Bonus facciate, nel condominio serve una maggioranza «forte»

La legge 27 dicembre 2019 n. 160 (legge di bilancio 2020) ha introdotto il «bonus facciate» e i principali chiarimenti son stati diffusi dall'agenzia delle Entrate con la circolare 2/E del 14 febbraio scorso. Nel caso di un condominio occorre un'assemblea in cui l'amministratore acquisisca un assenso di massima ad effettuare l'intervento, valutando se gli edifici oggetto degli interventi siano ubicati in zona A o B (le zone C non vi rientrano) ai sensi del Dm 1444/68, o in zone a queste assimilabili in base alla normativa regionale e ai regolamenti edilizi comunali. Occorre dare incarico ad un tecnico per studiare e prospettare soluzioni, possibili costi, fare un capitolato su cui chiedere preventivi a imprese per le soluzioni scelte, anche in base ai costi. In particolare, si dovrà valutare se interventi di sola pulitura o tinteggiatura esterna sulle strutture opache della facciata, se interventi sulle strutture influenti (anche) dal punto di vista termico o che interessino oltre il 10 per cento dell'intonaco della superficie disperdente lorda complessiva dell'edificio, se includere anche (e come) balconi, ornamenti o fregi.

E anche verificare se nei lavori vadano incluse anche facciate interne dell'edificio, che però non rientrano nell'agevolazione (salvo quelle visibili dalla strada o da suolo ad uso pubblico). In un'assemblea successiva si voterà la delibera definitiva, scegliendo impresa e tipo di lavoro, stipulando i relativi contratti in modo da avviare (e magari finire) i lavori prima delle ferie estive o entro fine anno, presentando i permessi edilizi necessari per gli interventi sulle facciate. È da ritenere che si tratti di opere di manutenzione straordinaria, da approvare con un numero di voti (teste) che rappresenti la maggioranza degli intervenuti in assemblea e almeno la metà del valore dell'edificio (articolo 1136 del Codice civile, comma 4).In base all'articolo 26 della legge 10/1991, comma 2, nel caso di interventi in facciata su edifici volti al contenimento del consumo energetico, individuati da un attestato di prestazione energetica o una diagnosi energetica realizzata da un tecnico abilitato, le relative decisioni condominiali sono però valide se adottate con la maggioranza degli intervenuti in assemblea (teste), con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell'edificio.

Dopo la riforma del condominio (legge 220/2012, che ha modificato l'articolo 1135 del Codice civile) è obbligatoria la costituzione del fondo speciale per i lavori straordinari ed i condòmini devono versare le quote a loro carico prima dell'inizio dei lavori; ma, dopo la modifica intervenuta con decreto legge 15 del 2013 (convertito in legge 9 del 2014), il fondo può essere costituito anche per i singoli pagamenti, qualora da contratto con l'impresa sia previsto il pagamento in base allo stato di avanzamento lavori.L'assemblea dovrà inoltre valutare possibili finanziamenti al condominio per tali lavori e così i singoli condòmini per la quota da loro dovuta.