gli altrettanti messi a disposizione dal Comune si sono persi per strada».

Una situazione che i costruttori romani conoscono bene e che hanno sperimentato abbondantemente in passato. «Non è possibile che tra la decisione e la realizzazione di un intervento passino dieci anni, quando va bene - attacca Edoardo Bianchi, presidente dei costruttori romani dell'Acer -. Il vero nemico è la burocrazia della gestione ordinaria delle pratiche edilizie. Lo spreco di tempo fa scappare le banche, e poi anche gli operatori che avevano avuto fiducia nell'amministrazione». Bianchi fa proprio l'esempio dei Print: «Abbiamo investito molto come associazione in questo esperimento; ma molti operatori che avevano aderito ora escono dal consorzio, dopo dieci anni passati senza arrivare a nulla di concreto». La fine dell'iter può entrare nella dimensione dell'imponderabile quando servono permessi di Regione e Soprintedenza, oppure quando serve una valutazione di impatto ambientale.

Ma anche quando si è a un passo dal traguardo può arrivare la beffa del destino, come sui piani di zona, nati per sanare l'abusivismo prodotto negli anni '70. Lo scorso 20 agosto la Regione aveva dato il suo ok e la decisione era tornata al comune di Roma per l'ultimo ok: assegnare le aree e consegnarle agli soggetti attuatori. La crisi romana ha spezzato il sogno. «È una decisione che anche il Commissario può fare», dicono (e sperano) i costruttori dell'Acer.